Vous aimeriez emprunter pour devenir propriétaire mais l’idée de souscrire un prêt immobilier vous inquiète. C’est compliqué, n’est-ce pas ? Pas tant que ça. En préparant votre dossier, en suivant les conseils de votre courtier Paris Prêts et en respectant les étapes, vous pouvez rapidement décrocher le crédit immobilier dont vous avez besoin. Vous repérez une maison ou un appartement, et deux ou trois mois plus tard, le logement vous appartient ! 

Découvrez ci-apres les 9 étapes importantes décrivant le fonctionnement du prêt immobilier.

1°/ Préparer votre projet d’achat immobilier

Rappelons rapidement le principe du prêt immobilier amortissable .

Vous empruntez à la banque un certain montant que vous complétez avec un apport personnel pour acheter le bien convoité.

Dès que la transaction est finalisée, vous commencez à rembourser votre crédit immobilier. Vos mensualités comportent trois éléments :

• Une fraction du capital emprunté ;
• Une fraction d’intérêts (calculée en appliquant le taux d’intérêt au capital restant dû) ;
• Une assurance emprunteur vous couvrant en cas de complication (maladie ou invalidité).

La durée de remboursement et la composition de chaque mensualité sont indiquées dans un échéancier fourni par l’établissement bancaire au début du prêt.

Le coût global de votre emprunt / achat immobilier se décompose comme suit :

• Capital emprunté,
• Intérêts,
• Coût de l’assurance emprunteur,
• Frais divers (notaire,cautionnement,dossier,courtier,agence).

À noter : il existe des prêts immobiliers à taux variable. Le banque peut réviser le taux d’intérêt en fonction d’un indice de référence. Votre mensualité ou la durée d’emprunt peuvent évoluer.

Voilà pour l’essentiel.

En résumé, vous aurez à payer plus que le simple prix d’acquisition puisqu’il vous faut également rémunérer les différents intervenants. Votre dette sera heureusement répartie sur plusieurs années !

La première étape consiste donc à faire un point sur vos revenus pour estimer votre taux d’endettement et votre capacité de remboursement mensuelle. Grâce à nos simulateurs en ligne vous pourrez estimer ce qu’il vous est possible d’emprunter sans compromettre votre situation financiere .

Pour un montage finacier complet, adressez-vous à votre courtier paris prêt. Il vous aidera à établir un plan de financement et vous indiquera si vous êtes éligible à certaines aides pour l’acquisition de la résidence principale.

Il existe de nombreux types de prêts immobiliers variant selon les besoins des emprunteurs (prêt in fine, prêt relais, prêt action logement, prêt à taux zéro, etc.).

2°/ Signer le compromis de vente

Votre première simulation vous a indiqué la tranche de prix dans laquelle rechercher votre bien. Une fois que vous avez déniché le logement idéal et trouvé un accord avec le propriétaire actuel, vous pouvez officialiser votre engagement en signant une promesse d'achat chez le notaire ou un compromis de vente en agence immobiliere.

le vendeur demande un acompte (généralement 5 à 10% du prix d’achat versé sur le compte séquestre du notaire ) qui, plus tard, sera déduit du paiement final.

L’apport personnel nécessaire doit généralement etre de 10% du projet total frais inclus pour un logement ancien.

Vous êtes désormais tenu d’acheter le bien immobilier en question, sauf si vous ne parvenez pas à obtenir votre prêt, ainsi qu’indiqué dans les clauses suspensives incluses au contrat. N’oubliez pas de les vérifier avant de signer !

3°/ Rechercher un financement

Une fois que la promesse ou le compromis est signé, vous disposez d’un délai  de 60 jours pour obtenir le crédit permettant de financer votre achat.

Votre courtier Paris Prêts  se chargera de mettre les banques en concurrence, de négocier les taux (taux d’intérêt et taux de l’assurance), les frais divers, les conditions du crédit, puis de sélectionner les offres adaptées à votre profil d’emprunteur.

4°/ Monter votre dossier 

Vous pouvez maintenant monter votre dossier emprunteur. Vous devez fournir toutes les pieces justificatives permettant à la banque de mieux apprécier votre situation :

• Justificatifs d’identité,composition familiale,statut matrimonial
• Justificatifs de domicile,
• Justificatifs de de salaires,
• Avis d’impositions,
• Relevés de tous les comptes bancaires, relevés des epargnes
• Justificatifs du patrimoines immobilier
• Offres de prets existants et les tableaux d'amortissements
• Promesse de vente signée ou Compromis de vente signé.
• Le DPE

À noter : les établissements bancaires commenceront par vérifier votre taux d’endettement qui, sauf exceptions, ne doit pas dépasser les 35%. 

5°/ Obtenir un accord de principe pour votre emprunt

les banques sollicités par votre courtier paris prêts étudient le dossier constitué. Elles peuvent encore vous refuser le crédit immobilier sollicité si les éléments transmis lui révèlent un risque trop important.

Dans le cas contraire, elle vous envoie un accord de principe . Ce n’est pas encore un engagement ferme et définitif, mais un document confirmant sa volonté de poursuivre. L’accord de principe reprend les principales caractéristiques du prêt immobilier :

• Montant du crédit,
• votre apport personnel,
• Taux d’intérêt hors assurance,
• Taux de l'assurance emprunteur,et montant
• Le TAEG,
• Durée de l’emprunt,
• Modalités de remboursement,
• Clauses diverses.

Il prouve au vendeur ou à l’agent immobilier que vous avez entrepris toutes les démarches pour trouver un crédit et financer votre achat.

6°/ ouvrir un nouveau compte

La banque conditionne  l’octroi du prêt immobilier à un changement de domiciliation. Vous devez alors ouvrir un compte bancaire dans l’établissement et, y faire verser vos revenus.

7°/ Étudier l’offre de prêt immobilier

Les choses se précisent, vous avez une offre de prêt officielle ! 

Le contrat de prêt, est transmis avec accusé de réception afin de garder une trace de la date d’envoi. Il existe en effet des règles précises fixant un délai de réflexion pour tout emprunt immobilier :

• L’offre est valable au moins un mois à compter de la date de réception,
• Vous disposez d’un minimum incompressible de 10 jours pour étudier le crédit et prendre votre décision (loi Scrivener).

En d’autres termes, vous ne pouvez pas accepter l’offre avant le onzième jour calendaire quand bien même vous êtes impatient d’occuper votre nouveau logement !

L'offre de prêt est beaucoup plus détaillée que l’accord de principe. elle est personnalisé, reprend la description de votre projet et du crédit immobilier proposé par la banque. Il comporte un tableau d’amortissement exposant la composition des mensualités (capital / intérêts /garantie / assurance emprunteur).  

8°/ Accepter l’offre de prêt immobilier

Vous avez examiné chaque élément du contrat. Vous êtes conscient du coût global de votre prêt immobilier : taux d’intérêt, assurance emprunteur, somme à rembourser mensuellement, frais divers.

Votre courtier paris prêts vous a aidé à lever les derniers doutes.

9°/ Conclure la vente chez le notaire

Lorsqu’il reçoit l'acceptation de l'offre de prêt , l’établissement prêteur peut organiser le transfert des fonds . Au bout de quelques jours, il verse le capital emprunté sur un compte de dépôt appartenant au notaire. 

Rendez-vous peut être pris pour la signature de l’acte de vente définitif. L’argent est reversé à l’autre partie. Vous devenez alors propriétaire du nouveau logement et pouvez organiser votre déménagement s’il s’agit de votre résidence principale.

En général, vous commencez à rembourser votre crédit immobilier le mois suivant l’achat. Tout est indiqué dans le contrat de prêt.

Vous pouvez donc signer cette proposition de crédit immobilier et la renvoyer à votre banque. Le cachet postal indique que vous avez respecté le délai légal de réflexion.

1. Gain de temps et simplification des démarches :

• Un interlocuteur unique : Nous gérons l'ensemble du processus, de la recherche de financement à la signature du prêt, évitant ainsi à nos clients de multiplier les rendez-vous bancaires.
• Constitution d'un dossier solide : Nous aidons nos clients à rassembler les documents nécessaires et à présenter un dossier complet et attractif pour les banques.
• Suivi personnalisé : Nous assurons un suivi régulier de l'avancement du dossier et nous tenons nos clients informés à chaque étape.

2. Obtention des meilleures conditions de financement :

• Accès à un large réseau de partenaires bancaires : Nous travaillons avec de nombreuses banques, ce qui nous permet de comparer les offres et de négocier les taux les plus avantageux.
• Expertise en négociation : Nous maîtrisons les techniques de négociation et nous savons comment obtenir les meilleures conditions de prêt pour vos clients (taux, assurance, garanties, etc.).
• Optimisation du plan de financement : Nous conseillons nos clients sur les différentes options de financement et nous les aidons à choisir la solution la plus adaptée à leur situation.

3. Conseils personnalisés et expertise :

• Analyse de la situation financière : Nous étudiez attentivement la situation financière de nos clients et nous les conseillons sur leur capacité d'emprunt et les meilleures stratégies à adopter.
• Accompagnement dans le choix du prêt : Nous expliquons en détail les différentes caractéristiques des prêts immobiliers (taux fixe, taux variable, prêt à taux zéro, etc.) et nous aidons nos clients à faire le bon choix.
• Conseils en assurance emprunteur : Nous aidons nos clients à trouver l'assurance emprunteur la plus adaptée à leur profil et à leur budget.
• Veille constante du marché : Nous suivons de près l'évolution des taux et des conditions du marché immobilier, ce qui nous permet de conseiller au mieux nos clients.

4. Avantages financiers :

• Économies sur le coût total du crédit : Grâce à notre expertise en négociation, nous pouvons vous faire économiser des milliers d'euros à vos clients sur le coût total de leur prêt.
• Optimisation des aides et dispositifs : Nous informons nos clients sur les différentes aides et dispositifs disponibles (prêt à taux zéro, aides locales, etc.) et vous les aidez à en bénéficier.

5. Sécurité et tranquillité d'esprit :

• Expertise et professionnalisme : Nous apportons à nos clients notre expertise et notre connaissance approfondie du marché immobilier et financier.
• Accompagnement de A à Z : Nous Nous occupons de toutes les démarches, ce qui permet à nos clients de gagner du temps et de réduire leur stress.
• Conseils impartiaux : Nous agissons dans l'intérêt de nos clients et vous leur apportez des conseils objectifs et personnalisés.

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L’achat d’un bien immobilier constitue un jalon important dans la vie d’un foyer. La première acquisition, notamment, s’avère souvent complexe et un peu stressante. Quelles sont les étapes d’un projet immobilier ? Depuis l’appréciation de votre capacité d’achat jusqu’à la signature de l’acte de propriété chez le notaire, bien des points sont à prendre en compte. La Centrale de Financement détaille pour vous chacune des phases caractérisant le parcours d’achat d’un bien immobilier.

1ère étape : définir sa capacité d’achat

Avant toute recherche immobilière, il importe de définir précisément votre capacité d’emprunt. Elle détermine le montant maximum que vous pouvez emprunter. A cette somme, vous ajouterez votre apport personnel pour un premier aperçu de vos possibilités.

Attention, le total (capacité d’emprunt + apport) ne correspond pas au prix d’achat du bien. Ce montant indique votre budget maximum, frais de notaire, de garantie et d’assurance inclus. Pour mieux calculer votre capacité d’emprunt, testez notre simulateur en ligne ou prenez contact avec un expert en déposant une demande de prêt sans engagement.

À savoir : un apport personnel important peut vous permettre d’obtenir de meilleures conditions pour votre pret immobilier.

Pensez également à vérifier si vous êtes éligible aux aides prévues par l’État ou les collectivités locales. Certaines sont réservées aux primo-accédants, comme le PTZ ou le prêt Action Logement. 

2ème étape : partir à la recherche de votre nouveau bien immobilier

Une fois votre budget défini, réfléchissez aux critères que vous jugez indispensables quant à l’achat de votre bien futur.

Désirez-vous acquérir un logement neuf ou ancien ? Une maison ou un appartement ? Préférez-vous vivre en centre-ville ou dans un quartier résidentiel ?

Pensez à votre projet de vie : de quoi avez-vous besoin, à plus ou moins long terme ? Transports en commun, établissements scolaires, banques, commerces ?

N’hésitez pas à consulter la mairie pour connaître les projets immobiliers prévus dans votre quartier de prédilection.

Lorsque vous avez ces éléments bien en tête, les recherches peuvent commencer. 

Pour trouver le bien immobilier idéal, plusieurs solutions s’offrent à vous. Vous pouvez :

• Rechercher par vous-même sur internet à travers les sites d’annonces immobilières. Ces derniers proposent souvent de créer des « alertes » lorsqu’un logement correspondant à vos critères est mis en vente. Un bon moyen de ne pas manquer la maison de vos rêves.
• Faire appel aux professionnels. Les agents immobiliers ou les notaires vous aideront à trouver un bien répondant à vos exigences. 

N’hésitez pas à explorer le marché. Renseignez-vous sur les prix pratiqués dans la zone de votre choix avant d’entamer votre prospection. Si vous êtes à la recherche d’un bien atypique, adressez-vous à une agence immobilière spécialisée dans le secteur concerné.

Vous envisagez d’acquérir une habitation à rénover ? N’oubliez pas de prévoir un budget travaux. Pour éviter de le sous-estimer, effectuez une visite en compagnie d’un professionnel (artisan, maître d’œuvre, architecte ou courtier en travaux). 

Renseignez-vous également sur les performances énergétiques de votre futur(e) maison ou appartement. Les diagnostics immobiliers seront joints au dossier si vous signez ensuite une promesse ou un compromis de vente.

3ème étape : signer le compromis de vente

Prêt à vous lancer ?

Vous avez multiplié les visites et finalement trouvé le bien idéal. Un dernier rendez-vous a confirmé votre « coup de cœur » et vous avez validé le prix avec le vendeur. Reste à signer un compromis de vente afin d’engager les deux parties. 

La signature du document marque le début de votre recherche de financement. 

À noter : en tant qu’acheteur, vous disposez d’une période de rétractation de 10 jours pendant laquelle vous pouvez changer d’avis sans justification. Vous n‘encourez aucune pénalité. 

Dans la plupart des cas, le délai accordé à l’acheteur pour obtenir son crédit immobilier s’élève à 60 jours à compter de la date de signature du compromis.

Quelle différence entre une promesse et un compromis de vente ?

La signature de cet avant-contrat peut avoir lieu chez le notaire, à l’agence immobilière ou simplement avec le vendeur. Vous avez alors le choix entre un compromis ou une promesse unilatérale de vente.

La promesse de vente

Elle engage le vendeur qui ne peut plus se rétracter. De son côté, l’acheteur peut changer d’avis sous réserve de verser une « indemnité d’immobilisation » représentant généralement 10 % du prix du bien.

La promesse de vente doit être enregistrée sous 10 jours auprès des services fiscaux.

Le compromis de vente

Il est aussi appelé « promesse synallagmatique » et engage les deux parties de façon identique. À l’issue du délai de rétractation, l’acquéreur est tenu d’acheter le bien, sauf si certaines conditions suspensives ont été intégrées dans le contrat.

Ces dernières peuvent être de différentes natures, la plus répandue étant l’obtention du crédit nécessaire au financement de l’achat. Si l’une des conditions n’est pas remplie, l’avant-contrat est automatiquement résilié.

4ème étape : rechercher le meilleur financement

Souscrire un prêt immobilier vous engage pour de nombreuses années. Voilà donc une phase essentielle dans votre parcours d’achat immobilier. 

Deux possibilités :

Faire vous-même le tour des établissements bancaires pour trouver le meilleur taux : un gros investissement en temps compte tenu des multiples rendez-vous à prévoir et de l’analyse de chaque offre ;

Passer par votre courtier Paris Prêts . Vous lui fournissez les documents nécessaires ; il se charge de contacter les banques et de négocier les taux les plus intéressants. Votre courtier Paris Prêts vous guide tout au long de votre projet immobilier et recherche la meilleure offre, en fonction de votre situation personnelle, qu’il s’agisse du taux d’intérêt, des garanties ou de l’assurance emprunteur. Autant d’éléments ayant une incidence majeure sur le montant de vos futures mensualités.

5ème étape : Rencontrer la banque pour finaliser votre dossier

Lorsque vous avez choisi l’offre la plus favorable, un rendez-vous avec la banque est organisé pour concrétiser votre emprunt.

L’octroi d'un prêt soit conditionné à l’ouverture d’un compte,la domiciliation de vos revenus dans l’établissement,la souscription à l'assurance habitation.

6ème étape : Etudier l’offre de prêt immobilier

À la suite de votre visite, la banque vous fait parvenir l'offre de pret officielle. À réception, vous devez respecter un délai de réflexion de 10 jours au minimum avant de la valider.

Ce delai de réflexion doit être scrupuleusement respecté, sous peine de voir l’offre annulée. Vous auriez alors à recommencer toutes les démarches. Vous risqueriez en effet de ne plus respecter le délai imposé pour l’obtention de votre crédit immobilier.

7ème étape :  valider l’offre de prêt immobilier

Le 11e jour est arrivé : vous pouvez donc retourner l’offre par voie électronique ou par courrier, après l’avoir dûment datée et signée. Cette signature confirme votre engagement et votre accord sur le taux et les conditions du crédit immobilier. 

L'envoyer ensuite à votre notaire pour prévoir la signature de votre acte authentique.

La banque débloquent les fonds et lui verse le capital emprunté à réception de l’appel de fonds. La totalité des sommes dues doivent impérativement être disponibles sur le compte du notaire le jour de la signature définitive.

8ème étape : signer l’acte authentique chez le notaire

Les fonds sont arrivés sur la comptabilité du notaire, vendeurs et acheteurs sont réunis chez le notaire. Dans la plupart des cas, trois mois se sont écoulés depuis l’établissement de la promesse ou du compromis de vente. Chaque partie signe l’acte authentique et le notaire peut reverser le montant convenu au vendeur.

De votre côté, vous repartez avec les clés de votre nouveau logement : vous en êtes officiellement propriétaire !

9ème étape : organiser le remboursement du prêt immobilier

De l’épluchage des annonces immobilières à la signature de l’acte de propriété, vous avez coché toutes les étapes ! Vous voilà au terme de votre parcours d’achat immobilier.

Il est temps de commencer à rembourser votre crédit, généralement le mois suivant le déblocage des fonds. 

À noter :

dans le cadre d’un achat sur plan (ou VEFA, Vente en État Futur d’Achèvement), le crédit immobilier est débloqué à mesure des appels de fonds du constructeur. Pendant la durée des travaux, vous aurez à vous acquitter de l’assurance et d’intérêts intercalaires correspondants aux sommes avancées. Vous ne commencerez à rembourser le prêt et ses intérêts d’emprunt que lorsque la construction sera achevée et que votre logement sera livré.

Vous pouvez enfin emménager dans votre maison ou votre appartement et y couler des jours heureux ! 

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Avant même de commencer des recherches de biens, il est important de connaitre sa capacité d’emprunt. Ce montant, combiné à votre apport personnel permettra de savoir dans quelles tranches de prix rechercher votre bien.

Calculer ma capacité d’emprunt immobilier : combien puis-je emprunter ?

Combien puis-je emprunter ?

Voilà une grande question qu’il est essentiel de vous poser avant même de commencer vos recherches immobilières. Il serait dommage de vous enflammer pour un bien que vous ne pourrez vous offrir car la banque aura refusé votre demande de prêt. 

Calculer votre capacité d’emprunt et y ajouter le montant de votre apport personnel vous aidera à déterminer les tranches de prix dans lesquelles rechercher votre bien. Notre conseil : utiliser un outil de simulation en ligne et faire appel à un courtier en crédit immobilier. Dans cet article, découvrez le détail du calcul pour mieux évaluer votre budget et obtenir le financement nécessaire à votre projet.

• De quoi dépend votre capacité d’emprunt immobilier ?
• Comment calculer concrètement votre capacité d’emprunt ?
• Capacité d’emprunt : questions fréquentes

De quoi dépend votre capacité d’emprunt immobilier ?

Il serait bien difficile de vous indiquer précisément le montant que vous pouvez emprunter sur la seule base de votre salaire. En effet, pour connaître la capacité d’emprunt relative à un achat immobilier, il importe de considérer plusieurs critères.

Votre capacité d’endettement

Il s’agit de la somme qu’il vous est possible de rembourser chaque mois. Elle se calcule en recensant les revenus fixes : salaires nets, primes contractuelles (du type 13^e mois), pensions alimentaires perçues, pensions de retraite ou d’invalidité, allocations familiales, revenus fonciers, revenus professionnels non salariés, etc. Puis en compilant les charges contraintes comme les pensions alimentaires versées et les charges d’emprunt, liées au remboursement d’autres crédits.

Les banques appliquent ensuite un taux d’endettement maximal de 35 % pour déterminer les mensualités possibles pour le nouveau crédit.

Un exemple :

Pour un couple gagnant 4 000 euros par mois, la capacité d’endettement totale s’élève à 35% des revenus, soit 4 000 x 0.35 = 1 400 euros.

Si ce ménage a par ailleurs contracté un crédit consommation dont la mensualité s’élève à 150 euros, leur capacité d’endettement actuelle s’en trouve modifiée. Le montant qu’il pourra allouer au crédit immobilier devient : 1 400 – 150 = 1 250 euros.

À savoir : si vous versez déjà plusieurs mensualités, n’hésitez pas à faire appel à nos experts en rachat de crédits, ils pourront vous proposer une solution adaptée à votre situation.

Votre apport personnel

L’apport personnel joue un rôle important dans l’attribution d’un prêt immobilier. Il s’agit d’une somme immédiatement disponible pour l’emprunteur, constituée par exemple de ses économies, d’une donation familiale, de liquidités ou d’un ancien PEL (Plan Épargne Logement). L’apport personnel offre plusieurs avantages :

• Il augmente mécaniquement votre capacité d’emprunt, donc le montant possible de votre achat immobilier, ou, à l’inverse, diminue d’autant le financement extérieur nécessaire à votre projet,
• Il permet de couvrir les frais de notaire, de garanties et de dossier que la banque ne prend pas en charge (il doit donc atteindre au minimum 10 % du total emprunté),
• Il envoie un signe positif aux banques que vous sollicitez en leur prouvant que vous êtes capable d’épargner.

Votre profil emprunteur et les taux d’intérêt accordés

Selon votre âge, votre situation personnelle et votre zone géographique, les banques et les organismes d’assurance vous proposeront des taux d’intérêt plus ou moins intéressants. Tout dépend du risque qu’ils estiment prendre en vous prêtant ou en vous assurant.

Ces taux d'interêts influent sur votre capacité d’emprunt puisqu’ils modifient sensiblement le montant total qu’il vous faudra rembourser chaque mois.

Le montant des mensualités que vous souhaitez verser

Nous avons évoqué le calcul de votre capacité d’endettement et du montant maximal des mensualités relatives au nouveau crédit.

À vous maintenant de déterminer le « reste à vivre » qui vous semble confortable. En effet, vous avez encore à payer des charges fixes tous les mois, comme vos factures d’eau ou d’électricité, le téléphone, les assurances, les frais de scolarité, etc. Vous devez continuer à vous nourrir, vous habiller, vous déplacer et vous divertir pendant toute la durée du prêt !

La durée de remboursement

Dans le même ordre d’idée, la durée de remboursement influence votre capacité d’emprunt. Elle est directement liée aux autres critères : une durée de prêt élevée diminue vos mensualités mais augmente le taux d’intérêt et, par voie de conséquence, le coût total du crédit.

Elle est désormais fixée à 25 ans maximum pour un particulier.

Comment calculer concrètement votre capacité d’emprunt ?

Vous disposez maintenant des éléments essentiels pour calculer votre capacité d’emprunt. Nous l’avons vu, cette dernière repose sur de nombreux critères interdépendants. Vous devrez donc procéder à un arbitrage avant de souscrire le prêt immobilier permettant de financer votre projet.

Paris Prêts met à votre disposition différents outils de simulation pour vous permettre de faire varier la durée du prêt et ajuster le montant de l’emprunt ou des mensualités en fonction de vos revenus financiers et de vos charges.

Vous pouvez également prendre rendez-vous avec l’un de nos courtiers en prêt immobilier. Cet entretien est gratuit et peut vous éviter quelques déconvenues !

Vous pourrez effectuer des ajustements au moment de la demande de prêt, une fois le compromis de vente signé. Dans tous les cas, votre conseiller dédié Paris Prêts vous accompagne tout au long de votre projet.

N’attendez plus et déposez votre demande de prêt immobilier en ligne !

Capacité d’emprunt : questions fréquentes

Puis-je emprunter sans apport ?

En l’absence d’un quelconque apport personnel, la banque devra prendre le risque de financer des frais non couverts par le prix du bien en cas de cessation de remboursement du prêt. Il est probable qu’elle accède à votre demande, mais vous ne pourrez pas bénéficier des grilles de taux les plus intéressantes à moins que votre profil ne soit particulièrement attractif.

Cela peut être le cas, par exemple, si vous êtes titulaire de la fonction publique et disposez d’un salaire élevé et entièrement prévisible. Vous êtes alors moins sujet aux défauts de paiement qu’un autre emprunteur.

Est-il possible de dépasser le taux d’endettement maximum ?

Le taux d’endettement maximum est fixé par le HCSF, ou Haut Conseil de Stabilité Financière. Il vise à éviter les problèmes de surendettement. Les banques peuvent toutefois déroger à la règle des 35 % dans certains cas.

Si vous disposez de ressources importantes et d’une bonne stabilité financière, vous n’aurez pas de difficultés à vous acquitter de mensualités supérieures à plus d’un tiers de vos revenus.

En revanche, la banque peut également décider de limiter votre taux d’endettement à moins de 20 % si elle estime que votre « reste à vivre » semble trop faible.

Est-il possible de dépasser la durée maximale de remboursement ?

Comme dans le cas du taux d’endettement, certaines dérogations sont possibles mais plutôt rares.  Elles ne peuvent excéder 20 % du total des prêts immobiliers accordés. Les banques encourent désormais des sanctions financières si elles enfreignent ces règles.

Elles privilégient les dossiers solides relatifs à l’achat d’une résidence principale, avec une part significative de primo-accédants.

J’ai besoin d’emprunter plus. Comment faire ?

Vous avez entré votre salaire, fait le tour de vos charges et optimisé votre apport personnel mais le résultat affiché par le simulateur ne vous convient pas. La dernière solution qui vous est offerte est l’allongement de la durée si vous n’avez pas fait une simulation sur 25 ans.

Pensez à la délégation d’assurance : ce système permet de solliciter une autre assurance que celle proposée par la banque, à des taux souvent bien plus abordables. Vous pouvez utiliser un comparateur en ligne pour mieux diminuer le coût de votre prêt.

Sachez aussi qu’il existe certaines aides spécifiques susceptibles d’augmenter votre capacité d’emprunt :

• Prêt à taux zéro (PTZ),
• Prêt Action Logement financé par le « 1 % employeur »,
• Prêt à l’accession sociale (PAS), etc.

Là encore, votre courtier en credit immobilier vous sera d’une aide précieuse : il examinera toutes les possibilités et vérifiera votre éligibilité. Faites appel à Paris Prêts !

Combien peut-on emprunter dans le cadre d’un investissement locatif ?

Si vous souhaitez louer le logement concerné par le prêt, les recettes générées viendront s’ajouter à votre salaire dans le calcul de votre capacité d’emprunt. En revanche, la banque ne considérera que 70 % du montant des loyers collectés pour tenir compte du risque de vacance ou d’impayés.

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Il est parfois difficile de trancher entre acheter de l'immobilier neuf ou ancien. De nombreuses questions se posent et le choix peut paraître difficile. Découvrez les avantages et les inconvénients de chaque investissement avant de prendre votre décision.

Immobilier ancien

On appelle immobilier ancien, les biens qui ont déjà été vendus, donnés ou loués par son premier propriétaire. Des biens récents, datant de quelques années seulement, sont classés dans l’immobilier ancien.

Avantages d’acheter dans l’ancien :

• acheter un bien ancien permet d’avoir le choix. L’immobilier ancien représente la majorité des biens sur le marché. L’offre y est donc abondante.
• les ventes sur des biens anciens se font en moyenne sur 3 mois. Ce qui est beaucoup plus rapide que pour les biens neufs.
• des prix plus accessibles. Les prix des biens anciens sont en moyenne moins élevés que dans le neuf.
• l’accès au prêt à taux zéro sous certaines conditions.

Inconvénients d’acheter dans l’ancien

L’ancien est souvent synonyme de travaux et donc de dépenses qui viennent s’ajouter au prix total du bien. De plus, l’ancien présente une fiscalité moins avantageuse que dans le neuf, avec notamment des frais de notaire compris entre 7 % et 8 % du prix du bien. En outre, les biens anciens peuvent être moins fonctionnels et moins performants énergétiquement que dans le neuf.

Immobilier neuf

On appelle immobilier neuf, les biens construits depuis 5 ans maximum, qui n’ont pas encore été habités et qui n’ont jamais été vendus. Les biens neufs peuvent être achetés sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement ou déjà construits.

Avantages d’acheter dans le neuf

Acheter un bien neuf présente de nombreux avantages :

• des dispositifs d’aides à l’achat. Le plus connu est le pret à taux zéro (PTZ). Il existe d’autres dispositifs, tels que la loi Pinel qui permet une réduction d’impôt aux acquéreurs de bien neuf (sous ce dispositif) destinés à la location.
• des frais de notaires moins élevés : entre 3 % et 4 % du prix du logement ; les biens immobiliers neufs bénéficiant d’une exonération des droits de mutation.
• des charges plus faibles. La taxe foncière n’est pas due (sauf avis contraire de la commune) pendant les 2 premières années du bien. Les charges de copropriété seront également moins élevées puisqu’aucun gros travaux ne sera à prévoir pendant plusieurs années.
  • des garanties solides. Les travaux de construction sont couverts par les garanties biennale et décennale. La première, valable 2 ans, concerne les équipements du bien. La seconde, garantit les risques liés à la stabilité de la construction pendant 10 ans.
  • un espace fonctionnel. L’avantage de faire construire, pour l’acquéreur, consiste à concevoir chaque espace en fonction de ses besoins. Le logement doit être adapté aux personnes handicapées et répondre aux normes d’accessibilité en vigueur.
  • un bien conforme aux normes énergétiques et présentant de nombreuses fonctionnalités (stationnement, ascenseurs…).

• Inconvénients d’acheter dans le neuf

  Le neuf, bien qu’étant rentable, exige un important investissement en temps. La construction d’une maison peut prendre jusqu’à 2 ans entre le moment de la signature et la fin des travaux ; une période longue et stressante pour de nombreux ménages. De plus, les biens neufs peuvent être plus chers que les biens anciens.

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Les courtiers sont rémunérés par des honoraires de courtage dont le montat est communiqé dès l'entrée en relation et par les banques dans une moindre mesure.

Le courtier à une obligation de résultat, de ce fait, la remuneration du courtier est conditionné à l'obtention d'un ou plusieurs prets .

« Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent. »

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Les frais de notaire, ou droits de mutation, ne sont pas identiques selon le type de bien (neuf ou ancien). On considère en moyenne qu’ils équivalent à 8 % du prix d’un bien ancien et à 3 % du prix d’un bien neuf.

Que contiennent les frais de notaire ?

Le terme « frais de notaire » n’est, en réalité, pas approprié, puisqu’ils sont majoritairement composés de taxes destinées à l’Etat. Le notaire touche environ 10 % du total des frais notariés.

3 entités composent les frais de notaire :

• des taxes dues aux collectivités territoriales ou des droits dus au Trésor Public. Ces montants sont encaissés par le notaire pour le compte de l’Etat. Il doit ensuite les lui restituer.
• des émoluments et/ou des honoraires. Ils correspondent à la somme que perçoit le notaire pour le travail fourni. Ils sont strictement encadrés par l’Etat et doivent être justifiés par le notaire. Les honoraires versés concernent des opérations non soumises à un contrôle de l’Etat. Le notaire fixe alors librement ses honoraires mais est contraint pour les émoluments.
• des débours. Bien souvent le notaire doit avancer des frais liés à l’acquisition. Il peut s’agir par exemple de paiement de professionnels pour la réalisation de diagnostics. Ces sommes versées sont alors à rembourser au moment de l’acquisition du bien.

Le paiement des frais de notaire

Les frais de notaire sont toujours à la charge de l’acheteur, même si 2 notaires sont démarchés pour la vente et l’acquisition du bien. Le prix des frais de notaire reste cependant le même, les 2 notaires se partagent les émoluments. Les frais de notaire sont dus à la signature définitive en même temps que le paiement du prix de vente du bien. Il s’agit souvent d’une provision. La somme exacte des frais de notaire n’est connue que quelques mois plus tard, lorsque toutes les démarches administratives sont terminées. Le décompte exact définitif est alors envoyé à l’acquéreur.

Calculatrice frais de notaire

Paris Prêts met à votre disposition une calculatrice pour estimer les frais de notaire. Ils représentent une somme à ne pas négliger dans le financement de votre projet, c’est pourquoi il est important de bien les estimer.

Renseignez la nature de votre projet, le lieu et son prix afin d’obtenir votre simulation des frais de notaire.

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Les pièces justificatives pour un crédit immobilier sont sensiblement les mêmes pour tous les établissements prêteurs. Paris Prêts vous propose une liste non exhaustive des documents nécessaires pour mener à bien votre projet.

La liste des pièces justificatives pour un crédit immobilier

L’identité des emprunteurs :

• une pièce d’identité de chacun des intervenants (recto/verso)
• une copie du livret de famille (si existant)
• un contrat de mariage (si existant)
• un jugement de divorce (si existant)
• un justificatif de domicile de moins de 3 mois (EDF, GDF, …)
• la dernière quittance de loyer (si locataire)
• les relevés de comptes des 3 derniers mois (tous les comptes détenus)

Les revenus des emprunteurs

Les salariés :

• les 3 derniers bulletins de salaire
• un justificatif des primes ou variable
• le bulletin de salaire de Décembre (cumul annuel)
• les 3 derniers avis d’imposition (recto/verso)

Les Travailleurs Non-salariés :

• les bilans des 3 dernières années
• le bilan prévisionnel
• les 3 dernières 2035 (BNC), 2037 (forfait), 2050 (BIC)
• les 2 derniers avis d’imposition (recto/verso)

Autres revenus :

• les allocations familiales
• la déclaration Revenus Fonciers (2044 ou 2072)
• une estimation des revenus fonciers à venir
• les pensions – Retraite
• un bail de location ou une quittance de loyer des biens existants

Le patrimoine – les crédits existants

Le patrimoine :

• le titre de propriété ou attestation notariée avec le prix d'achat.
• les dernières taxes foncières des biens détenus

Les crédits en cours (immobiliers + crédit personnels) :

• les échéanciers des prêts en cours + copie des offres de prêts
• le dernier relevé de situation pour crédit renouvelable

L’apport personnel :

• un justificatif d’apport personnel
• un justificatif des prêts compris dans l’apport
• une attestation de donation + une pièce d’identité du donateur + un justificatif de la somme objet de la donation

L’objet de la demande

Bien immobilier existant ou neuf :

• le compromis ou la promesse de vente signé
• la proposition d’achat
• le contrat de réservation ou de construction signé
• le permis de construire ou le récépissé de dépôt

Travaux :

• les devis estimatifs
• les devis descriptifs
• le permis
• l’attestation de travaux

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Le compromis de vente, également appelé promesse synallagmatique de vente, est un avant-contrat qui scelle l'accord entre l'acheteur et le vendeur d'un bien immobilier. C'est un engagement réciproque : le vendeur s'engage à vendre le bien à un prix déterminé, et l'acheteur s'engage à l'acheter à ce prix.

Voici les caractéristiques essentielles du compromis de vente :

• Engagement bilatéral : Contrairement à la promesse unilatérale de vente qui n'engage que le vendeur, le compromis engage les deux parties.
• Conditions de la vente : Il précise les conditions de la vente, notamment :
  • L'identification complète des parties (acheteur et vendeur).
  • La description détaillée du bien (adresse, superficie, références cadastrales, etc.).
  • Le prix de vente convenu.
  • Les modalités de paiement.
  • La date limite de signature de l'acte de vente définitif.
  • Les conditions suspensives (par exemple, l'obtention d'un prêt par l'acheteur).
  • Le délai de rétractation de l'acheteur non professionnel (actuellement 10 jours).
  • Le montant du dépôt de garantie versé par l'acheteur (s'il y en a un).
  • Les diagnostics immobiliers obligatoires.
• Valeur juridique : Juridiquement, le compromis de vente vaut vente. Si l'une des parties se rétracte en dehors du délai légal ou sans motif valable lié aux conditions suspensives, l'autre partie peut la contraindre à exécuter la vente par voie de justice et demander des dommages et intérêts.
• Préparation à l'acte authentique : Le compromis est une étape préparatoire à la signature de l'acte de vente définitif chez le notaire, qui officialisera le transfert de propriété.

En résumé, le compromis de vente est un contrat important qui sécurise la transaction immobilière en engageant fermement l'acheteur et le vendeur sur les termes de la vente, tout en offrant un délai de réflexion à l'acheteur.

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Pour prendre la décision de prêter ou non de l'argent, les établissements bancaires regardent différents critères afin de minimiser leurs risques. L'étude du dossier de prêt immobilier est complète et approfondie.

Vous aimeriez investir dans l’immobilier afin de développer votre patrimoine ou simplement, devenir propriétaire de votre logement. Indispensable à la réalisation de votre projet, l’étape du financement vous inquiète peut-être : vous devez décrocher un crédit immobilier ! Comment procéder ? Pour vous guider dans la démarche, nous avons dressé la liste de 9 critères déterminants pour la validation de votre emprunt. Ces repères vous aideront à mieux comprendre les attentes des banques et les convaincre d’accepter votre demande de prêt immobilier.

Prêt immobilier : 9 conditions d’acceptation retenues par les banques

1/ Votre taux d’endettement

Le taux d’endettement compte parmi les critères les plus importants puisqu’il renseigne la banque sur votre capacité de remboursement : parviendrez-vous à verser vos mensualités sans incidents sur toute la durée du prêt ?

Le taux d'endettement est exprimé en pourcentage : c’est le rapport entre vos charges fixes (crédits à la consommation ou autres crédits immobiliers, loyer, etc.) et vos revenus mensuels. 

Taux d’endettement = (charges mensuelles / revenus mensuels) x 100

Depuis 2022, le seuil limite est fixé à 35 %. 

Les établissements de crédit sont autorisés à accepter quelques exceptions. Vous devez cependant disposer de revenus particulièrement élevés pour réussir à emprunter au-delà de ce niveau d’endettement.

2/ Votre reste à vivre

Le reste à vivre est un autre facteur permettant à la banque de savoir concrètement si vous serez capable de rembourser votre prêt immobilier.

Il s’agit du montant qu’il vous reste chaque mois une fois que vous avez payé les charges fixes dont nous venons de parler, en incluant la mensualité du crédit demandé. La somme restante doit être suffisante pour régler les dépenses quotidiennes et gérer les imprévus.

Il n’existe pas de règle universelle quant au montant minimum pour obtenir l’acceptation d’un prêt immobilier. Retenez que le reste à vivre doit être plus élevé pour un foyer avec enfants que dans le cas d’un couple seul.

À noter : la banque vérifie aussi votre saut de charge. C’est la différence entre vos dépenses de logement avant et après l’achat (à titre d’exemple, l’écart entre la future mensualité du crédit et votre loyer actuel). Un faible saut de charge laisse présager un remboursement sans problème majeur.

3/ Votre apport personnel

Votre apport représente la somme que vous êtes prêt à investir à titre personnel dans votre projet immobilier. Il permet de réduire le montant comme le coût du prêt, et, par voie de conséquence, d’en faciliter le remboursement. Il témoigne également de votre capacité à épargner, signe très positif pour les établissements de crédit.

Les banques demandent généralement un apport minimum de 10 % du prix de vente, afin de régler les frais de notaire et dépenses non couvertes par l’emprunt.

Cependant, avec un apport plus élevé, vous augmentez les chances d’obtenir l’offre de prêt immobilier nécessaire à votre achat.

4/ Votre situation professionnelle

Votre situation professionnelle est un autre élément clé pour obtenir un crédit immobilier. C’est un bon indicateur de l’évolution de vos revenus au cours de la période de remboursement. 

Les banques recherchent des emprunteurs solvables, aux ressources stables et régulières. Elles privilégient généralement les salariés en CDI, les fonctionnaires titulaires ou les professions libérales réglementées. Cela ne signifie pas que vous ne pouvez pas  obtenir de prêt immobilier si vous travaillez en CDD, en intérim ou en micro-entreprise. Mais vous aurez à fournir des garanties supplémentaires et.

5/ Votre situation personnelle

Votre profil peut également influencer la réponse donnée par la banque. 

Un jeune emprunteur est peu susceptible de rencontrer des problèmes de santé et, puisque sa carrière ne fait que démarrer, ses revenus peuvent augmenter régulièrement au cours du prêt. Ce point positif compense parfois la faiblesse de l’apport personnel. Le coût de l’assurance sera plus faible et la banque verra d’un bon œil l’arrivée d’un client à qui elle pourra proposer d’autres produits dans l’avenir.

Le profil sénior offre également quelques avantages : ses ressources sont stables et prévisibles. Déjà constitué, son patrimoine peut servir de garantie. Mais il paiera plus cher son assurance emprunteur et la banque imposera sans doute un prêt d’une durée immobilier plus courte.

 6/ Votre historique bancaire

Ici, tout le monde est logé à la même enseigne ! Avant d’accepter votre prêt immobilier, l’établissement de crédit vérifiera la manière dont vous gérez vos finances. Pour décrocher une offre de crédit, évitez les découverts et incidents de paiement.

7/ Les garanties apportées

Pour rassurer la banque, vous devez sécuriser votre prêt en amenant des garanties. Il peut s’agir :

•  D'une caution solidaire: une personne reprend le remboursement du prêt immobilier à sa charge si vous n’êtes plus en mesure de l’assumer ;
• D'une hypotheque : en cas d’impasse, votre débiteur peut aller jusqu’à saisir le bien immobilier pour récupérer son dû ;
• D'une caution bancaire : un organisme extérieur devient votre garant contre une compensation financière. 

  8/ La cohérence de votre projet immobilier

  Les banques n’oublieront pas d’évaluer la qualité du bien immobilier que vous souhaitez acheter, sa localisation, son potentiel de revente ou de location. Elles vérifieront que son prix est adapté au marché comme à votre capacité d’emprunt. Un projet cohérent et réaliste augmente vos chances de recevoir une réponse favorable.

9/ Le TAEG

Le TAEG (taux annuel effectif global).indique le coût total du crédit immobilier. Il inclut le taux d’intérêt mais également les autres postes tels que l’assurance emprunteur, les garanties ou les frais de dossier.

Il doit rester inferieur au taux d'usure défini et régulièrement mis à jour par la Banque de France selon le type et la durée du prêt concerné. Au-delà de ce taux, accorder un crédit immobilier devient illégal (on parle de prêt usuraire).

Pour obtenir les meilleures conditions applicables à votre profil emprunteur et maintenir le TAEG sous la limite, faites appel à votre courtier en prêts immobiliers paris prêts. Il optimisera votre dossier et votre plan de financement pour vous aider à réaliser votre projet d’achat immobilier. 

Obtention d’un prêt immobilier : de la demande à la signature du contrat

Voici maintenant quelques conseils pour obtenir le crédit immobilier dont vous avez besoin :

• N’attendez pas la signature d’un compromis de vente pour préparer votre dossier emprunteur. Les délais sont parfois courts et vous gagnerez du temps ;
• L'accord de principe donné par une banque ne signifie pas qu’elle accepte votre prêt immobilier, mais seulement qu’elle étudie votre demande de financement. La validation n’est effective que lorsqu’elle émet une véritable offre de crédit ;
• Quand vous recevez cette offre, veillez à respecter scrupuleusement le délai de réflexion imposé. Vous ne pouvez renvoyer le contrat signé que le onzième jour après réception de la proposition ;
  • À l’inverse, ne laissez pas passer le délai de réponse, vous risqueriez de ne plus bénéficier des mêmes taux si le processus devait être repris à zéro ;
  • Si l’un de vos proches se porte caution pour sécuriser le crédit, il doit respecter les mêmes délais et signer l’offre de prêt comme s’il était lui-même emprunteur ;
  • Les fonds seront débloqués pour la signature de l’acte de vente chez le notaire ;
  • En cas de refus, ne vous découragez pas. Là encore, votre courtier paris prets peut vous accompagner et vous orienter vers d’autres solutions telles que les prêts aidés ou le rachat de crédits.

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Vous aimeriez emprunter pour financer un achat immobilier ? Avant de vous accorder un crédit, les banques commencent toujours par évaluer le risque. Leur premier réflexe est de calculer votre taux d’endettement. Le concept peut se résumer en une définition simple : il s’agit de la proportion de vos revenus consacrée au remboursement de vos crédits et charges fixes. Depuis le 1er janvier 2022, le taux d’endettement maximum autorisé s’élève à 35 %, soit un peu plus d’un tiers des revenus. Au-delà de ce seuil, l’emprunteur peut avoir des difficultés à rembourser ses échéances de prêt. Voyons ensemble comment l’évaluer pour éviter toute situation difficile.

Calculer son taux d’endettement

Le principe de calcul

Le taux d’endettement correspond donc à la part des revenus que vous allez consacrer au remboursement de votre nouveau crédit immobilier comme des prêts précédemment contractés. Les établissements bancaires vont se pencher sur vos bulletins de salaire et sur vos derniers avis d’imposition pour obtenir votre revenu moyen mensuel. Le total formé par vos charges actuelles et la future mensualité ne pourra dépasser 35 % de ce montant. 

La formule du taux d’endettement s’exprime de cette façon : (charges/revenus) x 100.

Exemple :

Vos charges actuelles s’élèvent à 100 euros pour un crédit auto et 150 euros pour un prêt travaux, soit un total de 250 euros. Vos revenus sont de 2 400 euros par mois. 

Taux d’endettement initial : (250/2 400) x 100 = 10,42 %

Remboursement mensuel maximum : 2 400 x 35 % = 840 euros.

Vous pourrez donc consacrer 590 euros (840 – 250) à votre nouvelle mensualité, ce qui portera votre taux d’endettement au maximum autorisé de 35 %.

Les banques ne calculent pas toutes ce taux d’endettement de la même manière. Elles peuvent faire preuve de flexibilité dans certains cas. Ainsi, si votre crédit de consommation se termine rapidement, il peut ne pas être inclus dans le calcul. 

Quels revenus prendre en compte pour estimer son taux d’endettement ?

Chaque établissement bancaire possède ses propres règles concernant les revenus à prendre en compte dans le calcul du ratio d’endettement. Mais il comprend généralement, pour chaque emprunteur et co-emprunteur, les montants suivants : 

• les salaires nets avant prélèvement à la source pour les contrats en CDI et les fonctionnaires ;
• les primes fixes (le treizième mois par exemple) ;
• les bénéfices pour les chefs d’entreprises, les professions libérales, etc.
• certaines commissions (agents commerciaux expérimentés) ;
• les pensions de retraite ;
• les allocations d’adulte handicapé (AAH) ;
• les pensions alimentaires perçues ;
• • les APL (ou allocations logement).

  Les revenus locatifs ne sont pas toujours comptabilisés (ou seulement partiellement) pour anticiper les imprévus ou de possibles fluctuations des loyers. Les allocations familiales sont incluses ou exclues en fonction du profil de l’emprunteur.

  En revanche, les revenus variables ou aléatoires ne sont jamais pris en compte : 

  • les primes non contractuelles (primes exceptionnelles, intéressement, participation) ; 
  • les frais professionnels ;
  • les heures supplémentaires ;
  • les indemnités professionnelles (maladie, accident, etc.).

Quelles sont les charges incluses dans le calcul de votre taux d’endettement ?

Dans le calcul du taux d’endettement sont prises en compte toutes les charges récurrentes et crédits divers que possède l’emprunteur :

• les crédits auto, consommation, travaux, etc.
• les autres prêts immobiliers ou prêts à taux zéro (PTZ) en cours de remboursement ;
• les pensions alimentaires (celles que vous devez) ;
• les loyers si vous n’êtes pas propriétaire de votre logement.

À noter : si vous êtes locataire et projetez d’acheter votre résidence principale, le loyer actuel n’apparaîtra plus dans le calcul de votre taux d’endettement prévisionnel. Il sera remplacé par la mensualité payée dans le cadre de l’emprunt immobilier.

Les factures courantes (électricité, gaz, eau et autres) n’entrent pas dans le calcul du taux d’endettement.

Pourquoi calculer son taux d’endettement ?

Déterminer sa capacité d’endettement permet de définir le montant des mensualités de crédit qu’un foyer peut assumer dans son budget. Il est donc essentiel de connaître votre ratio charges / revenus au moment d’envisager un emprunt immobilier. 

Les banques peuvent ainsi évaluer la faisabilité de votre projet. En se basant sur la somme que vous êtes capable de rembourser chaque mois, elles calculent le capital qu’elles peuvent vous allouer, sachant qu’il vous faudra également régler les intérêts, les frais d’assurance, de dossier, de notaire, etc.

À savoir : la loi définit désormais un taux d’endettement maximum pour le foyer. Les banques ont néanmoins la possibilité d’accorder un certain nombre de dérogations. Si elles estiment que votre « reste à vivre » est suffisant, elles peuvent aller au-delà des 35 % réglementaires. Elles prennent leur décision en fonction de votre situation professionnelle, de sa stabilité présumée sur la durée du prêt, de votre âge, votre épargne, etc. En bref, vous devrez présenter un dossier solide et bien ficelé.

N’attendez pas d’avoir à emprunter pour évaluer votre taux d’endettement ! Le calcul peut vous aider à prendre conscience de vos possibilités ou d’un risque éventuel en matière d’investissement. Il vous permet de mieux gérer vos finances, votre patrimoine immobilier ou même votre carrière.

Retrouvez ici notre guide du prêt immobilier: types d’emprunt, durée, mensualités, taux d’intérêt, apport personnel, assurance emprunteur ou garanties, vous serez incollable sur le crédit immobilier !

La Centrale de Financement met également à votre disposition divers outils de simulation pour simplifier vos estimations.

Comment réduire son taux d’endettement ?

Vous avez effectué une première simulation que vous ne jugez pas concluante ? Vous n’avez pas d’augmentation de salaire en perspective et votre ratio actuel n’est pas favorable à un nouvel emprunt ?

Vous pouvez envisager les solutions suivantes :

• solder un crédit en cours en le remboursant par anticipation ;
• augmenter votre apport personnel pour diminuer le montant du nouvel emprunt et, par voie de conséquence, vos futures mensualités.

Si vous ne disposez pas de réserves suffisantes pour éliminer ou limiter certaines de vos charges récurrentes, vous pouvez avoir recours à d’autres techniques.

Le lissage de prêt

Cette forme de prêt est intéressante lorsqu’un emprunteur cherche à financer un projet immobilier alors qu’il rembourse déjà d’autres crédits. La banque peut alors proposer une mensualité unique et une durée totale de remboursement généralement calquée sur le prêt le plus long.

La part de la mensualité correspondant à l’emprunt immobilier augmente à chaque fois que l’un des autres prêts arrive à son terme. Cette solution permet de maintenir votre taux d’endettement à un niveau raisonnable, même dans les premières années, lorsque vous cumulez plusieurs crédits.

Attention, cet aménagement n’est pas sans conséquence : il engendre généralement un surcoût général ou une augmentation de la durée totale de remboursement.

On parle aussi de prêt par paliers, le plus souvent lorsque les autres crédits ont été contractés auprès d’une banque tierce.

Le rachat de crédit 

À l’instar du lissage de prêt, le rachat de crédit permet également de réduire votre taux d’endettement. 

La banque reprend à son compte ce que vous avez en cours dans d’autres établissements. Elle vous propose un nouveau prêt unique, englobant votre projet immobilier. Son coût, ses mensualités et sa durée sont calculés en fonction de votre capacité d’emprunt et de votre reste à vivre.

Monter ce genre de dossier s’avère plutôt complexe. Pour optimiser votre budget et alléger votre taux d’endettement, le moyen le plus sûr reste de faire appel à un courtier professionnel . Il vous accompagnera dans votre démarche afin d’éviter tout risque d’insolvabilité.

Les différents niveaux d’endettement

Solliciter un ou plusieurs emprunts auprès des banques peut constituer une bonne stratégie d’investissement pour peu que vous régliez vos remboursements sans faillir.  

Les problèmes commencent lorsque vous éprouvez des difficultés à vous acquitter de vos dettes. Vos mensualités sont momentanément trop élevées, conséquence d’un prêt inapproprié, d’un changement professionnel ou d’une mauvaise gestion des finances de votre foyer. Votre ratio charges / revenus dépasse les 35 %. On parle alors de mal-endettement. 

Dans ce cas, un rachat de crédit à un taux attractif peut souvent rééquilibrer votre budget et rétablir votre situation avant qu’il ne soit trop tard.

Autre cas de figure : votre taux d’endettement dépasse les 55 %. La différence est de taille : vous n’êtes plus en capacité de payer vos mensualités (hors dettes professionnelles). Vous êtes confrontés aux relances de la banque qui vous applique agios, frais divers et autres pénalités de retard. Vous voilà en situation de surendettement. Dans ce cas, le rachat de crédit ne suffit plus : il faut enclencher une procédure auprès de la Banque de France. 

Bien heureusement, il existe de nombreux moyens pour éviter le risque de surendettement ! Commencez par tester notre simulateur de prêt pour obtenir un premier aperçu de vos possibilités. 

Puis prenez rendez-vous avec l’un de nos courtiers en crédit immobilier. Paris prêts vous aide à calculer votre taux d’endettement, évaluer votre capacité de remboursement, peaufiner votre dossier et emprunter en toute sécurité.

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L’offre de prêt immobilier est un contrat envoyé par une banque pour lister les obligations du prêteur et de l’emprunteur. Il est encadré par la loi dans sa forme et son contenu. Il est possible de demander à plusieurs banques des simulations de prêt mais une seule offre de prêt ne pourra être acceptée.

A ce moment du projet, l’emprunteur a déjà fourni les documents justificatifs nécessaires, le bien est trouvé et le compromis de vente signé. La réception des offres de prêt correspond au choix du financement.

Les éléments de l’offre de prêt immobilier

Toutes les offres de prêt se présentent de la même manière et contiennent des éléments obligatoires. Elles doivent faire apparaître :

• le montant emprunté
• le TAEG (taux annuel effectif global).
• la durée du crédit
• les assurance 
• les modalités de remboursement
• les obligations et les interdictions
• l’identité des parties et des cautions (s’il y en a)
• le coût total du crédit
• les indemnités de remboursement anticipé 
• la date du déblocage des fonds
• l’échéancier de remboursement

La signature de l’offre de prêt

Les offres de prêt sont obligatoirement envoyées par courrier postal ou par voie électronique avec des offres dématérialisées. La loi prévoit un délai de réflexion de 10 jours pour les emprunteurs. Pendant ce temps, les offres de prêt ne doivent pas être retournées. A compter du 11^e jour, l’emprunteur peut répondre favorablement à l’établissement bancaire et retourner les offres ; le cachet de la poste faisant foi dans le cas des courriers postaux et la signature électronique pour les offres dématérialisées. Les offres de prêt sont néanmoins valables 30 jours minimum à compter de la date d’envoi, comme l’impose la loi.

Le contrat de prêt immobilier

Une fois les offres signées, elles deviennent un contrat de prêt. Les fonds seront alors disponibles à la date indiquée dans le contrat et versés en une seule fois pour un bien ancien à la suite de l’appel de fonds ou du décompte notaire. Lorsqu’il s’agit d’un bien neuf, les sommes empruntées peuvent être débloquées au fur et à mesure des travaux, sur présentation des appels de fonds du constructeur.

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Vous êtes sur le point de concrétiser l’un des projets les plus importants de votre vie : l’achat d’un bien immobilier. Vous allez devenir propriétaire de votre résidence principale, ou peut-être d’un appartement à louer. Mais avant de pouvoir développer votre patrimoine, vous devez obtenir un prêt immobilier. Pour faciliter vos recherches, nous détaillons, dans cet article, les critères d’acceptation analysés par les établissements de crédit lorsqu’ils reçoivent une demande d’emprunt : que vérifient les banques avant d’accorder un prêt immobilier ?

Prêt immobilier : les critères examinés par les banques

Pour obtenir les fonds nécessaires à son projet, le candidat emprunteur assure la banque de sa solvabilité : il sera capable d’assumer le remboursement du crédit immobilier tout au long de la durée convenue. Pour s’en convaincre, le prêteur étudie les critères essentiels du dossier fourni.

La capacité d’emprunt

Elle représente le montant que vous pouvez emprunter pour financer votre achat immobilier. Ce montant est toujours inférieur à la somme totale qu’il vous faudra débourser puisque vous aurez aussi à régler les intérêts et frais divers inhérents au crédit.

Pour déterminer votre capacité d'emprunt , la banque commence par examiner votre taux d’endettement. 

Taux d’endettement = (total des charges mensuelles fixes / total des revenus mensuels) x 100

Elle calcule ensuite la mensualité qu’il vous est possible d’ajouter à vos charges actuelles sans dépasser le seuil maximal d’endettement autorisé par la loi. Vous ne pouvez en effet consacrer plus de 35 % de vos revenus au paiement des échéances diverses (crédits consommation, prêts immobiliers, loyer, pensions). 

À partir de cette mensualité, la banque effectue ensuite une simulation de crédit pour évaluer votre capacité d’emprunt. 

consultez  nos calculateurs en ligne pour obtenir vous-même un premier aperçu de votre prêt.

À savoir : la mensualité et le taux d’intérêt varient en fonction de la durée choisie pour le crédit. Cette dernière est également limitée et ne peut dépasser les 25 ans. 

Vous dépassez les limites légales pour la durée du prêt ou le taux d'endettement ? Tentez d’augmenter votre apport personnel pour emprunter un montant moins élevé.

La situation financière

Le calcul précédent n’offre qu’une vision ponctuelle de vos possibilités. La banque complètera donc ces premières informations par l’examen de votre historique bancaire :

• Êtes-vous capable d’épargner ?
• Vos comptes présentent-ils des découverts ?
• Disposez-vous de produits financiers ?

L’établissement prêteur consultera notamment le FICP de la Banque de France, fichier national recensant les incidents de paiement relatifs aux crédits contractés par les particuliers. Il vérifiera également que vous ne vous trouvez pas en situation de surendettement.

La stabilité professionnelle

Le remboursement du prêt immobilier s’étale sur de nombreuses années, parfois jusqu’à 25 ans. La banque s’inquiètera donc de votre situation professionnelle actuelle comme de son évolution probable.

Les établissements de crédit privilégient les emprunteurs salariés disposant d’un CDI, les fonctionnaires titularisés et les professions réputées pour leur fiabilité. 

Mais ils peuvent également accorder un prêt immobilier aux travailleurs indépendants ou dotés d’un contrat temporaire, sous réserve qu’ils apportent d’autres types de garanties. 

La situation personnelle

D’autres facteurs tels que l’âge ou le statut familial influencent la réponse donnée par la banque ainsi que le coût du crédit immobilier.

Quelques exemples :

• Un emprunteur jeune paiera moins de frais d’assurance tandis qu’un retraité, plus sujet aux problèmes de santé, se verra imposer une couverture plus onéreuse ;
• Un demandeur sénior pourra se servir d’un patrimoine déjà constitué pour garantir son crédit ou augmenter son apport personnel ;
• À taux d’endettement égal, une famille aura besoin d’un reste à vivre plus important qu’un couple sans enfants ;
• • Et ainsi de suite.

  Les éléments de votre situation personnelle permettent aussi de contrôler votre éligibilité à certains prêts aidés. Le prêt à taux zéro, par exemple, est attribué aux primo-accédants, sous conditions de revenus, en fonction de la localisation géographique du logement et de son nombre d’occupants.

La pertinence du projet immobilier

La banque connaît désormais votre capacité d’emprunt. Elle va donc naturellement vérifier qu’elle s’accorde avec votre projet immobilier : le prix du logement que vous souhaitez acheter est-il cohérent avec vos possibilités financières ?

L’établissement prêteur considère également vos objectifs : s’agit-il d’une simple accession à la propriété ? Souhaitez-vous revendre le bien dans un futur proche afin de réinvestir ? Envisagez-vous l’immobilier comme une source de revenus fonciers ? Le logement se situe-t-il dans une zone à forte demande locative ?

Autant de critères additionnels permettant, peut-être, d’obtenir une réponse favorable de la banque.

Quelques atouts supplémentaires pour obtenir un crédit immobilier

Voici enfin quelques éléments dont vous pouvez vous servir pour optimiser votre demande de prêt immobilier.

Un dossier emprunteur complet

N’attendez pas que la banque vous les demande pour rassembler tous les documents prouvant votre solvabilité et la stabilité de votre situation :

• Justificatifs d’identité et de domicile,
• Bulletins de salaire sur les 3 derniers mois,
• Le cas échéant, aperçu financier de votre activité d’entrepreneur (bilans, perspectives),
• Autres justificatifs de revenus,
• Relevés de compte témoignant de votre situation bancaire,
• • Informations sur d’éventuels crédits en cours de remboursement,
  • Etc.

  Des garanties fortes

  Pour diminuer le risque de défaillance, vous aurez également à sécuriser votre prêt immobilier au moyen de diverses garanties. L’objectif est de donner à la banque l’assurance d’être remboursée si vous rencontrez des difficultés financières persistantes.

  L’hypothèque, par exemple, est une garantie forte, puisque basée sur un bien tangible. Votre logement peut être saisi et mis en vente en cas de défaut de paiement qu’il ne serait pas possible de résoudre par un étalement des échéances.

Le courtier en crédits immobiliers

Ce précieux conseiller financier vous guidera dans votre recherche de prêt immobilier. Il vous aidera à établir votre plan de financement, sélectionner les documents pour le dossier emprunteur et obtenir la meilleure offre possible.

Le courtier vous proposera d’explorer d’autres pistes si les banques ne vous transmettent aucune réponse satisfaisante :

• Augmenter le montant de votre apport personnel,
• Demander une délégation d’assurance pour obtenir un contrat moins onéreux,
• Rechercher les prêts aidés possibles,
• Regrouper vos crédits immobiliers et consommation, 
• Etc.

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Offre de prêt immobilier : quels délais faut-il respecter ?

Vous avez trouvé le bien que vous recherchiez depuis si longtemps et obtenu l’avis favorable d’une banque pour le crédit immobilier sollicité. Vous avez reçu une offre de prêt, le financement de votre nouveau logement est donc assuré. Attention cependant, votre parcours d’achat n’est pas encore terminé. La validité et le processus d’acceptation de l’offre soumise par l’établissement prêteur sont strictement encadrés par la loi : il existe plusieurs délais à respecter en matière de prêt immobilier. Dans cet article, nous détaillons pour vous chaque période de validité, réflexion ou rétractation liée à votre emprunt.

Le délai de validité de l’offre de prêt immobilier

Une fois que votre dossier emprunteur est validé, la banque vous transmet une offre de prêt officielle par courrier. Elle est valable 30 jours (le cachet de la poste faisant foi), durant lesquels elle ne peut subir aucune modification. 

Quand ce délai est dépassé, le contrat est caduque. Vous souhaitez toujours emprunter ? La banque doit alors procéder à l’édition d’une nouvelle offre mais elle n’est pas tenue de maintenir les conditions et modalités initiales. Prenez donc garde à ne pas oublier cette période de 30 jours si vous pensez accepter le prêt proposé. 

Rappel : que doivent contenir les offres de prêt immobilier ?

• Votre identité, celle de l’établissement prêteur, celle de l’organisme ou de la personne se portant caution ;
• Le type de prêt immobilier (prêt classique, prêt à taux zéro, etc.)
• L’objectif du prêt : quel est votre projet, pour quelle raison empruntez-vous ?
• Les caractéristiques et modalités du prêt : montant,taux d'intéret et TAEG (Taux Annuel Effectif Global), durée et frais divers ;
• Le tableau des mensualités, reprenant le coût total du prêt ;
• Une information sur l’assurance emprunteur : vous pouvez choisir une assurance autre que celle proposée par la banque, sous réserve qu’elle offre les mêmes garanties ;
• La date de déblocage du capital emprunté ;
• Les possibilités de transfert du prêt ;
  • Les délais de validité et d’acceptation du contrat.

     

Le délai de réflexion avant acceptation de l’offre de prêt immobilier

Vous devez donc veiller à ne pas dépasser la date limite. Mais il vous faut également faire une pause entre la réception du document et le moment où vous retournez l’offre signée à la banque.

La loi vous impose en effet un délai de réflexion de 10 jours minimum. Cela vous laisse le temps de parcourir tous les détails du contrat avant de vous engager.

Vous pouvez renvoyer le document à partir du 11e jour. Pour accepter l’offre, il faut apposer votre paraphe sur chaque page et votre signature aux endroits indiqués. Vous ajoutez également la date, qui doit donc être comprise entre le 11e et le 30e jour après réception :

L’offre de prêt signée doit rester exempte de toute rature, correction ou annotation spécifique sous peine d’être invalidée.

Sauf accord particulier, vous devez également la retourner par courrier (en recommandé avec accusé de réception) afin de prouver que vous avez respecté les délais légaux.

À noter : vous pouvez aussi envoyer une réponse négative. Si vous avez reçu plusieurs offres, prenez le temps de les étudier, de choisir la proposition de crédit immobilier la plus favorable et de refuser les autres. Rien ne vous engage tant que vous n’avez pas signé.

Le délai et les conditions de rétractation lorsque l’offre de prêt est acceptée

Vous avez signé et renvoyé l’offre de prêt. Il vous reste maintenant à finaliser votre achat immobilier.

Il importe ici de bien coordonner les dernières étapes. Prenez rendez-vous avec le notaire et le vendeur pour la signature de l’acte définitif. La date doit être en ligne avec ce que prévoyait l’offre de prêt. Confirmez-la à votre conseiller bancaire et vérifiez qu’il prévoit le déblocage des fonds en conséquence. Ces derniers doivent être disponibles le jour du rendez-vous. 

La vente doit être conclue dans les 4 mois suivant l’acceptation de l’offre. Si tel n’est pas le cas, le prêt est annulé : la loi considère qu’il n’est plus d’actualité puisque vous n’avez pas acheté le bien mentionné. Vous devez alors rembourser la banque des sommes éventuelles déjà versées et régler les intérêts correspondants.

Il peut arriver que se réalise une condition suspensive autre que l’obtention du prêt : un diagnostic technique n’est pas fourni, ou seulement tardivement et comporte des points d’inquiétude ; un permis de construire a été refusé ; une commune maintient son droit de préemption, etc. La vente n’a pas lieu et le prêt devient caduque.

À savoir : si aucun obstacle ne se présente, vous devenez propriétaire et la procédure de remboursement du prêt immobilier peut être lancée. En général, vous payez votre première mensualité le mois suivant la transaction.

Récapitulatif des délais relatifs à votre emprunt immobilier

Résumons : vous avez trouvé un bien immobilier, négocié les conditions de votre achat et signé un compromis de vente. Voici les dates auxquelles vous devez prendre garde.

À noter : ne prenez pas de retard. Commencez à constituer votre dossier d’emprunt avant de vous lancer sérieusement dans vos recherches immobilières. Vous connaîtrez précisément le montant que vous pouvez emprunter et serez plus réactif lorsque vous aurez trouvé un bien. Vous pouvez même demander aux banques un accord de principe avant même d’avoir signé un compromis.

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Les banques accordent une importance particulière au profil de l’emprunteur. De fait, de meilleures conditions de prêt seront accordées aux emprunteurs présentant le moins de risque pour les établissements prêteurs. L’évaluation d’un bon profil emprunteur se base sur différents critères.

L’apport personnel

Il est nécessaire de maximiser son apport personnel afin d’optimiser son profil emprunteur. Un apport de 10 % minimum est généralement demandé afin de couvrir les frais annexes. L'apport personnel est un bon moyen de prouver à la banque son engagement personnel dans le projet. Cela traduit également la capacité d’épargne et donc l’effort consenti durant plusieurs années par l’emprunteur pour investir dans son bien. Cela traduit également la faculté de l’emprunteur à bien gérer ses comptes et ses dépenses. Les établissements bancaires apprécient encore plus un apport personnel compris entre 20 % et 30 % du montant du projet et proposent souvent des meilleures conditions de taux.

Il faudra donc veiller à ce que la quotité de financement ne soit pas trop élevée. Il s’agit de la part du prêt consenti par rapport au coût total de l’opération hors frais de notaire et de garantie. La quotité de financement peut être réduite en augmentant le montant de l’apport personnel.

Le taux d’endettement

Le taux d'endettement doit répondre à une règle simple : toutes les mensualités de crédit de l’emprunteur (crédit ‘conso.’, renouvelable et également futur crédit ‘immo.’) ne doivent pas dépasser 35 % du montant total de ses revenus avec les mensualités d’assurances incluses. Le taux d’endettement doit donc être minimisé pour optimiser son profil emprunteur. Ce seuil permet de conserver, pour l’emprunteur, un reste à vivre suffisant. Le reste à vivre représente la somme qu’il reste à l’emprunteur après paiement de toutes ses mensualités de crédits. Il ne doit pas être trop faible pour que l’emprunteur puisse payer ses charges, impôts et vivre normalement.

Pour des revenus élevés supportant un taux d’endettement plus conséquent, le reste à vivre restera élevé malgré une mensualité de crédit importante.

Une situation professionnelle stable

La principale crainte des établissements prêteurs est le non remboursement des mensualités de crédits. Les crédits immobiliers se déroulant sur des périodes longues (jusqu’à 25 ou 30 ans), l’avenir professionnel de certains emprunteurs peut paraître aléatoire. C’est pourquoi, un emprunteur employé depuis plusieurs années dans une entreprise, qui plus est en bonne santé financière, rassurera les banques. Les emprunteurs en contrat à durée déterminée ou en intérim ont également accès aux crédits immobiliers, les banques seront par contre plus attentives à d’autres critères.

Un bon comportement bancaire

Les comptes en banque de l’emprunteur ne doivent pas présenter d’anomalies, cela, afin d’avoir un profil emprunteur optimisé. Les découverts bancaires à répétition représentent de mauvais signaux envoyés à une banque et traduisent une difficulté de gestion de vos finances. Les établissements bancaires ont pour objectif de minimiser leur risque et recherchent des emprunteurs « bons payeurs ». Un découvert bancaire ne signifie pas que l’emprunteur ne payera pas ses mensualités mais rend les banques frileuses.

Un projet d’acquisition cohérent

Le type de bien, son prix et son emplacement seront également des critères de choix pour la banque. Un bien jugé facile à revendre, rassurera les établissements prêteurs.

A savoir : moins la banque prendra de risque, plus les conditions de crédit seront avantageuses.

Déposez votre demande en ligne, un expert La Centrale de Financement vous recontacte et vous accompagne dans la recherche du meilleur financement.

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Vous avez décidé de vous lancer dans l’aventure immobilière et avez besoin d’un prêt pour concrétiser votre achat. Comment être certain d’obtenir la meilleure offre pour votre projet ? S’il s’agit de votre premier emprunt, peut-être vous questionnez-vous également sur la législation associée. Vous envisagez donc de travailler avec un courtier en crédits immobiliers. Retrouverez, dans cet article, le détail du coût de son intervention : à combien s’élèvent les frais de courtage ? Qui les prend en charge et quand faut-il s’en acquitter ?

Pourquoi passer par un courtier en prêts immobiliers ?

Lorsque vous empruntez, le courtier devient votre interlocuteur privilégié. Il vous guide tout au long de votre parcours d’achat et vous aide à obtenir le crédit immobilier dont vous avez besoin.

Faire appel à un courtier : les avantages

Son intervention vous simplifie la vie pour plusieurs raisons :

• Gain de temps : Le professionnel connaît parfaitement la mécanique du crédit immobilier. Il diffuse votre demande auprès de son réseau de partenaires bancaires et vous présente ensuite les meilleures offres qu’il a obtenues. Vous n’avez plus qu’à faire votre choix et entrer en discussion avec l’organisme de crédit retenu. Vous pouvez bien sûr effectuer vous-même toutes les démarches : il faut contacter l’établissement repéré, lui fournir un dossier emprunteur, négocier puis attendre un retour. Et répéter le même processus pour chaque banque sollicitée. En résumé, le courtier vous permet d’économiser votre temps… et votre énergie !
• Conseil :Lorsque vous signez un compromis de vente, vous devez indiquer la manière dont vous comptez financer votre achat. Quel type de prêt immobilier ? Quel montant ? Quel apport personnel ? En un mot, vous devez bâtir un plan de financement cohérent et réaliste. Le courtier connaît toutes les possibilités et vous indique parfois certaines options auxquelles vous n’auriez pas pensé.
• Baisse du coût total du crédit : Par son action de négociation auprès des banques, le courtier obtient pour vous le meilleur taux d’intérêt pour votre prêt immobilier. Mais, lorsque cela est possible, il réduit les frais annexes : frais de dossier, indemnités de remboursement anticipé, garanties, etc. Il étudie également la possibilité de demander une délégation d’assurance emprunteur afin de diminuer le montant des primes. Il vous permet généralement de réaliser une économie de plusieurs milliers d’euros, qui compense largement les frais de courtage.
• Respect de la législation : S’il s’appréhende facilement, le processus d’emprunt immobilier exige néanmoins le respect de certaines règles incontournables telles que le délai de réflexion avant la signature de l'offre. Si vous avez le moindre doute, votre courtier vous aide à vous y retrouver.

Dans quels cas demander l’intervention d’un courtier en prêts immobiliers ?

Nos courtiers peuvent accompagner différents profils et intervenir à chaque étape du projet.

• En amont de l’achat immobilier : Le courtier peut vous aider à déterminer votre capacité d’emprunt avant même que vous ne commenciez votre recherche immobilière. Vous savez ainsi à quels types de biens vous pouvez prétendre ;
• Après signature d’un compromis de vente : Lorsque vous vous engagez à acheter un bien immobilier, vous avez généralement 45 jours pour confirmer votre financement. L’accompagnement du courtier s’avère alors précieux pour obtenir votre prêt dans les délais ;
• Pour effectuer un rachat de prêt immobilier : Les taux d’intérêt ont changé et vous voulez faire racheter votre crédit immobilier ? Le courtier vous aide à trouver de meilleures conditions ;
• Pour effectuer un regroupement de crédits : Vous avez souscrit plusieurs prêts et aimeriez diminuer votre taux d’endettement ? Là encore, le courtier vous accompagne. Il recherche une banque susceptible de racheter vos dettes pour les regrouper en un nouvel emprunt plus adapté à votre situation.

Combien coûte l’accompagnement d’un courtier en crédits immobiliers ?

La rémunération du courtier 

La rémunération du courtier se compose généralement de deux parties distinctes :

• Les honoraires ou frais de courtage : Il s’agit du prix demandé par le courtier pour son accompagnement et le service fourni. Les honoraires sont payés par le client et représentent en moyenne 1 à 2 % du capital emprunté, avec un montant minimum ou un plafond selon le montant en question. Le coût minimum oscille généralement entre 2 000 et 3 500 euros.
• La commission : Le courtier fait office d’apporteur d’affaires pour les banques. À ce titre, elles lui versent une commission chaque fois qu’est signée une offre de prêt immobilier. Dans la majorité des cas, cette commission varie entre 0,5 % et 0,8 % du montant emprunté. Elle est dotée d’un plafond dépendant du nombre de dossiers apportés, de leur qualité, de la stratégie de l’établissement, etc.

À noter : grâce à son réseau et ses accords avec les banques, le courtier obtient de meilleures conditions qu’un emprunteur particulier. L’économie réalisée dépasse souvent les 10 000 euros et couvre donc largement les frais de courtage.

Les règles du courtage

La loi impose au courtier de communiquer clairement à ses clients la manière dont il se rémunère. Ses honoraires doivent être indiqués sur le mandat que vous signez pour valider votre collaboration.

Aucun paiement ne peut être exigé au début de la prestation : vous ne payez les frais de courtage que lorsque vous avez obtenu votre prêt immobilier, au moment du déblocage du montant emprunté.

Les différentes formes de courtage

Il existe plusieurs types de courtiers, se différenciant par leur mode de travail :

• Les sites de mise en relation : Tout se passe en ligne. Vous entrez les données qui vous concernent puis êtes mis en relation avec les banques adaptées à votre profil. Ces sites vous proposent des services gratuits. Ils se rémunèrent grâce à la commission payée par les établissements bancaires chaque fois qu’une offre est acceptée par un client.
• Les courtiers indépendants : Ils possèdent souvent leur agence et travaillent de manière locale. Ils proposent un accompagnement de qualité mais leurs tarifs sont souvent plus élevés puisque leur structure implique des frais fixes importants.
• Les courtiers de la Centrale de Financement : Nous avons adopté un mode de fonctionnement intermédiaire, permettant de conjuguer les avantages des 2 formules précédentes. Lorsque vous faites appel à un de nos courtiers, vous êtes mis en relation avec un expert de l’agence locale correspondante. La prestation se déroule en ligne pour un gain de temps additionnel et des frais de courtage limités.

Frais de courtage : questions fréquentes

Je n’ai signé aucune offre de prêt, dois-je payer des frais de courtage ?

Vous ne réglez les services du courtier qu’en cas de souscription à un prêt immobilier obtenu grâce au travail du professionnel. Si la recherche a échoué, si vous changez d’avis avant de signer votre contrat de crédit, vous n’avez rien à payer.

Ce système entretient la motivation de chaque partie : 

• Le courtier a tout intérêt à négocier le meilleur taux et les meilleures conditions pour votre prêt immobilier,
• Vous avez l’assurance d’obtenir une offre optimisée (si votre dossier emprunteur le permet),
• La banque attire de nouveaux clients.

Quand faut-il payer les frais de courtage ?

Le paiement des frais de courtage n’intervient qu’au déblocage des fonds par la banque choisie.

Quelle est la différence entre frais de courtage et frais de dossier ?

Les frais de dossiers sont prélevés par la banque pour couvrir l’étude de votre profil. En théorie, ils s’additionnent donc aux frais de courtage lorsque vous calculez le coût total de votre projet.

Dans les faits, le courtier peut négocier la réduction voire la suppression des frais d’étude puisqu’il fournit à la banque un dossier complet et se charge de vous conseiller. Vous n’avez alors qu’à payer ses honoraires.

À retenir :

• La rémunération du courtier se compose d’honoraires payés par son client et d’une commission due par la banque ;
• Elle n’est versée que dans le cas où un contrat de prêt est effectivement signé. Le paiement intervient lorsqu’est débloqué le capital emprunté ;
• Le service proposé par le courtier permet à son client de réduire sensiblement le coût de son crédit immobilier. Le prix payé est largement couvert par l’économie réalisée ;
• Le professionnel a l’obligation d’indiquer clairement sa rémunération dans le mandat signé par son client.

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Pour prendre la décision de prêter ou non de l’argent, les établissements bancaires regardent différents critères afin de minimiser leurs risques (capacité d’emprunt, capacité de remboursement, revenus financiers, apport personnel, etc.). L’étude du dossier de prêt immobilier est complète et approfondie.

Les autres critères pris en compte par les banques lors de l’étude d’un prêt immobilier

Les banques sont attentives à l’ensemble du projet et à l’ensemble des revenus du foyer, dans le but de diminuer au maximum le risque de non remboursement.

Le montant de l'apport personnel  et l’épargne du ménage sont des indicateurs de bonne gestion financière pour les banques. La qualité du projet est également prise en compte. En revanche, un prix d’achat du bien trop excessif peut rendre les banques réticentes à vous accorder un prêt.

Dans tous les cas, les banques ont pour obligation d’interroger le Fichier national des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers (FICP). Les emprunteurs inscrits se verront refuser leur financement pour éviter, par exemple, tout risque de surendettement.

A savoir : il est important d’être totalement transparent avec votre banque en lui fournissant tous les documents nécessaires afin de pouvoir parvenir à concrétiser votre projet dans les meilleures conditions et d’obtenir votre prêt.

Afin de vous aider dans vos démarches ou dans la constitution de votre dossier de prêt pour votre banque, n’hésitez pas à faire appel à un courtier en crédit immobilier de La Centrale de Financement !

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Combien faut-il d’apport personnel pour obtenir un prêt immobilier?

Il n’existe pas de minimum légal définissant l’apport personnel nécessaire à l'obtention d'un crédit immobilier. 

Cependant, les banques refusent généralement de prêter une somme supérieure au prix du bien immobilier que l’emprunteur souhaite acquérir. Ce principe limite le risque qu’elles encourent puisqu’en cas de défaut de paiement, elles peuvent toujours se rembourser en revendant la maison ou l’appartement qu’elles ont accepté de financer. 

Les établissements prêteurs vous demandent donc de prendre en charge l’ensemble des frais annexes relatifs à l’opération : frais de notaire, d’agence, de garantie ou de dossier. On considère donc que l’apport personnel minimum s’élève à environ 10 % du prix d’acquisition. C’est en général le montant permettant de couvrir les frais en question.

À titre d’exemple, si vous souhaitez acheter un bien d’une valeur de 150 000 euros, il vous faut prévoir un apport d’environ 15 000 euros. Une partie de la somme vous sera parfois demandée en guise de dépôt de garantie dès la signature du compromis de vente. 

À noter : si vous achetez dans le neuf, les frais de notaire sont moins élevés. L’apport minimum peut donc être légèrement réduit (5 à 8 % du prix d’achat).

Il n’est cependant pas recommandé de baisser le montant de cet apport : une part de fonds propres comprise entre 20 % et 30 % du montant total vous donnera accès à des conditions d’emprunt plus favorables.

Prêt immobilier : à quoi sert l’apport personnel ?

Nous l’avons vu, l’objectif immédiat de l’apport personnel est de régler les frais liés à l’acquisition. Mais cet effort financier comporte bien d’autres avantages, en particulier lorsqu’il dépasse les 10 % :

• En limitant le capital emprunté, il vous permet, au choix, de réduire vos mensualités ou la durée de remboursement ;
• Il augmente vos chances d’obtenir des conditions plus avantageuses de la part de l’établissement prêteur qui devrait notamment vous accorder un taux d’intérêt plus bas ;
• Vous renforcez votre dossier et les banques sollicitées seront plus enclines à vous faire confiance. Si vous êtes parvenu à épargner pour constituer cet apport personnel, vous n’aurez sans doute aucun mal à les rembourser.

Globalement, l’apport personnel renforce votre capacité d’emprunt et diminue sensiblement le coût de votre prêt immobilier.

Vous souhaitez emprunter dans d’excellentes conditions ? Faites appel à un courtier en crédits immobiliers. Il étudiera votre dossier, calculera votre capacité de remboursement et réfléchira, avec vous, au meilleur moyen de constituer votre apport personnel. C’est également le courtier qui se chargera de rechercher les taus les plus bas, pour votre prêt comme pour l’assurance emprunteur.

Peut-on emprunter sans apport ?

L’apport personnel démontre votre capacité à mettre de l’argent de côté et, par voie de conséquence, la bonne gestion de votre budget. Il existe cependant certains cas pour lesquels les établissements prêteurs consentent un pret immobilier sans apport :

• Vous réalisez des travaux et/ou avez besoin de vos économies pour d’autres projets,
• Vous sortez des études et n’avez pas encore eu la possibilité d’épargner,
• Votre achat s’inscrit dans le cadre d’un investissement locatif et un emprunt lourd favorise l’optimisation fiscale,
• Vous faites face à une situation difficile comme une maladie ou une séparation.

Dans tous les cas, les banques se montrent très attentives au profil de l’emprunteur et vous devrez avancer une raison valable pour demander un prêt immobilier sans apport. 

Comment constituer l’apport personnel complétant un prêt immobilier ?

L’apport personnel peut provenir de différentes sources.

Votre épargne

C’est sans doute l’une des solutions les plus employées. Vous pouvez utiliser :

• Un livret A ou un codevi,
• Une assurance-vie,
• Un PEL ou plan d'epargne logement,
• Etc.
• Veillez cependant à ne pas vider vos comptes et gardez une somme suffisante pour faire face aux imprévus.

  Les primes de participation ou d’intéressement des entreprises

  Si vous êtes salarié, vous avez peut-être accès au système d’intéressement ou à la participation aux bénéfices de votre entreprise.

  L’argent que vous touchez est bloqué pendant plusieurs années. Vous ne pouvez l’utiliser que dans certaines situations. L’une d’elles concerne l’achat de votre résidence principale. Votre épargne salariale peut alors vous servir d’apport pour compléter votre prêt.

  La revente d’un autre bien immobilier

  Vous n’en êtes pas à votre premier achat immobilier ? Vous pouvez aussi vendre un autre bien pour gonfler votre apport personnel et financer votre projet.

  Attention, si vous demandez un crédit relais pour que la banque avance les fonds nécessaires en attendant la vente, peut-être aurez-vous besoin d’un autre apport afin de lancer le processus. Mais vous pourrez ensuite vous rembourser lorsque vous revendrez le premier bien.

  Les sources externes

  Autre moyen permettant de compléter un financement, la donation ou l’héritage provenant d’un proche. Il peut également s’agir d’un prêt familial qu’il faudra déclarer aux impôts si son montant dépasse les 5000 euros.

  Les aides et prêts complémentaires

  Si vous y êtes éligible, les aides et prêts complémentaires vous offrent des conditions très avantageuses et se démarquent des crédits immobiliers classiques. C’est pourquoi les banques les considèrent comme un autre type d’apport personnel.

  En voici les exemples les plus courants :

  • Le prêt à taux zéro (PTZ) : il vous aide à acquérir votre résidence principale. Il est octroyé sous condition de ressources, en complément d’un prêt immobilier classique ;
  • Le pret action logement: il est destiné aux salariés du privé et peut financer jusqu’à 40 % du prix d’acquisition ;
  • Le pret immobilier fonctionnaire : il est cette fois réservé aux membres de la Fonction publique. Son montant est limité mais il peut constituer une aide intéressante pour augmenter votre apport.

  À savoir : à l’inverse du PTZ ou des autres aides citées, le prêt d’accession sociale ou tout autre prêt conventionné ne peut être demandé en complément d’un crédit immobilier classique.

  À retenir :

  • L’apport personnel est un atout précieux pour votre projet immobilier. Il vous permet d’obtenir de meilleures conditions et de réduire le coût total de votre emprunt ;
  • Les banques demandent généralement un apport personnel représentant 10 % du prix d’achat de votre bien, et ce, afin de couvrir les frais annexes (notaire, garantie, etc.) ;
  • Il est possible d’emprunter sans apport, dans certaines conditions et sous réverse de présenter un profil sérieux et des revenus réguliers ;
  • L’apport personnel peut être constitué de votre épargne ou provenir d’aides extérieures diverses.

  Chaque situation est différente et tous les dossiers sont étudiés au cas par cas par nos conseillers La Centrale de Financement, n’hésitez pas à déposer votre demande. Nous vous aiderons à convaincre la banque et optimiser votre crédit immobilier !

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Les offres de prets contiennent toutes les informations relatives aux crédits. La validité des offres de prêts et Les delais de rétractations et de reflexion pour un crédit immobilier sont strictement encadrés par la loi.

La plupart des acquéreurs ont recours au crédit immobilier pour concrétiser leur projet, qu’il s’agisse de faire construire ou d’acheter dans l’ancien. Cet accord de financement se formalise par un contrat de prêt : l’établissement prêteur accepte d’avancer les fonds nécessaires à l’achat et l’emprunteur s’engage à le rembourser et le rémunérer sur la durée convenue. Le crédit peut couvrir tout ou partie du montant requis. Explorons ensemble le contrat de prêt : à quoi sert-il ? Quel est son contenu ? Comment le décrypter puis le valider ?

Contrat de prêt immobilier : de quoi s’agit-il ?

Pourquoi établir un contrat de prêt ?

La souscription d’un crédit immobilier implique un engagement sérieux à plus ou moins long terme. L’emprunteur doit donc avoir parfaitement conscience de ce qu’il signe. Protégé par le code de la consommation, il doit notamment être en mesure de comparer les propositions de crédit bancaire qui lui sont transmises.

La banque ou l’établissement prêteur est donc tenu de respecter un formalisme strict et fournir certaines informations essentielles. Ces dernières sont rassemblées dans une offre de prêt écrite pour faciliter la prise de décision.

C’est cette offre qui, une fois signée, devient un contrat de prêt immobilier.

Définition : qu’est-ce qu’un crédit immobilier ?

Le crédit immobilier n’est autre qu’un emprunt servant à financer l’achat d’un bien (appartement, maison ou terrain) à usage d’habitation ou à usage mixte (logement comportant des locaux professionnels).

Ce type de prêt permet également de s’acquitter de travaux de rénovation, ou même de la construction d’un bien immobilier dans le cadre, par exemple, d’un achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).

Il est contracté auprès d’un établissement de crédit ; il s’agit le plus souvent d‘une banque.

Pour plus d’informations sur le principe de l’emprunt, consultez, sur notre site, l’ensemble de nos articles traitant des divers aspects du prêts immobilier, ainsi que les listes des taux pratiqués en France.

Retrouvez le détail du champ d'application du crédit immobilier  dans les articles L313-1 et L313-2 du code de la consommation.

L’emprunt immobilier, une opération encadrée par la loi

Pour éviter les conditions abusives, le crédit immobilier est régulé par la loi et encadré par le code de la consommation.

Parmi les obligations imposées aux banques, on compte notamment les points suivants :

• La durée d'emprunt  ne peut dépasser 25 ans,
• Sauf exception, le taux d'endettement de l'emprunteur doit rester inférieur à 35%,
• Le TAEG du prêt (Taux Annuel Effectif Global) ne peut être supérieur au taux d'usure défini par la banque de france et régulièrement mis à jour.

Ces mesures visent à limiter les situations de surendettement dans lesquelles l’emprunteur n’est plus capable de rembourser son crédit immobilier.

De son côté, la banque ou l’établissement de crédit a tout intérêt à prendre des précautions, afin de sécuriser le remboursement du montant prêté.

À noter : le taux d’usure dépend du type de prêt (crédit immobilier ou à la consommation) et de sa durée de remboursement.

Quel est le contenu d’un contrat de prêt immobilier ?

Les mentions obligatoires du contrat de prêt immobilier

Le contrat de prêt doit être rédigé dans les règles de l’art et mentionner, entre autres, les principales caractéristiques du crédit immobilier :

• L’identité du prêteur et de l’emprunteur,
• Le montant emprunté,
• La nature du crédit (crédit immobilier classique ou prêt réglementé ),
• Le taux d’intérêt consenti (les intérêts constituent la rémunération du prêteur),
• Le taux annuel effctif global (TAEG) qui englobe tous les coûts (assurance emprunteur, caution bancaire, etc.),
• Le coût total du crédit (capital, intérêts et frais divers),
• La durée de l’emprunt,
• Si pertinent, l’identité des garants,
• Le tableau d’amortissement indiquant la composition des mensualités (capital / intérêts / assurance emprunteur) ;
• La date prévue pour la signature de l’acte de vente chez le notaire, 
• La date de déblocage des fonds,
• Les modalités de l’assurance emprunteur et la possibilité de souscrire un contrat auprès d’un organisme tiers (délégation).

Le document est accompagné d’une fiche d’information standardisée (FISE) dont l’objectif est d’aider l’emprunteur à bien comprendre les termes de la proposition. Cette fiche s’avère également très utile pour comparer facilement différentes offres.

Pour optimiser les conditions de votre prêt bancaire, n’hésitez pas à consulter un courtier crédits immobiliers . Il vous aidera à établir votre plan de financement, négocier chaque élément de l’offre, comparer les contrats et optimiser le coût total de l’opération.

Les clauses complémentaires du contrat de prêt immobilier

Le contrat de prêt immobilier est, par définition, adapté à chaque emprunteur. Diverses clauses viennent donc parfaire la personnalisation du document :

• Les modalités de remboursement anticipé : Le contrat peut prévoir le versement d’indemnités si l’emprunteur désire rembourser son crédit avant le terme prévu ;
• La clause de modulation des échéances : Selon l’évolution de sa situation financière, l’emprunteur peut augmenter ou diminuer le montant à rembourser chaque mois, en ajustant la durée du prêt immobilier ;
• La clause de report d’échéances : Dans le même esprit, cette clause donne le droit de suspendre momentanément le remboursement du crédit en cas de mauvaise passe financière ;
• La clause de transfert de prêt : Elle permet d’affecter le crédit immobilier à un nouvel achat lorsque l’emprunteur décide de revendre pour changer de logement, avant la fin du remboursement.

Grâce à ces modalités, le crédit s’adapte à la situation personnelle de l’emprunteur, qui ne manque jamais d’évoluer au fil des années. Si vous vous apprêtez à souscrire un prêt immobilier, n’oubliez pas de les négocier et de vous assurer qu’elles correspondent à vos besoins.

À noter : le contenu du contrat de prêt immobilier est explicité dans les articles L313-24 à 39 du code de la consommation.

À quoi faut-il prêter attention dans une offre de prêt immobilier ?

Le coût total du crédit immobilier

Le taux d’intérêt a bien sûr son importance mais il ne doit pas vous faire oublier d’autres frais, qui, en s’accumulant, peuvent faire la différence : frais de dossier, de garantie, de remboursement anticipé, etc.

Si vous comparez plusieurs contrats, examinez en priorité le TAEG qui inclut tous les coûts (hormis l’assurance emprunteur si vous avez choisi un organisme extérieur à la banque).

Attention également aux prêts à taux variable : assurez-vous de bien en maîtriser le principe.

L’assurance emprunteur

Nous l’avons évoqué, vous avez la possibilité de souscrire un autre contrat d’assurance que celui proposé par la banque, sous réserve qu’il offre la même couverture.

Vous pouvez souvent réaliser de substantielles économies en optant pour la délégation d’assurance.

Le délai d’acceptation de l’offre de prêt

L’offre de prêt présente une durée de validité minimale de 30 jours calendaires à compter de la date de réception.

Par ailleurs, l’emprunteur se trouve dans l’obligation de respecter un délai de 10 jours avant de la signer et de la retourner à la banque émettrice. Il s’agit d’un délai incompressible imposé pour laisser au demandeur le temps de la réflexion. Il ne peut valider l'offre de pret qu’à compter du 11e jour.

Lorsque le prêt immobilier est couvert par une personne s’étant portée caution, celle-ci doit également recevoir l’offre et respecter le même délai.

La signature vaut acceptation et a pour effet de transformer l’offre de prêt en contrat sitôt qu’elle est renvoyée et réceptionnée par la banque. 

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Si les banques prêtent plus volontiers aux couples, il est néanmoins possible d'emprunter seul , sous réserve de présenter un dossier convaincant. Découvrez nos meilleurs conseils pour obtenir un prêt immobilier sans co-emprunteur.

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Tous les profils d’emprunteurs ont leurs chances ! Si vous n'avez pas de CDI, il convient néanmoins d’optimiser votre dossier pour mieux convaincre la banque.

Décrocher un crédit immobilier sans être en CDI

Vous avez un projet immobilier mais, selon vous, il est impossible d’emprunter sans être en CDI ? Détrompez-vous ! Chefs d’entreprise, indépendants, travailleurs intérimaires, tous les profils ont leurs chances. Quelle que soit votre situation, il existe bien des moyens pour gagner la confiance des établissements bancaires et accéder à la propriété. Dans cet article, nous passons en revue les différents cas de figure et vous indiquons comment optimiser votre dossier emprunteur pour obtenir un crédit immobilier sans CDI.

Pourquoi les banques privilégient-elles les emprunteurs avec CDI ?

Avant de vous accorder le prêt immobilier nécessaire à l’achat de votre futur logement, la banque cherche à limiter le risque. Elle veut l’assurance de récupérer ses fonds sans avoir à gérer les défauts de paiement récurrents.

Pour chaque emprunteur, elle examine donc :

• Le niveau de ressources,
• La stabilité des revenus,
• La tenue des comptes.

Elle détermine la capacité de remboursement du demandeur et s’assure que son taux d’endettement ne dépasse pas la limite de 35 % imposée par la loi.

En tant que contrat stable, le CDI permet à l’emprunteur de se projeter dans l’avenir et d’offrir un minimum de garantie en matière de remboursement. Il part donc avec un sérieux avantage au moment de solliciter un prêt immobilier.

Obtenir un prêt immobilier sans CDI : tout dépend de votre profil

L’emploi en CDI ne constitue plus, aujourd’hui, le standard incontournable auquel tout le monde souhaite accéder. Le monde du travail propose de nombreux types de contrats, chacun présentant certaines caractéristiques avantageuses.

Les fonctionnaires contractuels

Les banques apprécient les fonctionnaires titulaires, puisque leur statut est au moins aussi stable que celui d’une personne en CDI. Mais le profil d’un contractuel présente également de nombreux atouts.

La Fonction publique propose généralement des contrats de longue durée, qu’il est possible de renouveler. Les fonctionnaires contractuels peuvent ainsi garantir leurs revenus sur plusieurs années.

Si vous occupez votre poste depuis plus de 3 ans, la banque considère que vous avez de bonnes chances d’être titularisé, ce qui ne manque pas de la rassurer.

Les professions libérales

Bien des activités peuvent s’exercer en tant que profession libérale.

Les banques accorderont plus facilement un crédit immobilier aux personnes dont les services s’avèrent indispensables, comme les médecins ou les avocats.

Les freelances et micro entrepreneurs

De nombreux salariés aspirent à la liberté professionnelle et abandonnent la relative tranquillité du contrat en CDI. Et le principe de micro entreprise séduit par ses procédures simplifiées.

Si votre activité d’indépendant constitue votre unique source de revenus, il est primordial d’en prouver la solidité. Une existence d’au moins 3 ans, un chiffre d’affaires en constante augmentation et de sérieuses perspectives d’évolution sont autant d’éléments favorables.

Les commerçants et chefs d’entreprise

Les mêmes conditions s’appliquent : plusieurs années d’existence, une bonne rentabilité, des bilans financiers positifs et des comptes professionnels sains sont des atouts précieux pour obtenir un prêt immobilier. La banque sera d’autant plus encline à accorder sa confiance au demandeur que son entreprise appartient à un secteur porteur, en pleine expansion.

Par ailleurs, si vous avez racheté une société ou un fonds de commerce, vous avez, a priori, réalisé un premier investissement conséquent. C’est une preuve supplémentaire de vos compétences en matière de gestion.

Les personnes en CDD ou en intérim et les intermittents du spectacle

Le plus difficile ici est de présenter une bonne stabilité des revenus. 

Si vous vous trouvez dans cette situation professionnelle, veillez à mettre l’accent sur les éléments positifs : un secteur d’activité porteur ou souffrant d’une pénurie de main d’œuvre, le renouvellement régulier et l’enchaînement rapide de vos contrats, un revenu complémentaire, etc.

Les retraités

La retraite est désormais une période active pour de nombreux séniors qui souhaitent emprunter et réaliser un nouveau projet immobilier.

Si leurs revenus ne sont plus susceptibles d’augmenter, ils présentent l’avantage d’être stables. La préoccupation majeure des banques réside plutôt dans le fait que les personnes retraitées sont plus sujettes aux problèmes de santé.

Il existe néanmoins des prêts pour séniors dont les conditions et l’assurance emprunteur sont adaptées à ce profil spécifique.

Préparer son dossier emprunteur pour décrocher un crédit immobilier sans CDI

Au-delà des spécificités de votre situation, vous pouvez également optimiser votre dossier pour augmenter vos chances d’obtenir un crédit immobilier sans CDI.

Voici donc quelques éléments essentiels :

• Présenter des comptes bancaires irréprochables : Vous montrez ainsi que vous êtes capable de tenir un budget et honorer vos échéances. Si vous avez tendance à être dans le rouge, efforcez-vous de rétablir la situation. Retardez l’achat de votre logement jusqu’à ce que vos relevés soient assainis ;
• Proposer un apport personnel conséquent : Il doit représenter au minimum 10 % du montant emprunté afin de couvrir les frais divers. Un apport personnel plus élevé permet d’alléger la charge du crédit immobilier en réduisant les mensualités. La banque appréciera également votre effort d’épargne et sera rassurée quant à votre capacité de remboursement ;
• Réduire votre endettement : Votre taux d'endettement ne peut dépasser 35 % et doit également vous laisser un reste à vivre suffisant. Si vous avez déjà souscrit d’autres prêts, il peut être préférable de les solder au préalable ou d’opter pour le rachat de crédits ;
• Conserver un minimum d’épargne : Vous disposerez ainsi d’un fonds d’urgence en cas de difficultés financières ;
• Présenter une garantie solide : Pour être certaine d’être remboursée, la banque demande à l’emprunteur une autre garantie que la seule assurance emprunteur. Il s’agit souvent d’une caution. Dans ce système, un organisme de cautionnement prend le relais si vous ne pouvez plus assumer vos mensualités. Si vous souhaitez un crédit immobilier sans être en CDI, il vous faudra sans doute une garantie plus forte et le prêt hypothécaire peut vous aider à convaincre l’établissement bancaire. Vous conservez votre logement mais le créancier peut s’en saisir en cas de défaut de paiement. L’hypothèque est levée lorsque le prêt est soldé.
• Emprunter à deux ou à plusieurs : Lorsque vous empruntez à plusieurs, la situation professionnelle de chaque personne est prise en compte. Voilà une solution possible si vous êtes en CDD, ou même au chômage, et ne pouvez justifier de revenus réguliers sur la durée. Le fait que votre conjoint co-emprunteur ait un CDI vient renforcer votre dossier. Si vous empruntez à plus de 2 personnes, veillez à élaborer un plan de financement sain, préservant la bonne entente et les intérêts de chacun.
• • Compléter votre montage par un prêt aidé : Si vous êtes éligible, souscrire un prêt à taux zéro ou un prêt d’accession sociale peut diminuer le montant de vos remboursements mensuels. Donc aider à convaincre la banque.

  À noter : la caution solidaire, dans laquelle une personne de votre entourage se porte garant, peut également constituer un argument solide. Mais elle est de moins en moins pratiquée de nos jours.

  Faire appel à un courtier en crédits immobiliers

  Vous avez un profil emprunteur atypique ? Faites-vous accompagner par un expert ! Il vous aidera à souscrire un prêt immobilier dans les meilleures conditions même si vous n’êtes pas sous CDI.

  Lorsque vous empruntez sans contrat de travail stable, la banque compense le risque en vous proposant un taux d’intérêt légèrement plus élevé. C’est ici que le soutien d’un courtier s’avère précieux. Il vous aide à consolider votre plan de financement, préparer votre dossier et négocier chaque aspect du prêt. Vous optimisez ainsi le coût de votre emprunt immobilier.

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  À retenir :

  • Il est possible d’obtenir un prêt immobilier sans être en CDI. Vous devez convaincre la banque que vous serez capable de régler vos mensualités sur toute la durée du crédit ;
  • Pour y parvenir, peaufinez votre dossier et essayez de multiplier les atouts : bonne gestion financière, apport personnel important, taux d’endettement réduit, épargne minimum, garantie forte ;
  • Le courtier en crédits immobiliers reste votre meilleur allié pour décrocher votre crédit quelle que soit votre situation.  

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Les organismes de crédits examinent plusieurs critères pour prendre leur décision. Ils se basent sur votre niveau de salaire mais également sur votre situation personnelle dans son ensemble.

Voici un exemple de simulation pour emprunter :

• 150 000 euros
• 200 000 euros
• 250 000 euros
• 300 000 euros
• 400 000 euros

Durée du prêt : comment choisir ?

Souscrire un crédit sur 20 ou 25 ans, vous hésitez ? Retrouvez tous nos conseils pour choisir une durée de prêt adaptée à votre situation. La durée maximale d’un prêt immobilier s’élève à 25 ans. Il existe cependant certains cas spécifiques dans lesquels la banque peut accepter d’accorder un crédit sur 30 ans. Explications dans cet article.

Est-il intéressant d’emprunter pour acheter un logement à louer ?

Il est possible de souscrire un crédit immobilier pour financer un investissement locatif. Les loyers perçus viennent en théorie couvrir les mensualités du prêt. Il convient cependant d’évaluer en amont la rentabilité moyenne de l'opération.

Les particularités des prêts immobiliers

Les crédits immobiliers possèdent différentes caractéristiques et peuvent s’adapter selon les projets. Découvrez ces différentes options.

Comment calculer son taux d’endettement ?

Le taux d'endettement correspond à la part des revenus que vous allez consacrer au remboursement de votre crédit. Découvrez comment le calculer.

Caution ou hypothèque pour un prêt immobilier ?

Lors de la contraction d’un prêt immobilier, l’établissement prêteur prend un risque en prêtant de l’argent à l’emprunteur. Pour couvrir ce risque de non-remboursement, les banque exigent une garantie. Cette garantie peut être sous la forme d'une caution ou d'une hypotheque.

La modulation des échéances de prêt immobilier

La modulation des échéances permet à l’emprunteur de faire varier les mensualités de son prêt immobilier. A la date anniversaire du financement, il peut choisir d’augmenter ses remboursements ou de les diminuer.

Le différé d’amortissement

Le différé d'amortissement intervient uniquement au début du prêt, il permet à l’emprunteur de ne pas rembourser le capital de l’emprunt pendant une période définie.

Le remboursement anticipé d’un prêt immobilier

Le remboursement anticipé d'un prêt immobilier correspond au fait de restituer tout ou partie du capital restant dû avant le terme de l’emprunt.

Le remboursement peut donc être partiel ou total.

L’opération implique généralement le paiement d'indemnités de remboursement anticipé. Nous voyons ensemble comment calculer ces IRA. 

Le report d’échéances

Le report d'échéances c’est suspendre pendant une durée d’un à douze mois selon les banques, le remboursement du capital de son crédit en cours.

Prêt immobilier sans apport / Prêt à 110 %

Le prêt immobilier sans apport est également appelé prêt immobilier à 110 %. Les banques sont parfois frileuses face à ces emprunts, il faut donc mettre toutes les chances de son côté pour réaliser son acquisition.

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L'accession à la propriété s’effectue dans 85 % des cas par recours à l’emprunt.

Face à la baisse des taux, l’allongement de la durée d’un prêt immobilier, les emprunteurs sont de plus en plus nombreux à vouloir s’engager et… de plus en plus prudents également ; préférant s’entourer d’un maximum de garanties pour ne pas prendre trop de risques. A commencer par apporter une mise de fond minimale équivalente aux frais annexes (frais de notaire, de garantie et de dossiers) ; condition sine qua non pour se voir accorder un financement.

Dans certaines situations, il est possible de faire une demande de prêt sans apport personnel autre. Qu’en est-il en réalité ? Dans quels cas, les banques acceptent-elles de prêter de l’argent sans apport ? Qui peut effectuer une telle demande ? Quels sont les moyens à mettre en œuvre pour y parvenir ? Quelle(s) aide(s) solliciter ?

Achat immobilier avec apport personnel et achat sans apport : les plus de l’apport d’un professionnel

Les critères classiques d’emprunt (dont l’apport personnel) sont, au fil des années, restés les mêmes ; les questions sur les alternatives et les compléments à l’apport également : existe-t-il des solutions pour remplacer son apport personnel lorsqu’il est faible voire inexistant ? En quoi une demande simple peut-elle devenir complexe si vous avez l’intention de déposer, seul, votre demande ? Quels sont les types d’accompagnement pour monter un dossier et pour qu’il soit jugé recevable ?

Point sur les profils d’acquéreurs éligibles, sur l’évolution des situations, des pratiques et des comportements des différents acteurs en présence : accédants et intermédiaires.

Apport personnel et primo-accédants 

D’après les chiffres publiés par l’Insee : deux-tiers des accédants sont primo-accédants, jeunes (45,8 % ont moins de 40 ans, contre 20,2 % pour les autres accédants) et moins aisés (39,2 %, contre 26,1 % des autres accédants)*.

Malgré une sélectivité de l’accès à la propriété plus importante, nécessitant des revenus et un apport personnel plus conséquent, certains primo-accédants ne reculent pas devant les difficultés et, même s’ils peinent à réunir un capital de départ suffisant pour répondre à leurs besoins financiers, ils font tout pour obtenir leur prêt dans les règles de l’art.

Nos experts vous aident à trouver le bon compromis et vous renseignent afin de rendre financièrement viable et sans risque un 1^er projet et d’estimer, selon les critères du moment, s’il constitue la bonne décision.

L’apport personnel : le critère déterminant 

Une mise de fond est fortement recommandée en guise de « booster » et pour gagner la confiance des banques. On estime qu’elle doit représenter 10 % pour répondre aux exigences de l’établissement prêteur.

Sans aucun apport des frais annexes (frais de notaire, frais de garanties…), un financement est encore possible mais très difficilement réalisable, accessible sous conditions et cumulant :

• le montant total (100 %).
• les frais annexes (10 %).

Par ailleurs, le prêt à 110 % peut représenter, à certains égards, une porte d’entrée vers l’accession immobilière.

Autrement appelé ‘prêt immobilier sans apport’, le prêt à 110 % correspond au financement global du prix du bien, comprenant les frais annexes et excluant, donc, l’apport personnel qu’il engage.

Qu’est-ce que le prêt à 110 % ?

Monnaie courante pour établir une demande de prêt, l’apport personnel constitue une garantie et un moyen de protection pour les banques en cas d’incident(s) de remboursement de crédit(s). De ce fait, le prêt à 110 % est exigeant et risqué à double titre :

• pour les banques, qui prêtent au-delà de la valeur du bien.
• pour l’emprunteur, dont le dossier se doit d’être infaillible et promettre de belles perspectives d’évolutions.

Comment obtenir un prêt à 110 % et à quelles conditions ?

A l’instar des critères préférentiels pour obtenir un crédit, le prêt à 110 % nécessite d’avoir :

• signé un CDI ou 3 ans d’ancienneté pour les Travailleurs Non Salariés ou les chefs d’entreprises.
• un taux d’endettement en-dessous de 35 % des revenus.
• un reste à vivre suffisant pour couvrir l’ensemble des frais courants.
• des comptes bien gérés.
• des perspectives d’évolution.

Qui peut obtenir un prêt à 110 % ?

Seuls les profils dont la stabilité financière et la capacité de remboursement sont solides, sont retenus ; c’est-à-dire :

• les jeunes actifs 

Réaliser un projet immobilier pour les jeunes actifs, c’est peut-être avant tout se réaliser… Selon une étude de l’IFOP**, un jeune actif veut devenir propriétaire parce qu’il souhaite s’épanouir et parce qu’il y trouve une sécurité.

Les banques sont, quant à elles, plus ouvertes à des profils prometteurs correspondant à de jeunes salariés en CDI aux aspirations en matière de propriété tournées l’avenir.

• les jeunes investisseurs

Le besoin d’investir motive la jeune génération récemment entrée sur le marché du travail. Pour elle comme pour ses aînés, contracter un crédit ne manque pas d’intérêt, notamment en ce qui concerne une location de logement et tous les avantages qu’elle présente en termes de revenus fonciers.

Demandez conseil auprès d’un expert de La Centrale de Financement : la clé d’entrée dans votre logement futur en 3 points :

1. Etat des lieux et bilan financier :

Calcul de votre budget, des dépenses et des frais associés : assurances mais également impôts, taxes, charges…

2. Plan de financement (prospective) :

Eligibilité prêts (PTZ, 110 %, etc.),

3. Conseils immobiliers et solutions ad hoc :

Etude de faisabilité, sécurisation, communication et comparaison des offres de prêt :

• sélection,
• présentation,
• promotion auprès de l’établissement prêteur.

*Source : Insee Références, édition 2017 – Fiches – Propriétaires occupants.

**IFOP : https://www.ifop.com/publication/les-jeunes-generations-dile-de-france-et-leur-rapport-a-la-propriete/

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En 2023, le marché de la pierre-papier compte plus d’une centaine de SCPI avec différentes stratégies d’acquisitions. D’année en année, ce chiffre est en constante augmentation, allant de pair avec l’appétence des épargnants pour ce produit. Cette popularité croissante réside entre autres dans le fait que la SCPI offre une multitude de types d’investissements. Il est en effet possible d’y investir au comptant, en démembrement ou par emprunt. Dans ce contexte, l’investissement à crédit en SCPI offre une solution intéressante pour les investisseurs qui préfèrent conserver leur liquidité. Cette approche permet également de se constituer progressivement un patrimoine immobilier, en utilisant sa capacité de remboursement mensuelle. Au même titre, l’effet de levier permet aux épargnants d’optimiser leur exposition à l’immobilier, en investissant avec un capital plus modeste. Par ailleurs, il convient de souligner que certaines SCPI se démarquent par leur dynamisme et leur taux de distribution stable, en moyenne 4,53% en 2022. Ces SCPI adaptées à l’investissement à crédit offrent des opportunités d’investissement diversifiées et l’absence de gestion des biens immobiliers.

Qu’est-ce que l’effet de levier du crédit ?

Concrètement, l’effet de levier du crédit consiste à recourir à un emprunt pour financer un achat immobilier. Il s’agit d’un endettement à moyen ou long terme, avec pour objectif d’apporter un bénéfice plus élevé en se constituant un patrimoine. Il est important de rappeler que l’effet de levier du crédit implique des coûts comme les intérêts d’emprunt à rembourser à la banque.

Quels sont les avantages d’investir en SCPI à crédit ?

La SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier, est un véhicule d’investissement collectif, permettant de se constituer un patrimoine immobilier de manière indirecte. En contrepartie, les épargnants, également appelés associés, perçoivent des dividendes au prorata du nombre de parts détenues.

Lorsqu’un épargnant investi dans les SCPI, il achète donc des parts à une valeur définie, aussi appelé prix de souscription. L’investissement dans la pierre papier permet par ailleurs de minimiser les difficultés administratives liées à l’achat et à la gestion d’un bien. Depuis quelques années, cet investissement est de plus en plus plébiscité, notamment grâce à la simplification du processus d’acquisition. De manière pratique, pour souscrire à des SCPI, il suffit généralement de fournir une pièce d’identité, un justificatif de domicile et d’éléments permettant de tracer l’origine des fonds.

Si l’on se focalise sur l’achat de SCPI à crédit, il apparaît 3 grands intérêts :

La constitution d’un patrimoine

Comme pour un achat immobilier classique, il est donc possible d’investir en SCPI grâce à un crédit sans disposer des fonds nécessaires. Par ailleurs, l’emprunt peut être contracté pour un minimum de 75.000 euros. Finalement, le recours au crédit en SCPI offre un moyen simple d’investir dans l’immobilier avec un budget modeste.

L’optimisation fiscale

Le fait d’investir en SCPI à crédit offre une possibilité d’optimisation fiscale, permettant à l’épargnant de bénéficier d’une imposition plus douce. L’État encourage l’investissement immobilier en proposant des mesures visant à réduire la charge fiscale. L’épargnant peut donc déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers. Ce mécanisme permet à l’investisseur de réduire la base imposable et par conséquent l’impôt à payer.

La protection de sa famille

Comme pour chaque crédit immobilier, l’investisseur en SCPI doit assurer le capital en cas de décès avec une assurance emprunteur. Grâce à cette dernière, si l’associé vient à disparaître, ses ayants droits seront déchargés de tout remboursement. Ils deviendront alors propriétaires des parts sans avoir à supporter le crédit.

Quels sont les inconvénients d’investir en SCPI par emprunt ?

L’investissement dans une SCPI à crédit engendre malgré tout, des risques que l’épargnant doit être prêt à supporter. Parmi ces derniers, le risque d’impayé apparaît comme le plus important : les revenus générés par les SCPI peuvent fluctuer à la baisse et ne plus suffire à couvrir les mensualités du crédit. Dans ces cas-là, la banque peut majorer d’une pénalité de retard l’emprunteur. Rappelons que depuis 30 ans, le Taux de Distribution moyen des SCPI a toujours été compris entre 4% et 8%.

Comment obtenir un prêt bancaire pour investir en SCPI ?

Généralement, les épargnants peuvent s’adresser à une banque ou à un courtier pour obtenir un crédit. De surcroît, il existe aujourd’hui des applications qui évaluent le taux de crédit et permettent d’estimer la capacité de remboursement d’un épargnant.

Il existe plusieurs types de crédit permettant aux associés d’investir dans une SCPI :

• Le crédit amortissable classique : c’est le type d’emprunt le plus courant pour contracter un prêt pour l’achat de SCPI, son remboursement se fait sous la forme de mensualités fixes,
• Le crédit in fine : le futur épargnant paie mensuellement les intérêts générés par le crédit. Au terme du prêt, l’emprunteur doit rembourser la totalité du capital,
• Le crédit à la consommation : il s’agit d’une solution annexe à un prêt classique plus simple à obtenir mais avec des taux beaucoup plus élevés.

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Dans le cadre d’un mariage, d’une succession ou d’un investissement, vous partagez la propriété d’un bien immobilier avec d’autres personnes. Mais peut-être aimeriez-vous vous affranchir de cette indivision afin de disposer librement du bâtiment ou du terrain en question. Vous pouvez alors racheter la part des personnes impliquées. En d’autres termes, vous devenez seul propriétaire contre compensation financière. C’est ce que l’on appelle le rachat de soulte. Dans cet article, nous détaillons le processus, le coût et les solutions de financement d’une telle opération.

Dans quels cas intervient le rachat de soulte ?

Pour sortir d’une indivision, il convient de partager les biens entre les époux ou les ayants-droits de manière équitable. Lorsqu’il s’agit d’immobilier, l’opération s’avère parfois complexe. Il n’existe souvent que 2 solutions :

• La vente du bien concerné : les fonds récupérés sont alors répartis entre les conjoints ou les membres de l’indivision ;
• Le rachat de soulte : il permet à l’un des propriétaires de conserver le bien immobilier sans avoir à le revendre.

Ce rachat de soulte intervient couramment dans les cas suivants :

• Une séparation (divorce, rupture de PACS ou de concubinage) : L’un des époux souhaite garder la maison familiale et propose de racheter la part de son ancien conjoint ;
  • Une succession : L’un des héritiers reçoit ou demande le bien immobilier et verse une soulte aux autres bénéficiaires ;
  • Un investissement : Plusieurs personnes ont acheté un bien en commun et l’une d’elles souhaite en devenir seul propriétaire.

Comment calculer le montant de la soulte en vue d’un rachat ?

Les éléments pris en compte dans le calcul de la soulte

Un partage équitable passe par une évaluation objective et précise du montant de la soulte. Ce dernier dépend de divers facteurs :

• La valeur du bien en indivision : Il s’agit de sa valeur actuelle (valeur vénale) et non de son prix d’achat initial. La solution la plus sûre consiste à la faire estimer par un professionnel (notaire ou agent immobilier) ;
• Les crédits en cours de remboursement : Si le bien fait toujours l’objet d’un prêt immobilier, l’évaluation doit tenir compte du capital restant dû ;
• La quotité des ayants-droits : Les membres de l’indivision ne possèdent pas toujours le bien à parts égales. La soulte dépend donc du pourcentage détenu par chaque personne.

À noter : le montant de la soulte peut aussi être décidé par accord amiable entre les ayants-droits, à condition de rester plausible. Un notaire peut demander une évaluation du bien s’il estime que l’une des parties risque d’être lésée.

Le calcul

Calculez d’abord la valeur nette du bien immobilier :

Valeur nette = valeur vénale – capital restant dû sur le prêt en cours

Puis appliquez-lui le pourcentage correspondant à chaque personne pour obtenir la soulte lui revenant :

Soulte = valeur nette x quotité

L’un des cas le plus simple est celui d’un bien acheté à parts égales : il suffit de diviser sa valeur nette par le nombre d’ayants-droits.

Rachat de soulte : quelques exemples concrets

• Cas d’un divorce ou d’une séparation

Les conjoints ont souscrit un prêt immobilier pour acheter la maison familiale. Ils doivent encore 80 000 euros à la banque et le logement est estimé à 250 000 euros. Monsieur souhaite racheter la part de son épouse.

Il devra donc lui verser une somme s’élevant à 85 000 euros (250 000 – 80 000)/2

Madame se désolidarisera du prêt immobilier dont le remboursement sera entièrement repris par son ex-conjoint.

• Cas d’une succession

4 enfants héritent de leurs parents. L’aîné souhaite récupérer la pleine propriété d’une maison dont la valeur nette s’élève à 400 000 euros. 

Il devra verser 100 000 euros (400 000 / 4) à chacun de ses frères ou sœurs.

• Cas d’un achat collectif

2 personnes ont acheté un immeuble estimé à 300 000 euros. L’une d’elles a financé le bien à hauteur de 60 %. 

Pour en devenir seul propriétaire, elle devra régler la somme de 120 000 euros (300 000 x 40 %) à l’autre membre de l’indivision.

Combien coûte un rachat de soulte ?

Vous voulez racheter la part d’un co-propriétaire ? Outre le montant de la soulte, vous aurez également à vous acquitter de diverses taxes et autres frais spécifiques. 

À savoir : vous ne pouvez effectuer un tel rachat de soulte que par l’intermédiaire d’un notaire.

Les droits de mutation

Dans toute transaction immobilière, l’acheteur doit s’acquitter d’une taxe de publicité foncière permettant d’officialiser le transfert de propriété. Ces droits représentent 5,80 % de la valeur d’un bien ancien et 0,715 % dans l’immobilier neuf.

Dans le cas présent, ils sont calculés uniquement sur le montant de la soulte.

Le droit de partage

Dans certaines situations, l’État prélève une taxe appelée droit de partage lors de l’opération. Dans le cas d’un arrêt de concubinage ou d’une succession, cette taxe s’élève à 2,5 % de la valeur nette du patrimoine. Pour un divorce ou la rupture d’un PACS, le droit de partage est réduit à 1,1 % depuis début 2022.

Les émoluments du notaire et frais divers

Le notaire se charge des démarches et de la rédaction des documents authentiques : enregistrement auprès du service de publicité foncière, acte de partage (autrement appelé état liquidatif dans le cas d’un divorce), etc.

Aux taxes précédentes s’ajoute donc sa rémunération et certains frais de formalités :

• Les émoluments du notaire : ce dernier se rémunère pour chaque prestation, le partage comme le rachat de soulte proprement dit. Ses émoluments suivent des barèmes officiels basés sur le montant de la soulte (pour le rachat de part) et la valeur du patrimoine (pour le partage) ;
• Les débours : il s’agit des dépenses engagées pour la bonne réalisation des prestations ;
• La contribution de sécurité immobilière : c’est une taxe supplémentaire couvrant les formalités liées à la publicité foncière.

Les frais bancaires

Le rachat de soulte peut enfin entraîner certains frais bancaires s’il reste un crédit à rembourser, lié au bien immobilier. 

La personne qui se désengage doit demander sa désolidarisation du prêt et le repreneur doit reprendre les mensualités à sa charge tout en s’acquittant de la soulte. La banque peut donc prélever des frais de dossier pour opérer la modification. Elle peut également demander des indemnités de remboursement anticipé si le repreneur décide de faire appel à un autre organisme de crédit.

Comment financer un rachat de soulte ?

Le rachat de soulte peut donc s’avérer particulièrement coûteux pour le conjoint ou l’héritier désireux de récupérer l’entière propriété du bien immobilier. 

Il peut arriver que le repreneur présente un taux d’endettement trop élevé ou ne dispose pas de ressources suffisantes. Pour éviter la vente de son bien, il doit alors trouver une solution de financement :

• Le rachat du crédit par une autre banque

L’emprunteur recherche un établissement prêteur lui proposant, par exemple, un emprunt doté d’un meilleur taux. Il peut s’agir d’un prêt hypothecaire, dans lequel le bien immobilier fait office de garantie. C’est ici qu’interviennent les pénalités de remboursement anticipé, prélevés par la banque d’origine pour solder l’ancien crédit ;

• Le regroupement de prêts 

Si l’emprunteur a contracté plusieurs crédits, il peut demander à les regrouper. L’objectif est de bénéficier de mensualités réduites sur une période plus longue, et, si besoin, d’une avance de trésorerie. Cette dernière peut l’aider à régler la soulte et les frais divers ;

• Le changement d’assurance emprunteur

La loi permet à l’emprunteur d’opter pour une assurance moins onéreuse sous réserve d’obtenir le même type de couverture.

Un courtier en crédits immobiliers vous aidera à obtenir les meilleures conditions dans votre situation. Il mettra à profit sa connaissance du marché, de la législation et du mécanisme de l’emprunt pour identifier la solution la plus avantageuse.

À retenir :

• Le rachat de soulte intervient lorsqu’une personne souhaite devenir l’unique propriétaire d’un bien immobilier détenu en indivision. C’est souvent le cas lors d’un divorce, d’une séparation ou d’une succession ;
• L’opération consiste, pour l’un des époux ou des héritiers, à racheter la part du conjoint ou des autres ayants-droits. La soulte est donc une compensation financière permettant un partage équitable ;
  • Elle est calculée à partir de la valeur nette du bien, qui prend en compte un éventuel crédit immobilier restant à rembourser ;
  • Le rachat de soulte est parfois coûteux et demande au repreneur d’établir un plan de financement solide.

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Que vous souhaitiez devenir propriétaire de votre logement ou investir dans le locatif, l’achat d’un bien immobilier constitue un jalon important dans le développement du patrimoine. Il s’agit également d’une opération financière majeure, exigeant une préparation rigoureuse. L’un des défis rencontrés peut être l’obtention d’un prêt immobilier dans un contexte de hausse des taux d’intérêt. Comment, dans ces conditions, éviter l’écueil du taux d’usure, qui empêche les banques de vous prêter au-delà d’un certain seuil ? Découvrez, dans cet article, la mécanique du taux d’usure et nos recommandations pour contourner le problème sans vous mettre en danger.

Prêt immobilier et taux d’usure : de quoi s’agit-il ?

Définition

L’établissement d’un taux d’usure fait partie des mesures destinées à protéger les emprunteurs particuliers contre les pratiques abusives.

La loi interdit aux banques et aux établissements de crédit de leur prêter des fonds à un TAEG (Taux Annuel Effectif Global) supérieur à un seuil limite. 

À savoir :le TAEG rend compte du cout total du credit , en englobant non seulement le taux d’emprunt mais également les frais annexes (assurance, garantie, dossier, etc.).

Cette limite,le taux d'usure , permet d’éviter des niveaux d’endettement trop élevés, résultats de prêts proposés à des conditions particulièrement défavorables pour les emprunteurs. 

Fonctionnement

Il existe en réalité plusieurs taux d'usure, selon la nature (immobilier, consommation) et la durée du prêt. Ces taux sont fixés chaque trimestre par la Banque de France.

Le calcul consiste à déterminer la moyenne de tous les taux d’intérêt accordés au cours des 3 mois précédents, pour le type de prêt considéré. Le taux d’usure n’est autre que la moyenne en question, majorée de 30 %.

L’article L314-6 du Code de la consommation rappelle ainsi qu’un crédit accordé à un taux supérieur à cette moyenne augmentée d’un tiers devient un prêt dit usuraire. L’établissement contrevenant risque de lourdes sanctions pénales.

Hausse des taux d’intérêt : la problématique du taux d’usure

La situation économique générale

Si le taux d’usure est destiné à protéger l’emprunteur, pourquoi voudrait-on le contourner ?

La mesure joue pleinement son rôle lorsque la situation économique est calme, sans perturbations majeures. Mais les choses changent en période de grande inflation. Lorsque les prix augmentent de manière brutale, la BCE (Banque Centrale Européenne) tente de juguler la hausse en élevant ses taux directeurs. 

Conséquence immédiate : les banques empruntent elles-mêmes à des taux plus élevés pour financer leurs opérations. Elles compensent donc en augmentant les taux d’intérêt consentis aux emprunteurs dans le cadre, notamment, des credits immobiliers .

Impact sur les prêts immobiliers

Le taux d'intéret nominal d'un pret exerce une influence majeure sur le coût total de l’emprunt. Les établissements de crédit émettent donc des offres dotées de TAEG de plus en plus élevés, frôlant le seuil limite.

Par ailleurs, puisqu’il n’est réévalué qu’une fois par trimestre, le taux d’usure augmente moins rapidement et peine à suivre la tendance du marché.

Cette mécanique a pour effet de bloquer le dossier de certains emprunteurs en raison d’un TAEG potentiellement trop élevé. Les banques accordent moins de prêts immobiliers. Certains particuliers ne peuvent plus emprunter, malgré une capacité financière suffisante.

La situation s’avère particulièrement difficile pour certaines catégories d’emprunteurs :

• Les primo-accédants disposant de peu d’épargne et d’un apport limité ;
• Les séniors et personnes fragiles pour lesquels le coût de l’assurance vient encore augmenter le TAEG ;
• • Les investisseurs qui dépassent plus rapidement le taux d’endettement maximum de 35 %.

  Il devient délicat d’accéder à la propriété ou de mener une stratégie d’investissement dynamique.

  L’année 2023

  Après des années de taux très bas, les choses s’emballent en 2022 avec des conséquences problématiques sur les échanges immobiliers.

  C’est ainsi qu’en février 2023, les pouvoirs publics modifient provisoirement les règles de détermination des taux d’usure. Jusqu’en juillet 2023, la Banque de France les révise désormais tous les mois afin de suivre la mouvance du marché de manière plus efficace.

Comment contourner un taux d’usure trop bas ?

Vous craignez d’essuyer un refus de prêt ? Voici quelques solutions possibles pour booster votre dossier et réussir à emprunter en dépit d’une situation économique défavorable.

Contenir votre TAEG

Si vous n’avez pas reçu l’offre espérée, peut-être faut-il revoir les contours de votre projet afin de maintenir le TAEG de l’emprunt souhaité sous le taux d’usure. Pour y parvenir, plusieurs options sont possibles :

• Diminuer le montant emprunté : Vous pouvez négocier une baisse du prix de vente ou débloquer une partie de votre épargne pour proposer un apport personnel plus important ;
• Diminuer la durée du prêt : Il vous faudra consentir un effort financier supérieur en acceptant des mensualités plus élevées ;
• négocier les frais de dossier ;
• • Compléter votre crédit immobilier par un prêt aidé : Si vous y êtes éligible, le prêt à taux zéro peut, par exemple, renforcer votre plan de financement.

  Faire appel à un courtier en prêts immobiliers

  Le courtier connaît toutes les solutions pour maintenir le TAEG à un niveau acceptable. Il négocie avec les banques et vous oriente vers les établissements les plus susceptibles d’accepter votre dossier.

  Demander une délégation d’assurance

  L’assurance emprunteur est un autre poste à ne pas négliger. Son coût peut en effet représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros sur la durée d’un prêt.

  La loi vous autorise à chercher un contrat plus avantageux que l’offre faite par l’assurance groupe de la banque. Il vous faut simplement apporter les mêmes garanties. Là encore, le courtier en crédits immobiliers vous aidera à obtenir de meilleures conditions.

Étudier le prêt à taux variable

Cette solution est à considérer avec précautions. Les crédits à taux variable peuvent en effet vous amener à payer énormément d’intérêts si le marché n’est pas favorable. 

Mais ce genre de prêt est généralement accordé à un taux de départ plus faible que celui d’un emprunt classique. L’idéal est alors de négocier un maximum, voire le transfert à un taux fixe après quelques années.

Envisager la création d’une SCI

Il peut être intéressant de créer une SCI (Société Civile Immobilière) pour financer un investissement locatif. Cette solution vous oblige à vous associer avec, au minimum, une autre personne. Mais elle vous permet généralement d’échapper à la règle du taux d’usure puisque la SCI n’a pas le statut d’un emprunteur particulier.

je souhaite saisir ma demande de pret en ligne

Vous aimeriez investir dans l’immobilier afin de développer votre patrimoine ou simplement, devenir propriétaire de votre logement. Indispensable à la réalisation de votre projet, l’étape du financement vous inquiète peut-être : vous devez décrocher un crédit immobilier ! Comment procéder ? Pour vous guider dans la démarche, nous avons dressé la liste de 9 critères déterminants pour la validation de votre emprunt. Ces repères vous aideront à mieux comprendre les attentes des banques et les convaincre d’accepter votre demande de prêt immobilier.

Prêt immobilier : 9 conditions d’acceptation retenues par les banques

1/ Votre taux d’endettement

Le taux d’endettement compte parmi les critères les plus importants puisqu’il renseigne la banque sur votre capacité de remboursement : parviendrez-vous à verser vos mensualités sans incidents sur toute la durée du prêt ?

Ce taux d'endettement est exprimé en pourcentage : c’est le rapport entre vos charges fixes (crédits à la consommation ou autres crédits immobiliers, loyer, etc.) et vos revenus mensuels. 

Taux d’endettement = (charges mensuelles / revenus mensuels) x 100

Depuis 2022, le seuil limite est fixé à 35 %. 

Les établissements de crédit sont autorisés à accepter quelques exceptions. Vous devez cependant disposer de revenus particulièrement élevés pour réussir à emprunter au-delà de ce niveau d’endettement.

2/ Votre reste à vivre

Le reste à vivre est un autre facteur permettant à la banque de savoir concrètement si vous serez capable de rembourser votre prêt immobilier.

Il s’agit du montant qu’il vous reste chaque mois une fois que vous avez payé les charges fixes dont nous venons de parler, en incluant la mensualité du crédit demandé. La somme restante doit être suffisante pour régler les dépenses quotidiennes et gérer les imprévus.

Il n’existe pas de règle universelle quant au montant minimum pour obtenir l’acceptation d’un prêt immobilier. Retenez que le reste à vivre doit être plus élevé pour un foyer avec enfants que dans le cas d’un couple seul.

À noter : la banque vérifie aussi votre saut de charge. C’est la différence entre vos dépenses de logement avant et après l’achat (à titre d’exemple, l’écart entre la future mensualité du crédit et votre loyer actuel). Un faible saut de charge laisse présager un remboursement sans problème majeur.

3/ Votre apport personnel

votre apport représente la somme que vous êtes prêt à investir à titre personnel dans votre projet immobilier. Il permet de réduire le montant comme le coût du prêt, et, par voie de conséquence, d’en faciliter le remboursement. Il témoigne également de votre capacité à épargner, signe très positif pour les établissements de crédit.

Les banques demandent généralement un apport minimum de 10 % du prix de vente, afin de régler les frais de notaire et dépenses non couvertes par l’emprunt.

Cependant, avec un apport plus élevé, vous augmentez les chances d’obtenir l’offre de prêt immobilier nécessaire à votre achat.

4/ Votre situation professionnelle

Votre situation professionnelle est un autre élément clé pour obtenir un crédit immobilier. C’est un bon indicateur de l’évolution de vos revenus au cours de la période de remboursement. 

Les banques recherchent des emprunteurs solvables, aux ressources stables et régulières. Elles privilégient généralement les salariés en CDI, les fonctionnaires titulaires ou les professions libérales réglementées. Cela ne signifie pas que vous ne pouvez obtenir de prêt immobilier si vous travaillez en CDD, en intérim ou en micro-entreprise. Mais vous aurez à fournir des garanties supplémentaires et, par exemple,faire appel à un co-emprunteur.

Vous aimeriez investir dans l’immobilier afin de développer votre patrimoine ou simplement, devenir propriétaire de votre logement. Indispensable à la réalisation de votre projet, l’étape du financement vous inquiète peut-être : vous devez décrocher un crédit immobilier ! Comment procéder ? Pour vous guider dans la démarche, nous avons dressé la liste de 9 critères déterminants pour la validation de votre emprunt. Ces repères vous aideront à mieux comprendre les attentes des banques et les convaincre d’accepter votre demande de prêt immobilier.

Prêt immobilier : 9 conditions d’acceptation retenues par les banques

1/ Votre taux d’endettement

Le taux d’endettement compte parmi les critères les plus importants puisqu’il renseigne la banque sur votre capacité de remboursement : parviendrez-vous à verser vos mensualités sans incidents sur toute la durée du prêt ?

Ce taux d'endettement est  exprimé en pourcentage : c’est le rapport entre vos charges fixes (crédits à la consommation ou autres crédits immobiliers, loyer, etc.) et vos revenus mensuels. 

Taux d’endettement = (charges mensuelles / revenus mensuels) x 100

Depuis 2022, le seuil limite est fixé à 35 %. 

Les établissements de crédit sont autorisés à accepter quelques exceptions. Vous devez cependant disposer de revenus particulièrement élevés pour réussir à emprunter au-delà de ce niveau d’endettement.

2/ Votre reste à vivre

Le reste à vivre est un autre facteur permettant à la banque de savoir concrètement si vous serez capable de rembourser votre prêt immobilier.

Il s’agit du montant qu’il vous reste chaque mois une fois que vous avez payé les charges fixes dont nous venons de parler, en incluant la mensualité du crédit demandé. La somme restante doit être suffisante pour régler les dépenses quotidiennes et gérer les imprévus.

Il n’existe pas de règle universelle quant au montant minimum pour obtenir l’acceptation d’un prêt immobilier. Retenez que le reste à vivre doit être plus élevé pour un foyer avec enfants que dans le cas d’un couple seul.

À noter : la banque vérifie aussi votre saut de charge. C’est la différence entre vos dépenses de logement avant et après l’achat (à titre d’exemple, l’écart entre la future mensualité du crédit et votre loyer actuel). Un faible saut de charge laisse présager un remboursement sans problème majeur.

3/ Votre apport personnel

Votre apport représente la somme que vous êtes prêt à investir à titre personnel dans votre projet immobilier. Il permet de réduire le montant comme le coût du prêt, et, par voie de conséquence, d’en faciliter le remboursement. Il témoigne également de votre capacité à épargner, signe très positif pour les établissements de crédit.

Les banques demandent généralement un apport minimum de 10 % du prix de vente, afin de régler les frais de notaire et dépenses non couvertes par l’emprunt.

Cependant, avec un apport plus élevé, vous augmentez les chances d’obtenir l’offre de prêt immobilier nécessaire à votre achat.

4/ Votre situation professionnelle

Votre situation professionnelle est un autre élément clé pour obtenir un crédit immobilier. C’est un bon indicateur de l’évolution de vos revenus au cours de la période de remboursement. 

Les banques recherchent des emprunteurs solvables, aux ressources stables et régulières. Elles privilégient généralement les salariés en CDI, les fonctionnaires titulaires ou les professions libérales réglementées. Cela ne signifie pas que vous ne pouvez obtenir de prêt immobilier si vous travaillez en CDD, en intérim ou en micro-entreprise. Mais vous aurez à fournir des garanties supplémentaires et, par exemple,faire appel à un co-emprunteur. 

5/ Votre situation personnelle

Votre profil peut également influencer la réponse donnée par la banque. 

Un jeune emprunteur est peu susceptible de rencontrer des problèmes de santé et, puisque sa carrière ne fait que démarrer, ses revenus peuvent augmenter régulièrement au cours du prêt. Ce point positif compense parfois la faiblesse de l’apport personnel. Le coût de l’assurance sera plus faible et la banque verra d’un bon œil l’arrivée d’un client à qui elle pourra proposer d’autres produits dans l’avenir.

Le profil sénior offre également quelques avantages : ses ressources sont stables et prévisibles. Déjà constitué, son patrimoine peut servir de garantie. Mais il paiera plus cher son assurance emprunteur et la banque imposera sans doute un prêt d’une durée immobilier plus courte.

Uncourtier en crédit immobiliers vous aidera à valoriser vos atouts au moment d’envoyer votre dossier d’emprunt.

6/ Votre historique bancaire

Ici, tout le monde est logé à la même enseigne ! Avant d’accepter votre prêt immobilier, l’établissement de crédit vérifiera la manière dont vous gérez vos finances. Pour décrocher une offre de crédit, évitez les découverts et incidents de paiement. 

7/ Les garanties apportées

Pour rassurer la banque, vous devez sécuriser votre prêt en amenant des garanties. Il peut s’agir :

• D'une caution solidaire : une personne reprend le remboursement du prêt immobilier à sa charge si vous n’êtes plus en mesure de l’assumer ;
• D'une hypothèque: en cas d’impasse, votre débiteur peut aller jusqu’à saisir le bien immobilier pour récupérer son dû ;
• D'une caution bancaire: un organisme extérieur devient votre garant contre une compensation financière. 

8/ La cohérence de votre projet immobilier

Les banques n’oublieront pas d’évaluer la qualité du bien immobilier que vous souhaitez acheter, sa localisation, son potentiel de revente ou de location. Elles vérifieront que son prix est adapté au marché comme à votre capacité d’emprunt. Un projet cohérent et réaliste augmente vos chances de recevoir une réponse favorable.

9/ Le TAEG

Le TAEG (taux annuel effectif global ).indique le coût total du crédit immobilier. Il inclut le taux d’intérêt mais également les autres postes tels que l’assurance emprunteur, les garanties ou les frais de dossier.

Il doit rester inférieur au taux d'usure défini et régulièrement mis à jour par la Banque de France selon le type et la durée du prêt concerné. Au-delà de ce taux, accorder un crédit immobilier devient illégal (on parle de prêt usuraire).

Pour obtenir les meilleures conditions applicables à votre profil emprunteur et maintenir le TAEG sous la limite, faites appel à un courtier en prêts immobiliers. Il optimisera votre dossier et votre plan de financement pour vous aider à réaliser votre projet d’achat immobilier. 

Obtention d’un prêt immobilier : de la demande à la signature du contrat

Voici maintenant quelques conseils pour obtenir le crédit immobilier dont vous avez besoin :

• N’attendez pas la signature d’un compromis de vente pour préparer votre dossier emprunteur. Les délais sont parfois courts et vous gagnerez du temps ;
• L'accord de principe donné par une banque ne signifie pas qu’elle accepte votre prêt immobilier, mais seulement qu’elle étudie votre demande de financement. La validation n’est effective que lorsqu’elle émet une véritable offre de crédit ;
• Quand vous recevez cette offre, veillez à respecter scrupuleusement le délai de réflexion imposé. Vous ne pouvez renvoyer le contrat signé que le onzième jour après réception de la proposition ;
• À l’inverse, ne laissez pas passer le délai de réponse, vous risqueriez de ne plus bénéficier des mêmes taux si le processus devait être repris à zéro ;
  • Si l’un de vos proches se porte caution pour sécuriser le crédit, il doit respecter les mêmes délais et signer l’offre de prêt comme s’il était lui-même emprunteur ;
  • Les fonds seront débloqués pour la signature de l’acte de vente chez le notaire ;
  • En cas de refus, ne vous découragez pas. Là encore, le courtier peut vous accompagner et vous orienter vers d’autres solutions telles que les prêts aidés ou le rachat de crédits.

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La plupart des acquéreurs ont recours au crédit immobilier pour concrétiser leur projet, qu’il s’agisse de faire construire ou d’acheter dans l’ancien. Cet accord de financement se formalise par un contrat de prêt : l’établissement prêteur accepte d’avancer les fonds nécessaires à l’achat et l’emprunteur s’engage à le rembourser et le rémunérer sur la durée convenue. Le crédit peut couvrir tout ou partie du montant requis. Explorons ensemble le contrat de prêt : à quoi sert-il ? Quel est son contenu ? Comment le décrypter puis le valider ?

Contrat de prêt immobilier : de quoi s’agit-il ?

Pourquoi établir un contrat de prêt ?

La souscription d’un crédit immobilier implique un engagement sérieux à plus ou moins long terme. L’emprunteur doit donc avoir parfaitement conscience de ce qu’il signe. Protégé par le code de la consommation, il doit notamment être en mesure de comparer les propositions de crédit bancaire qui lui sont transmises.

La banque ou l’établissement prêteur est donc tenu de respecter un formalisme strict et fournir certaines informations essentielles. Ces dernières sont rassemblées dans une offre de prêt écrite pour faciliter la prise de décision.

C’est cette offre qui, une fois signée, devient un contrat de prêt immobilier.

Définition : qu’est-ce qu’un crédit immobilier ?

Le crédit immobilier n’est autre qu’un emprunt servant à financer l’achat d’un bien (appartement, maison ou terrain) à usage d’habitation ou à usage mixte (logement comportant des locaux professionnels).

Ce type de prêt permet également de s’acquitter de travaux de rénovation, ou même de la construction d’un bien immobilier dans le cadre, par exemple, d’un achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).

Il est contracté auprès d’un établissement de crédit ; il s’agit le plus souvent d‘une banque.

La plupart des acquéreurs ont recours au crédit immobilier pour concrétiser leur projet, qu’il s’agisse de faire construire ou d’acheter dans l’ancien. Cet accord de financement se formalise par un contrat de prêt : l’établissement prêteur accepte d’avancer les fonds nécessaires à l’achat et l’emprunteur s’engage à le rembourser et le rémunérer sur la durée convenue. Le crédit peut couvrir tout ou partie du montant requis. Explorons ensemble le contrat de prêt : à quoi sert-il ? Quel est son contenu ? Comment le décrypter puis le valider ?

Contrat de prêt immobilier : de quoi s’agit-il ?

Pourquoi établir un contrat de prêt ?

La souscription d’un crédit immobilier implique un engagement sérieux à plus ou moins long terme. L’emprunteur doit donc avoir parfaitement conscience de ce qu’il signe. Protégé par le code de la consommation, il doit notamment être en mesure de comparer les propositions de crédit bancaire qui lui sont transmises.

La banque ou l’établissement prêteur est donc tenu de respecter un formalisme strict et fournir certaines informations essentielles. Ces dernières sont rassemblées dans une offre de prêt écrite pour faciliter la prise de décision.

C’est cette offre qui, une fois signée, devient un contrat de prêt immobilier.

Définition : qu’est-ce qu’un crédit immobilier ?

Le crédit immobilier n’est autre qu’un emprunt servant à financer l’achat d’un bien (appartement, maison ou terrain) à usage d’habitation ou à usage mixte (logement comportant des locaux professionnels).

Ce type de prêt permet également de s’acquitter de travaux de rénovation, ou même de la construction d’un bien immobilier dans le cadre, par exemple, d’un achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).

Il est contracté auprès d’un établissement de crédit ; il s’agit le plus souvent d‘une banque.

Retrouvez le détail du champ d’application du crédit immobilier dans les articles L313-1 et L313-2 du code de la consommation.

L’emprunt immobilier, une opération encadrée par la loi

Pour éviter les conditions abusives, le crédit immobilier est régulé par la loi et encadré par le code de la consommation.

Parmi les obligations imposées aux banques, on compte notamment les points suivants :

• La durée d'emprunt ne peut dépasser 25 ans,
• Sauf exception,le taux d'endettement de l'emprunteur doit rester inférieur à 35%,
• Le TAEG du prêt (Taux Annuel Effectif Global) ne peut être supérieur au taux d'usure defini par la banque de France et régulièrement mis à jour.

Ces mesures visent à limiter les situations de surendettement dans lesquelles l’emprunteur n’est plus capable de rembourser son crédit immobilier.

De son côté, la banque ou l’établissement de crédit a tout intérêt à prendre des précautions, afin de sécuriser le remboursement du montant prêté.

À noter : le taux d’usure dépend du type de prêt (crédit immobilier ou à la consommation) et de sa durée de remboursement.

Quel est le contenu d’un contrat de prêt immobilier ?

Les mentions obligatoires du contrat de prêt immobilier

Le contrat de prêt doit être rédigé dans les règles de l’art et mentionner, entre autres, les principales caractéristiques du crédit immobilier :

• L’identité du prêteur et de l’emprunteur,
• Le montant emprunté,
• La nature du crédit (crédit immobilier classique ou prêt reglementé ),
• Le taux d’intérêt consenti (les intérêts constituent la rémunération du prêteur),
• Le Taux annuel Effectif Global ( TAEG) qui englobe tous les coûts (assurance emprunteur, caution bancaire, etc.),
• Le coût total du crédit (capital, intérêts et frais divers),
• La durée de l’emprunt,
• Si pertinent, l’identité des garants,
• Le tableau d’amortissement indiquant la composition des mensualités (capital / intérêts / assurance emprunteur) ;
  • La date prévue pour la signature de l’acte de vente chez le notaire, 
  • La date de déblocage des fonds,
  • Les modalités de l’assurance emprunteur et la possibilité de souscrire un contrat auprès d’un organisme tiers (délégation).

• Le document est accompagné d’une fiche d’information standardisée (FISE) dont l’objectif est d’aider l’emprunteur à bien comprendre les termes de la proposition. Cette fiche s’avère également très utile pour comparer facilement différentes offres.

   

Les clauses complémentaires du contrat de prêt immobilier

Le contrat de prêt immobilier est, par définition, adapté à chaque emprunteur. Diverses clauses viennent donc parfaire la personnalisation du document :

• Les modalités de remboursement anticipé : Le contrat peut prévoir le versement d’indemnités si l’emprunteur désire rembourser son crédit avant le terme prévu ;
• La clause de modulation des échéances : Selon l’évolution de sa situation financière, l’emprunteur peut augmenter ou diminuer le montant à rembourser chaque mois, en ajustant la durée du prêt immobilier ;
• La clause de report d’échéances : Dans le même esprit, cette clause donne le droit de suspendremomentanément le remboursement du crédit en cas de mauvaise passe financière ;
  • La clause de transfert de prêt : Elle permet d’affecter le crédit immobilier à un nouvel achat lorsque l’emprunteur décide de revendre pour changer de logement, avant la fin du remboursement.

• Grâce à ces modalités, le crédit s’adapte à la situation personnelle de l’emprunteur, qui ne manque jamais d’évoluer au fil des années. Si vous vous apprêtez à souscrire un prêt immobilier, n’oubliez pas de les négocier et de vous assurer qu’elles correspondent à vos besoins.

  À noter : le contenu du contrat de prêt immobilier est explicité dans les articles L313-24 à 39 du code de la consommation.

À quoi faut-il prêter attention dans une offre de prêt immobilier ?

Le coût total du crédit immobilier

Le taux d’intérêt a bien sûr son importance mais il ne doit pas vous faire oublier d’autres frais, qui, en s’accumulant, peuvent faire la différence : frais de dossier, de garantie, de remboursement anticipé, etc.

Si vous comparez plusieurs contrats, examinez en priorité le TAEG qui inclut tous les coûts (hormis l’assurance emprunteur si vous avez choisi un organisme extérieur à la banque).

Attention également aux prêts à taux variable : assurez-vous de bien en maîtriser le principe.

L’assurance emprunteur

Nous l’avons évoqué, vous avez la possibilité de souscrire un autre contrat d’assurance que celui proposé par la banque, sous réserve qu’il offre la même couverture.

Vous pouvez souvent réaliser de substantielles économies en optant pour la délégation d’assurance.

Le délai d’acceptation de l’offre de prêt

L’offre de prêt présente une durée de validité minimale de 30 jours calendaires à compter de la date de réception.

Par ailleurs, l’emprunteur se trouve dans l’obligation de respecter un délai de 10 jours avant de la signer et de la retourner à la banque émettrice. Il s’agit d’un délai incompressible imposé pour laisser au demandeur le temps de la réflexion. Il ne peut valider l'offre de prêt qu’à compter du 11e jour.

Lorsque le prêt immobilier est couvert par une personne s’étant portée caution, celle-ci doit également recevoir l’offre et respecter le même délai.

La signature vaut acceptation et a pour effet de transformer l’offre de prêt en contrat sitôt qu’elle est renvoyée et réceptionnée par la banque. 

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Vous avez décidé de vous lancer dans l’aventure immobilière et avez besoin d’un prêt pour concrétiser votre achat. Comment être certain d’obtenir la meilleure offre pour votre projet ? S’il s’agit de votre premier emprunt, peut-être vous questionnez-vous également sur la législation associée. Vous envisagez donc de travailler avec un courtier en crédits immobiliers. Retrouverez, dans cet article, le détail du coût de son intervention : à combien s’élèvent les frais de courtage ? Qui les prend en charge et quand faut-il s’en acquitter ?

Pourquoi passer par un courtier en prêts immobiliers ?

Lorsque vous empruntez, le courtier devient votre interlocuteur privilégié. Il vous guide tout au long de votre parcours d’achat et vous aide à obtenir le crédit immobilier dont vous avez besoin.

Faire appel à un courtier : les avantages

Son intervention vous simplifie la vie pour plusieurs raisons :

• Gain de temps : Le professionnel connaît parfaitement la mécanique du crédit immobilier. Il diffuse votre demande auprès de son réseau de partenaires bancaires et vous présente ensuite les meilleures offres qu’il a obtenues. Vous n’avez plus qu’à faire votre choix et entrer en discussion avec l’organisme de crédit retenu. Vous pouvez bien sûr effectuer vous-même toutes les démarches : il faut contacter l’établissement repéré, lui fournir un dossier emprunteur, négocier puis attendre un retour. Et répéter le même processus pour chaque banque sollicitée. En résumé, le courtier vous permet d’économiser votre temps… et votre énergie !
• Conseil : lorsque vous signez un compromis de vente, vous devez indiquer la manière dont vous comptez financer votre achat. Quel type de prêt immobilier ? Quel montant ? Quel apport personnel ? En un mot, vous devez bâtir un plan de financement cohérent et réaliste. Le courtier connaît toutes les possibilités et vous indique parfois certaines options auxquelles vous n’auriez pas pensé.
• Baisse du coût total du crédit : Par son action de négociation auprès des banques, le courtier obtient pour vous le meilleur taux d’intérêt pour votre prêt immobilier. Mais, lorsque cela est possible, il réduit les frais annexes : frais de dossier, indemnités de remboursement anticipé, garanties, etc. Il étudie également la possibilité de demander une délégation d’assurance emprunteur afin de diminuer le montant des primes. Il vous permet généralement de réaliser une économie de plusieurs milliers d’euros, qui compense largement les frais de courtage.
• Respect de la législation : S’il s’appréhende facilement, le processus d’emprunt immobilier exige néanmoins le respect de certaines règles incontournables telles que le délai de réflexion avant la signature de l'offre. Si vous avez le moindre doute, votre courtier vous aide à vous y retrouver.

Dans quels cas demander l’intervention d’un courtier en prêts immobiliers ?

Nos courtiers peuvent accompagner différents profils et intervenir à chaque étape du projet.

• En amont de l’achat immobilier : Le courtier peut vous aider à déterminer votre capacité d’emprunt avant même que vous ne commenciez votre recherche immobilière. Vous savez ainsi à quels types de biens vous pouvez prétendre ;
• Après signature d’un compromis de vente : Lorsque vous vous engagez à acheter un bien immobilier, vous avez généralement 45 jours pour confirmer votre financement. L’accompagnement du courtier s’avère alors précieux pour obtenir votre prêt dans les délais ;
• Pour effectuer un rachat de prêt immobilier : Les taux d’intérêt ont changé et vous voulez faire racheter votre crédit immobilier ? Le courtier vous aide à trouver de meilleures conditions ;
• Pour effectuer un regroupement de crédits : Vous avez souscrit plusieurs prêts et aimeriez diminuer votre taux d’endettement ? Là encore, le courtier vous accompagne. Il recherche une banque susceptible de racheter vos dettes pour les regrouper en un nouvel emprunt plus adapté à votre situation.

Combien coûte l’accompagnement d’un courtier en crédits immobiliers ?

La rémunération du courtier 

La rémunération du courtier se compose généralement de deux parties distinctes :

• Les honoraires ou frais de courtage : Il s’agit du prix demandé par le courtier pour son accompagnement et le service fourni. Les honoraires sont payés par le client et représentent en moyenne 1 à 2 % du capital emprunté, avec un montant minimum ou un plafond selon le montant en question. Le coût minimum oscille généralement entre 1 500 et 2 000 euros.
• La commission : Le courtier fait office d’apporteur d’affaires pour les banques. À ce titre, elles lui versent une commission chaque fois qu’est signée une offre de prêt immobilier. Dans la majorité des cas, cette commission varie entre 0,5 % et 0,8 % du montant emprunté. Elle est dotée d’un plafond dépendant du nombre de dossiers apportés, de leur qualité, de la stratégie de l’établissement, etc.

À noter : grâce à son réseau et ses accords avec les banques, le courtier obtient de meilleures conditions qu’un emprunteur particulier. L’économie réalisée dépasse souvent les 10 000 euros et couvre donc largement les frais de courtage.

Les règles du courtage

La loi impose au courtier de communiquer clairement à ses clients la manière dont il se rémunère. Ses honoraires doivent être indiqués sur le mandat que vous signez pour valider votre collaboration.

Aucun paiement ne peut être exigé au début de la prestation : vous ne payez les frais de courtage que lorsque vous avez obtenu votre prêt immobilier, au moment du déblocage du montant emprunté.

Les différentes formes de courtage

Il existe plusieurs types de courtiers, se différenciant par leur mode de travail :

• Les sites de mise en relation : Tout se passe en ligne. Vous entrez les données qui vous concernent puis êtes mis en relation avec les banques adaptées à votre profil. Ces sites vous proposent des services gratuits. Ils se rémunèrent grâce à la commission payée par les établissements bancaires chaque fois qu’une offre est acceptée par un client.
• Les courtiers indépendants : Ils possèdent souvent leur agence et travaillent de manière locale. Ils proposent un accompagnement de qualité mais leurs tarifs sont souvent plus élevés puisque leur structure implique des frais fixes importants.
• Les courtiers de la Centrale de Financement : Nous avons adopté un mode de fonctionnement intermédiaire, permettant de conjuguer les avantages des 2 formules précédentes.lorsque vous faites appel à l'un de nos courtiers , vous êtes mis en relation avec un expert de l’agence locale correspondante. La prestation se déroule en ligne pour un gain de temps additionnel et des frais de courtage limités.

Frais de courtage : questions fréquentes

Je n’ai signé aucune offre de prêt, dois-je payer des frais de courtage ?

Vous ne réglez les services du courtier qu’en cas de souscription à un prêt immobilier obtenu grâce au travail du professionnel. Si la recherche a échoué, si vous changez d’avis avant de signer votre contrat de crédit, vous n’avez rien à payer.

Ce système entretient la motivation de chaque partie : 

• Le courtier a tout intérêt à négocier le meilleur taux et les meilleures conditions pour votre prêt immobilier,
• Vous avez l’assurance d’obtenir une offre optimisée (si votre dossier emprunteur le permet),
• La banque attire de nouveaux clients.

Quand faut-il payer les frais de courtage ?

Le paiement des frais de courtage n’intervient qu’au déblocage des fonds par la banque choisie.

Quelle est la différence entre frais de courtage et frais de dossier ?

Les frais de dossier sont prélevés par la banque pour couvrir l’étude de votre profil. En théorie, ils s’additionnent donc aux frais de courtage lorsque vous calculez le coût total de votre projet.

Dans les faits, le courtier peut négocier la réduction voire la suppression des frais d’étude puisqu’il fournit à la banque un dossier complet et se charge de vous conseiller. Vous n’avez alors qu’à payer ses honoraires.

À retenir :

• La rémunération du courtier se compose d’honoraires payés par son client et d’une commission due par la banque ;
• Elle n’est versée que dans le cas où un contrat de prêt est effectivement signé. Le paiement intervient lorsqu’est débloqué le capital emprunté ;
• Le service proposé par le courtier permet à son client de réduire sensiblement le coût de son crédit immobilier. Le prix payé est largement couvert par l’économie réalisée ;
• Le professionnel a l’obligation d’indiquer clairement sa rémunération dans le mandat signé par son client.

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Vous en avez peut-être entendu parler sans vraiment en connaître le mécanisme ou les avantages : qu’est-ce qu’une SCI ? La Société Civile Immobilière est avant tout un excellent outil de gestion du patrimoine, idéal pour acquérir un bien immobilier à deux, à plusieurs, en famille ou entre amis. Elle favorise l’accession à la propriété grâce au principe de mutualisation des ressources. Découvrons ensemble tout l’intérêt de la SCI, qui permet d’acheter et d’investir plus facilement dans l’immobilier.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Société Civile Immobilière : définition

Une SCI, ou Société Civile Immobilière, est une structure juridique composée d’au moins deux personnes (morales ou physiques) dont le but est d’acheter et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers.

Les biens en question appartiennent à la société et non aux associés. Ces derniers sont en revanche propriétaires de parts sociales, à hauteur de leur apport au capital de la SCI.

Les caractéristiques d’une SCI

Elles sont similaires à celles d’une entreprise classique. La SCI implique notamment :

• La rédaction de statuts

Les statuts définissent l’apport et le rôle de chaque associé, la répartition des parts sociales, les règles de fonctionnement et les pouvoirs attribués au gérant de la structure. 

Leur rédaction constitue donc une étape-clé dans la création de la société civile immobilière, pour laquelle il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel du droit. L’intervention d’un notaire est obligatoire dès lors qu’un bien immobilier est apporté à la SCI.

• Une immatriculation au registre du commerce et des sociétés

Elle s’accompagne de diverses formalités telles que l’enregistrement et la publication des statuts, la déclaration au service de publicité foncière en cas d’apport d’un bien immobilier, etc.

• L’ouverture d’un compte bancaire dédié
• L’organisation d’une assemblée générale annuelle

Ces assemblées générales permettent de voter certaines décisions importantes tandis que le gérant se charge des affaires courantes sans avoir à consulter les associés.

Toutes ces démarches ont un coût qu’il conviendra de prendre en compte au moment de calculer la rentabilité de la société.

Les différents types de SCI

Tout dépend ici de l'objectif pour lequel est créer la societé civile immobiliere . Mieux vaut y réfléchir à deux fois, chaque type de SCI possédant des statuts spécifiques.

La SCI de gestion / location

C’est une forme très courante de Société Civile Immobilière, permettant l’achat d’un bien à plusieurs afin d’en tirer un revenu locatif.

La SCI familiale

Le principe est identique, mais ce type de SCI est réservé aux membres d’une même famille, et ce, jusqu’au 4e degré. Les parents, enfants, oncles et tantes, cousins, neveux et nièces peuvent devenir associés et monter un projet immobilier commun.

Lacréation d'une SCI familiale offre également quelques avantages fiscaux en matière de transmission du patrimoine.

La SCI de jouissance à temps partagé

L’objectif est cette fois d’acheter une résidence secondaire à plusieurs. Chacun occupera la maison de vacances pendant une partie de l’année et les frais d’entretien seront répartis entre les membres de la société.

La SCI Construction Vente

C’est une forme très spécifique de SCI dont l’objet social est de bâtir des immeubles ou des maisons avant de les vendre. Aucune autre activité n’étant autorisée avec ce statut particulier, la SCI Construction Vente n’est pas adaptée à la gestion de biens communs.

Il s’agit une exception : c’est le seul type de SCI autorisant la vente de biens immobiliers (activité commerciale en théorie incompatible avec le caractère civil de la structure).

La SCI d’attribution

Dans cette forme particulière de SCI, à chaque associé est attribuée une fraction correspondant au capital qu’il a investi. L’attribution peut se faire en propriété (les associés sont propriétaires de leur fraction) ou en jouissance (ils en ont un droit d’usage exclusif). 

Cette SCI permet par exemple de répartir les appartements d’un immeuble collectif. Elle est dissoute dès que l’attribution est terminée.

Pourquoi acheter en SCI ?

Des ressources et une capacité d’emprunt plus importantes

Nous l’avons mentionné, cette structure vise des objectifs variés :

• Acheter un bien immobilier afin de le mettre en location ;
• Bénéficier d’une résidence secondaire quand on ne pourrait pas l’acquérir seul ;
• Faire construire un bien dans le but de le revendre ;
• Développer un patrimoine via l’achat de biens immobiliers.

Dans chaque cas, la création d’une SCI permet de mutualiser les revenus de plusieurs personnes qui, séparément, ne pourraient financer de tels projets.

La banque accordera au groupe d’associés un capital plus important que s’ils empruntaient seuls, à condition toutefois qu’ils présentent une situation financière saine. Comme pour n’importe quel emprunt, elle examinera leur dossier avec beaucoup d’attention pour s’assurer de leur capacité à rembourser, sans incidents, le prêt demandé.

Des avantages spécifiques selon le type de SCI

Selon sa nature, la SCI présente par ailleurs quelques avantages particuliers :

• Elle est utile pour orchestrer un achat immobilier entre concubins et éviter des droits de succession prohibitifs ;
• Elle permet d’éviter l’indivision ainsi que certains conflits familiaux liés à la gestion d’un bien. En effet, les statuts désignent un gérant et indiquent clairement les droits et pouvoirs de chacun ;
• Cette solution autorise la transmission de son vivant d’une partie du patrimoine immobilier. Les coûts de transmission sont réduits grâce au système de donation des parts sociales à destination des héritiers ;
• Dans le cas d’un crédit immobilier contracté par une SCI familiale, la petite entreprise bénéficie de la protection apportée par les articles L313-1 et suivants du code de la consommation.

À savoir : en théorie, dans le cas d’un crédit immobilier contracté par une SCI familiale, la petite entreprise bénéficie de la protection apportée par les articles L313-1 et suivants du code de la consommation. Dans la pratique, la SCI, même de nature familiale, peut être exclue de certaines dispositions.

Là encore, pour bénéficier de tous les avantages de la SCI en fonction de votre statut, adressez-vous à un notaire ou un expert du droit !

Quelle fiscalité pour une Société Civile Immobilière ?

La SCI est, selon le choix des associés, soumise au régime fiscal de l’impôt sur le revenu (IR) ou celui de l’impôt sur les sociétés (IS).

Choix de l’impôt sur le revenu (IR)

Dans ce cas, la SCI ne paie pas l’impôt sur les sociétés mais les associés sont soumis à l’IR selon leur tranche d’imposition. En effet, les revenus d’activité sont automatiquement distribués et, par conséquent, fiscalisés. 

En cas de cession, les plus-values immobilières sont imposées sous le régime des particuliers, avec un abattement dépendant de la durée de détention.

Dans ce choix d’imposition, les seules activités autorisées sont les activités civiles telles que la location nue.

Choix de l’impôt sur les sociétés (IS)

La SCI paie des impôts sur les bénéfices annuels et les associés sont ensuite imposés à 30 % sur les retraits effectués.

La fiscalité sur les plus-values immobilières ne permet ici aucun abattement lors d’une cession.

Cette fois, les activités civiles ou commerciales sont autorisées. Il est donc possible de proposer les biens immobiliers concernés en location meublée comme en location nue.

Dans le cas d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, les comptes doivent être validés par un expert-comptable.

Malgré ses nombreux atouts, la société civile immobilière doit être maniée avec précaution, notamment lors de la rédaction des statuts ou du choix de l’imposition. La création d’une SCI n’est pas toujours adaptée à l’achat de la résidence principale mais peut s’avérer idéale dans le cadre d'un investissement locatif.

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Un courtier en prêt immobilier est un intermédiaire en opérations de banques et services de paiement (IOBSP). Il sert donc d’interface entre un ou plusieurs établissements financiers et un particulier (ou un professionnel) en recherche d’un financement pour un projet immobilier. (achat d’une résidence principale, investissement locatif…).

Il doit être immatriculé à l’ORIAS, le registre unique des intermédiaires en Assurance, Banque et Finance qui recense les personnes physiques ou morales autorisées à exercer l’activité.

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Son rôle consiste à regrouper et comparer en un seul lieu l’ensemble de l’offre de crédits immobiliers des banques présentes en France, en vue de les proposer aux particuliers.

Il accompagne les emprunteurs à tout moment :

• avant leur projet immobilier : pour faire une simulation de crédit et réaliser des études d’enveloppes de financement
• au moment de signer une promesse de vente ou un contrat de réservation : pour valider un plan de financement et la faisabilité du projet basée sur des montants réels.
• pour comparer une proposition de prêt : les emprunteurs ne sollicitent que quelques banques étant donné le temps à allouer à chaque établissement. Certains peuvent même ne faire appel qu’à leur banque personnelle à laquelle ils font entièrement confiance. Un bon courtier en prêt immobilier saura apporter un regard objectif sur les propositions reçues et conseiller au client de passer par ses services s’il peut être plus compétitif avec un ou plusieurs organismes financiers avec lesquels il travaille.
• pour faire une renégociation de crédit et diminuer le coût d’un financement en cours de remboursement

Pour obtenir des renseignements sur un financement, déposez votre demande de prêt immobilier sans engagement. Vous serez recontacté dans les meilleurs délais par un courtier en prêt immobilier pour que vous soyez sûr d’obtenir les meilleures conditions de taux, de garantie et d’assurance.

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En France aujourd’hui, un tiers des opérations ayant recours à un financement dans le cadre d’une transaction immobilière est négocié par l’intermédiaire d’un courtier et ce taux ne fait qu’augmenter. Alors, n’attendez plus ! Pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt intéressant, contactezun spécialiste en crédit proche de chez vous.

Un courtier pour obtenir un crédit immobilier et économiser

La première mission d’un courtier immobilier consiste à analyser la faisabilité de votre projet et vous conseiller sur le crédit le plus adapté à votre profil et aux meilleures conditions financières. Il vous aide à réunir toutes les informations nécessaires afin de constituer un dossier de financement solide qui mettra en avant vos atouts auprès des banques.

Contrairement à vous qui agissez seul et de manière exceptionnelle, un courtier en prêt immobilier peut négocier des taux de crédits très bas avec les directions financières car il gère des volumes importants de transactions. Confier sa recherche du bon taux d’emprunt à un professionnel du crédit immobilier vous permet de trouver les meilleures opportunités financières, mais aussi de gagner un temps dans les démarches administratives. En plus du montage de votre dossier, le spécialiste en prêt immobilier se charge de comparer chaque établissement bancaire. Il vous propose ainsi les meilleures conditions de crédits qui vous seront offertes.

Ces offres dépendent d’une multitude de critères et de la solidité de votre dossier, mais également des politiques commerciales menées par les banques. Faire le tour des prêteurs potentiels est loin d’être une chose facile. Les connaissances de nos experts en prêt immobilier leur permettent de défendre vos intérêts auprès des établissements prêteurs et de vous orienter rapidement vers la banque adaptée à votre situation.

Attention, il faut garder en mémoire qu’un prêt immobilier ne se réduit pas au taux auquel on emprunte. De nombreux paramètres tels que les frais de dossier, le coût des assurances, des garanties obligatoires…, entrent en ligne de compte pour calculer le coût global de votre emprunt. Ces frais sont généralement calculés sur la base d’un pourcentage du montant emprunté.

A savoir : les dépenses investies dans une intervention de courtage immobilier n’interviennent que si vous acceptez l’offre de prêt.

Un courtier pour renégocier un crédit immobilier

Faire appel à un courtier en crédit immobilier est également utile lorsqu’il s’agit de renégocier un crédit existant en bénéficiant de la baisse actuelle des taux. Comme pour un nouveau financement, le courtier démarche les banques pour obtenir la meilleure offre de rachat de crédit possible. Il vérifie avant tout que cette opération financière est intéressante pour vous. En effet, si le rachat de crédit semble à première vue une manière de faire des économies, il ne faut pas oublier de prendre en compte le montant des frais annexes tels que les indemnités de remboursement anticipé (IRA), les frais d’assurances et les garanties qui peuvent très vite majorer le coût du crédit. Il ne faudrait pas perdre de l’argent dans une opération censée vous en rapporter.

Un courtier pour faire racheter ses crédits existants

Le rachat de crédits désigne une opération financière qui consiste à regrouper plusieurs crédits existants (immobilier, consommation, personnel, etc.) en un seul crédit. En contrepartie d’un allongement de la durée du prêt, vous baissez le montant de vos remboursements mensuels. Généralement, cette transaction est mise en place pour s’adapter à votre budget et éviter de basculer dans le surendettement. Il est très difficile pour un particulier de faire instruire son dossier directement auprès des établissements bancaires spécialisés dans le rachat de crédits. Un courtier en rachat de crédits facilitera votre relation avec ces banques et négociera les conditions de votre crédit pour qu’il s’adapte au mieux à votre situation financière.

Ainsi, il faut retenir que le travail du courtier en prêt immobilier a une véritable dimension de conseil et d’accompagnement. Outre son avantage financier, ce professionnel vous permet de gagner du temps et de l’énergie en vous simplifiant au maximum les procédures d’emprunt. Un courtier passe plusieurs semaines voire plusieurs mois sur votre dossier pour que vos projets se concrétisent dans les meilleures conditions.

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Vous avez un projet immobilier à Paris ? Que vous cherchiez à vous loger, générer un revenu locatif ou développer votre patrimoine, nos courtiers en prêts immobiliers vous accompagnent dans l’établissement de votre plan de financement. De la constitution de votre dossier emprunteur à la négociation avec les banques, nous vous aidons à optimiser le taux et les modalités du crédit nécessaire à votre achat. Trouvez l’agence la plus proche de votre arrondissement et laissez-vous guider !

Choisir un courtier en prêt immobilier à Paris

Notre service de courtage à Paris

L’intervention de nos courtiers vous donne l’assurance d’emprunter sereinement, dans des conditions adaptées à votre profil. 

Contacter Paris Prêts , c’est :

• Gagner du temps : À travers nos services, vous avez accès à l’ensemble de nos partenaires, banques, assurances et organismes de crédit, sans avoir à multiplier rendez-vous et demandes de prêt ;
• Réduire le coût de votre emprunt : Nous négocions pour vous le taux d’intérêt mais également l’assurance emprunteur, les frais de dossier ou les pénalités de remboursement anticipé. Nous ne laissons rien au hasard !
• Explorer des options inédites : Votre courtier met à profit son expérience et sa connaissance de la législation pour monter un plan de financement solide et examiner toutes les solutions d’emprunt dans votre situation ;
• Bénéficier d’une expertise locale : Parce que le marché diffère d’un arrondissement à l’autre, nos experts exercent à un niveau local pour vous apporter des conseils pointus et pertinents.

Pas le temps de vous déplacer ? Nos échanges ont lieu en ligne pour plus de réactivité.

Un accompagnement à chaque étape de votre projet 

Le parcours d’achat immobilier comporte bien des étapes assorties de délais à respecter et de documents à préparer. Notre équipe reste à votre écoute d’un bout à l’autre de votre projet.

• Avant de démarrer votre recherche immobilière

Le courtier vous aide à comprendre le fonctionnement du prêt immobilier et la législation associée. Il détermine votre capacité d’emprunt pour mieux orienter vos recherches vers les biens appropriés, et vous recommande une gamme de prix adaptée à vos ressources. À l’issue de cette première discussion, vous aurez fixé le montant d’acquisition maximum, en fonction des conditions de remboursement choisies (taux, mensualité, durée).

L’expert vous guide également dans la constitution de votre dossier emprunteur. Il vous indique les points forts de votre profil selon la nature de votre projet à Paris. Son accompagnement s’adapte à vos objectifs : achat d’une résidence principale, investissement locatif, travaux de rénovation, etc.

• À la signature d’un compromis de vente ou d’un contrat de réservation

En signant ce type d’avant-contrat, vous vous engagez et empêchez tout autre acheteur potentiel de se positionner. Une étape importante à Paris où, selon la nature du bien et l’arrondissement, il est parfois difficile de trouver le logement idéal. Reste à confirmer votre financement dans les délais impartis. 

C’est ici qu’intervient à nouveau votre courtier en prêt immobilier. Le professionnel active son réseau de partenaires à Paris ou dans n’importe quelle région de France afin d’obtenir un avis favorable le plus rapidement possible.

• À la réception d’une offre de prêt immobilier

Le courtier met les banques en concurrence et vous permet généralement de recevoir plusieurs offres de crédit. Vous pouvez ensuite comparer toutes les propositions pour minimiser le coût total de votre projet.

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Vous n’en êtes pas à votre premier emprunt et avez d’autres projets ou souhaitez renforcer votre pouvoir d’achat ?

Nos experts financiers proposent également un accompagnement au rachat de crédits (prêts immobiliers ou prêts à la consommation).

• Le rachat de prêt immobilier : L’opération peut être intéressante lorsque les taux d’intérêt sont en baisse. Votre courtier peut étudier votre dossier puis renégocier votre prêt actuel auprès de votre banque ou le faire racheter par un autre établissement.
• Le regroupement de prêts immobiliers et/ou à la consommation : Vous avez plusieurs emprunts en cours de remboursement ? L’expert peut également analyser votre situation pour négocier un regroupement de crédits. Au terme du processus, votre dette est réétalée. Vous n’avez plus à rembourser qu’une mensualité unique et ajustée à vos ressources financières.

Déposez ici votre demande de rachat de crédits. C’est rapide et sans engagement !

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En moyenne, les frais de courtage représentent environ 1 % de la somme empruntée, et sont soumis à un plafond ou un montant minimum selon la valeur du prêt recherché. C’est ainsi que les courtiers se rémunèrent pour l’accompagnement et les conseils apportés à leurs clients.

Pas d’inquiétude, vous n’avez rien à payer tant que votre projet n’a pas abouti, que vous ayez ou non changé d’avis ! Les honoraires ne sont dus qu’au déblocage des fonds par la banque. 

Les économies réalisées grâce aux services de votre courtier sont par ailleurs largement supérieures aux frais de courtage : de meilleurs taux, une assurance emprunteur moins onéreuse, des conditions plus souples peuvent réduire le coût de votre prêt de plusieurs milliers d’euros.

À noter : le professionnel perçoit également une commission de la banque en tant qu’apporteur d’affaires.

Vous recherchez un courtier en prêt immobilier à Paris ? Notre équipe est à votre disposition pour peaufiner votre dossier et vous orienter vers les solutions appropriées dans votre situation. Écoute, réactivité, expertise, connaissance du marché, nous tenons à vous offrir les meilleurs services pour assurer la réussite de vos projets immobiliers.

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La banque a refusé de vous octroyer le crédit immobilier nécessaire à votre projet ? Cherchez à en comprendre la raison. Peut-être vous faut-il proposer un apport personnel plus important ou assainir votre situation financière pour augmenter votre capacité de remboursement.

Votre courtier en prêts immobiliers étudiera votre dossier et sollicitera d’autres banques pour trouver une solution de financement.

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Vous avez signé la proposition de la banque mais pour diverses raisons, la vente n’aboutit pas. Au bout de 4 mois et sans accord de prolongation avec l’autre partie, le prêt immobilier est annulé. Il vous suffit de rembourser la somme déjà reçue, ainsi que les intérêts correspondants et quelques frais, dont le montant est encadré par la loi.

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Si vous achetez sur plan, il vous est peut-être difficile de cumuler les mensualités du prêt immobilier et le coût du logement occupé pendant la durée de construction. Dans ce cas, le remboursement du crédit peut être retardé jusqu’à la date d’achèvement. La banque y ajoutera les intérêts intercalaires générés à partir du ou des versements effectués pour financer les travaux.

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Si les taux d’intérêt ont baissé depuis le début de votre emprunt, il est en effet possible de renégocier votre prêt immobilier, moyennant un certain coût. Votre capacité de remboursement s’est réduite ? Vous pouvez tenter de faire racheter votre crédit par une autre banque.

Tous les profils sont différents et il existe de nombreux types de prêts dont les modalités varient en fonction de l’emprunteur. Pour votre crédit immobilier, Paris prêts. Taux d’intérêt, assurance, durée de remboursement, montant de la mensualité, coût global, nous vous aidons à optimiser votre prêt afin de réaliser votre projet en toute sécurité.

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Attention, ce type d’engagement n’est pas à prendre à la légère. La banque examinera la situation de votre garant tout aussi attentivement que la vôtre. 

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Demande de rendez-vous:

https://frames.crediteo.co/prospect?jeton=X%3FkIT8eS%3A1F)Lv35Gh)47bG5Ae9qu55%25z4%25g0)2lv!M113%3AyMrJ%25ckW%3F%3F!gMmQ!%3A%3ACYZ%25SwcpmCyUoneq8Ea%3F!JsH3R0N8e(F5.M

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L’achat d’un bien immobilier se déroule en deux étapes : la conclusion d’un avant-contrat, puis la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire. Quelles différences entre les deux formes d’avant-contrat, promesse de vente ou compromis de vente ?

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La promesse de vente (ou promesse unilatérale de vente) engage le vendeur à vendre son bien à l’acquéreur à un prix déterminé.

Le vendeur ne peut plus proposer son bien à un autre acquéreur ou renoncer à la vente pendant une période déterminée (généralement deux à trois mois).
Pendant cette même durée, l’acquéreur dispose d’une option : acheter ou non le bien. En contrepartie, il verse une indemnité d’immobilisation au vendeur, en général 10 % du prix de vente. Celle-ci reste acquise au propriétaire en cas de renoncement. Par contre, elle est restituée à l’acquéreur en cas de condition s u s p e n s i v e non réalisée. Une clause suspensive comprend une condition (un évènement) qui doit se réaliser pour conclure la vente, par exemple l’obtention du financement.
Lorsque la vente se réalise, le montant de l’indemnité s’impute sur le prix de vente. Pendant un délai de rétractation de dix jours, l’acquéreur peut revenir sur son engagement et récupérer son indemnité.

La promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts dans les dix jours qui suivent la signature.

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Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) engage le vendeur et l’acquéreur à conclure la vente  un prix déterminé. Il vaut vente. Comme la promesse, le compromis s’accompagne du versement d’un éventuel dépôt de garantie (entre 5 et 10% du prix de vente), de conditions suspensives et d’un délai de rétractation de dix jours pour l’acquéreur.

Lorsqu’une partie renonce à la vente, l’autre peut la contraindre par la voie judiciaire et exiger des dommages intérêts.

Il est possible de prévoir une clause de dédit permettant à une partie de renoncer sans motif à la vente en contrepartie d’une certaine somme. Une clause pénale peut aussi prévoir le paiement d’une certaine somme en cas de non-respect des engagements de l’une des parties.

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La promesse de vente est plus souple pour l’acquéreur puisqu’elle n’engage que le vendeur. L’acquéreur bénéficie d’une option d’achat. Néanmoins, le renoncement entraîne un dédommagement : l’indemnité d’immobilisation. A l’inverse, le vendeur n’est pas certain de vendre son bien alors qu’il est indisponible pendant la durée de réflexion de l’acquéreur.

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Le compromis de vente sécurise la vente puisqu’elle devient ferme et définitive dès sa signature et ne nécessite pas d’enregistrement. Il offre la possibilité de demander l’exécution forcée en justice et des dommages-intérêts. L’inconvénient majeur est que le seul moyen de se désengager est la clause de dédit. De plus, il peut être long et coûteux d’engager une procédure pour obliger l’acquéreur à acquérir le bien, surtout s’il est insolvable. Or, le bien ne pourra pas être remis en vente avant la fin du procès.

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Il est recommandé de confier la rédaction de l’avant-contrat à un notaire afin de profiter de ses conseils lors de la rédaction des clauses et d’authentifier l’acte en lui donnant une force juridique. Le notaire apporte une véritable sécurité juridique et attire l’attention sur les différents points sensibles.

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La Saint-Valentin peut être l’occasion de célébrer une relation, mais aussi de l’officialiser, avec le pacs ou le mariage. Chaque union a ses propres caractéristiques, à connaître afin de faire son choix selon sa situation.

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Le concubinage est une union libre, caractérisée par une vie commune et stable, entre deux personnes qui vivent en couple. L’imposition est séparée et aucune procédure n’est nécessaire pour rompre.

 Au décès, le concubin survivant est un tiers qui ne peut hériter que par testament avec des droits de succession de 60 %.

Quant au pacte civil de solidarité (pacs), il s’agit d’un contrat dans lequel les partenaires se doivent une aide mutuelle et matérielle. Ils ont le choix entre la séparation de biens (régime applicable par défaut) et l’indivision.

L’imposition se fait au niveau du foyer fiscal.

Le pacs est rompu par simple déclaration.

Au décès, le partenaire survivant peut devenir héritier par testament avec une exonération des droits de succession.

Enfin, le mariage est une union solennelle entraînant des devoirs et droits. Il propose quatre régimes.
Sa rupture passe par une procédure de divorce. En cas de décès, le conjoint survivant est un héritier, profitant de l’exonération des droits, du droit viager au logement et de la pension de réversion.

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Les expatriés peuvent célébrer leur mariage auprès de l’ambassadeur (ou du consul de France),auprès de l’officier de l’état civil local ou en France

S’ils optent pour le mariage local, il devra faire l’objet d’une
transcription sur les registres de l’état civil du consulat de
France.
Il est recommandé d’établir un contrat de mariage afin de fixer la loi applicable (loi de l’Etat de résidence ou loi nationale d’un des époux) et le régime matrimonial choisi. Le contrat de mariage peut être dressé chez un notaire local ou devant un notaire en France par le biais d’une procuration.
Le décret du 20 novembre 2020 a instauré la procuration authentique avec comparution à distance (sur support électronique sécurisé). Le notaire organise au préalable une réunion en visioconférence afin de transmettre toutes les informations nécessaires à un consentement éclairé des futurs époux

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Oui, cependant, certains documents supplémentaires peuvent être demandés : un extrait d’acte de naissance plurilingue et un certificat de coutume ou de capacité matrimoniale.
Lorsque l’époux réside à l’étranger, son audition préalable peut être effectuée par l’autorité diplomatique ou consulaire territorialement compétente.

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Lorsqu’un couple a le projet d’officialiser sa relation, il peut prendre rendez-vous avec un notaire afin de faire le point. Le notaire est l’interlocuteur privilégié puisqu’il accompagne ses clients lors de la rédaction des contrats de mariage et éventuellement, des conventions de pacs. Le notaire réalisera un examen approfondi de leur situation juridique et financière afin de déterminer le régime adéquat.

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Dès le décès

Quels documents dois-je fournir au notaire ?

Concernant le défunt:

Les trois originaux de l’acte de décès remis par la mairie ou les pompes funèbres
• son acte de naissance et de mariage à demander à la mairie
• l’original de la carte d’identité, du passeport ou de la carte de séjour
• l’original du livret de famille
• le questionnaire d’état civil remis par le notaire et dûment complété
• la copie de son contrat de mariage ou de son Pacs
• la copie de l’acte de changement de régime matrimonial
• la copie du jugement de séparation de corps ou de divorce
• l’original de son testament
• la copie de la donation entre époux

Concernant chaque héritier et le conjoint survivant:

Les trois originaux de l’acte de décès remis par la mairie ou les pompes funèbres
• leur acte de naissance et de mariage à demander à la mairie
• l’original de leur carte d’identité, du passeport ou de la carte de séjour
• l’original de leur livret de famille
• le questionnaire d’état civil remis par le notaire dûment complété
• la copie de leur contrat de mariage ou de leur Pacs
• la copie de l’acte de changement de leur régime matrimonial
• la copie du jugement de séparation de corps ou de divorce

Concernant le patrimoine du défunt et de son conjoint:

Les biens immobiliers :

Les titres de propriété, c’est-à-dire les actes notariés par lesquels il est devenu propriétaire,
seul ou avec son conjoint.
Ce peut être :
• Un acte d’achat et les titres antérieurs
• Un acte d’attribution si les biens ont été initialement achetés sous forme de parts d’une société d’attribution
• Un acte de partage, une attestation de propriété pour les biens reçus par succession, ou un acte de donation.
• Une évaluation de chacun des biens qui sera utilisée pour l’établissement de la déclaration de succession

À savoir:

Si vous ne disposez pas de tous ces documents,
votre notaire pourra se charger de les obtenir pour vous à vos frais.

Pièces complémentaires:

le nom et l’adresse de la banque et les références du prêt obtenu pour l’acquisition, même si le prêt est aujourd’hui remboursé
• la copie des avis d’imposition des taxes foncières et d’habitation
Si un bien est en copropriété
• les noms et adresse du syndic de la copropriété ou du représentant du lotissement
• le règlement de copropriété ou le cahier des charges du lotissement
• les PV des trois dernières AG dans le cadre de la copropriété ou d’un lotissement
• le dernier appel de charges
• Eventuellement, la convocation à la prochaine assemblée des copropriétaires ou des co-lotis si elle vous est déjà parvenue.

Si un bien est loué
• la copie du bail,
• l’état des lieux
• le montant du dernier loyer.
• le montant du dépôt de garantie.

Si un des biens a été bâti, agrandi, ou modifié
• la copie des autorisations d’urbanisme obtenues (demande et arrêté de permis de construire ou d’autorisation de travaux, déclaration d’achèvement, certificat de conformité, déclaration volontaire de conformité…)
• les copies des polices d’assurance dommage ouvrage et responsabilité décennale souscrites pour ces travaux avec le justificatif du paiement des primes
• la copie des factures des travaux de construction ou d’amélioration.

Les comptes bancaires et placements
• Les références des comptes bancaires, personnels et joints, du défunt et de son conjoint (en
cas de régime de communauté) ainsi que les derniers relevés de comptes
• Les références des comptes titres ouverts dans une banque ou chez un agent de change
(actions, obligations, Sicav, Fonds communs de placement, ...) ainsi que les derniers relevés de comptes
• Les références des comptes épargne (livrets, livret de développement durable, compte
épargne logement, plan épargne logement, …), les derniers relevés de comptes
• Les références du Plan épargne entreprise ainsi que les derniers relevés de comptes.

Le véhicule automobile
• La carte grise
• La valeur argus

L’ assurance vie
• La copie des contrats du défunt et de son conjoint
• Les coordonnées des compagnies d’assurance
Les caisses de retraite
• Le titre de pension et dernier avis de paiement du défunt

Les caisses de retraite
• Le titre de pension et dernier avis de paiement du défunt

L’ employeur
• Les trois derniers bulletins de salaire
• L’état du compte d’intéressement

Les parts de société civile ou commerciale dont le défunt
(ou son conjoint) était associé
• Les statuts mis à jour et éventuellement actes de cession de parts
• L’ extrait K-bis
• Le dernier bilan
• Les coordonnées de l’expert-comptable en vue notamment de déterminer la valeur des parts

Le fonds de commerce ou artisanal ou libéral
• Le titre d’acquisition
• L’ extrait K-bis
• L’inscription au répertoire des métiers
• Les coordonnées de l’expert-comptable en vue notamment de déterminer la valeur du fonds

Les parts de SCPI (société civile de placement immobilière), de GFA (groupement foncier agricole), de GFV (groupement foncier viticole), de bois et forêts, autres sociétés agricoles et multipropriétés
• Les statuts mis à jour et éventuellement actes de cession de parts
• Le certificat de parts

Les autres biens (liste non exhaustive)
• Les droits de propriété littéraire et artistique
• La reconnaissance de dettes et créances éventuelles notamment sur les héritiers
(prêt familiaux)
• Les justificatifs de tout autre bien dont le défunt était propriétaire en totalité ou en partie et notamment les droits détenus dans la succession d’un parent…
• La copie des déclarations de successions recueillies par le défunt ou son conjoint
• L’inventaire des biens établis lors de la succession d’un parent.

Concernant les dettes du défunt et de son conjoint

Impôts
• La copie du dernier avis d’imposition sur le revenu
• La copie de la dernière déclaration ISF

Divers taxes
• La copie du dernier avis d’imposition sur le revenu
• La copie de la dernière déclaration ISF

Aides sociales récupérables
• Le Fonds de Solidarité Vieillesse (ex FNS),
• Les aides sociales aux personnes âgées,
• La Prestation Spécifique Dépendance, …

Tous emprunts ou reconnaissance de dettes
• Les références de l’organisme prêteur

Autres dettes
• Les factures de téléphone, d’EDF /GDF, …
• Les charges de copropriété,
• Les primes d’assurance,
• Les autres factures dues au décès

Le notaire

Quelles sont ses missions ?

•fixer la dévolution de la succession c’est-à-dire répondre aux
questions suivantes :
Qui hérite ? Dans quelles proportions ?
• accompagner les héritiers dans l’accomplissement de leurs
obligations fiscales (déclaration de succession)
• assurer la transmission du patrimoine du défunt aux héritiers
(attestation, partage)…

Quels actes rédige-t-il et quel en est le coût ?

L’acte de notoriété
Il s’agit d’un acte authentique qui détermine qui sont les héritiers et la part que chacun est appelé à recueillir. Le notaire interroge le Fichier Central des Dispositions de Dernières Volontés pour vérifier s’il existe ou non un testament ou une donation entre époux.

Cet acte sert à prouver la qualité d’héritier. Les établissements bancaires demandent généralement la production d’un acte de notoriété pour débloquer les comptes du défunt.
Toutefois, si les avoirs détenus ne dépassent pas un certain montant, une attestation dévolutive fournie par le notaire peut suffire.

Son coût est d’environ 200 euros.

L’acte d’option
Dans cet acte, si les enfants du défunt sont issus des deux époux, le conjoint survivant indique son choix entre la totalité en usufruit de la succession ou le quart en pleine propriété.

Si le conjoint survivant bénéficie d’une donation entre époux, il indique également son option au notaire entre la totalité des biens de la succession en usufruit, un quart en pleine propriété et trois quarts en usufruit de la succession, ou bien une partie seulement en pleine propriété de la succession en fonction du nombre d’enfants.

C’est également dans cet acte que les modalités d’exercice du droit viager d’usage et d’habitation sur la résidence principale sont précisées.

A noter que l’option peut être indiquée dans l’acte de notoriété.

Son coût est d’environ 180 euros.

L’inventaire
Il est établi par le notaire seul ou avec l’assistance d’un commissaire-priseur.
Il est obligatoire dans certains cas notamment en présence d’un héritier incapable –mineur, personne vulnérable…- ou lors d’une succession acceptée à concurrence de l’actif
net ou plus couramment appelée « sous bénéfice d’inventaire ».

Il permet de fixer la valeur des meubles à déclarer aux impôts. A défaut les meubles doivent être estimés à 5% de tout le patrimoine.

Outre les éventuels frais d’estimation par le commissaire-priseur,son coût est d’environ250 euros.

Le certificat de propriété ou certificat de mutation
C’est un document parfois demandé par certains organismes permettant à l’héritier ou au légataire d’obtenir le transfert à son nom des produits d’épargne, actions ou obligations,voiture du défunt.

Son coût est proportionnel à la valeur des biens.

La liquidation de la succession
C’est l’étape indispensable pour déterminer les droits de chaque héritier. Cette question est souvent complexe, par exemple lorsqu’il y a plusieurs patrimoines familiaux, des donations ou en présence d’une famille recomposée.

La déclaration de succession
Formalité fiscale obligatoire, par laquelle les héritiers déclarent ce qu’ils reçoivent, à la recette des impôts du dernier domicile du défunt, dans les six mois du décès . Elle sert de base de calcul pour le paiement de l’impôt de succession.

Les émoluments du notaire sont calculés sur le montant du patrimoine (pourcentage hors TVA ).

de 0 à 6 500 €= 1.60%

entre 6 500 et 17 000 €= 0.88%

entre 17 000 et 30 000 €=0.60%

au-dessus de 30 000 €=0.44%

L’attestation immobilière ou attestation de propriété
C’est un acte obligatoire qui assure le transfert de la propriété des biens au fichier immobilier.

Les émoluments du notaire sont calculés sur la valeur des immeubles
(pourcentage hors TVA).

de 0 à 6 500 €= 2%

entre 6 500 et 17 000 €= 1.10%

entre 17 000 et 30 000 €=0.75%

au-dessus de 30 000 €=0.55%

L’acte de partage
A l’issue du règlement de la succession, les héritiers peuvent choisir de mettre fin à leur indivision, en signant un acte de partage, qui leur attribue certains biens.L’intervention du notaire est souvent essentielle pour trouver un accord entre les héritiers.S’il a lieu dans les 10 mois du décès, il remplace l’attestation immobilière, si tous les biens sont partagés

Cet acte donne lieu à un impôt de 2,50% calculé sur l’actif net partagé, et aux émoluments du notaire

Quelles sont les missions complémentaires que je peux confier au notaire ?

• régler les factures de la succession pendant toute la
durée du règlement du dossier
• encaisser les revenus et loyers dépendant de la succession
• estimer les biens
• effectuer des déclarations auprès des administrations
fiscales et sociales…

Un ordre de mission sera signé par les héritiers afin de
mandater le notaire pour effectuer toutes ces démarches
et en précisera le coût.

Dans quel délai la succession est-elle réglée ?

La loi n’a prévu qu’un seul délai : le dépôt de la déclaration et le paiement de l’impôt de succession dans les 6 mois suivant le décès.
En général en cas de bonne entente entre héritiers, la succession se règle pendant ce même délai, sauf cas particuliers : présence
d’un enfant mineur, recherche d’héritier, …

À savoir:

La rémunération des notaires est fixée par l’Etat.
• Elle est identique sur tout le territoire.
• Lors du premier rendez-vous, votre notaire pourra vous donner une estimation des frais
adaptée aux caractéristiques de votre dossier

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Dans la promesse de vente (appelée aussi "promesse unilatérale
de vente"), le propriétaire (nommé le promettant) s'engage auprès de l’acheteur (nommé le bénéficiaire)à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne ainsi en exclusivité une "option" pour un temps limité (généralement de trois mois).

Durant cette période, il lui est interdit de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur. L’acheteur bénéficie, lui, d’un délai d’option pour décider s'ilachète ou pas le bien. Un avantage incontestable ! En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d'immobilisation, en pratique de 5 à 10 % . S'il se décide àacquérir, cette indemnité s'imputera sur la somme à régler. Mais s'il renonce à acheter (hors le délai de rétractation de 10 jours ou ou la non-réalisation d’une condition suspensive, telle la non-obtention de son crédit voir infra) ou s'il ne manifeste pas son acceptation dans le délai d'option, l'indemnité restera acquise au propriétaire endédommagement de l’immobilisation de son bien.

Pour être valable, la promesse de vente doit être constatée par un acte authentique (établi par un notaire) ou par un acte sous signature privée enregistré auprès de larecette des impôts, dans les dix jours qui suivent son acceptation par le bénéficiaire. Les droits d'enregistrement s'élèvent à 125 €. Par ailleurs, lorsqu’elle est consentiepour une durée supérieure à 18 mois, elle doit être réalisée par acte authentique.

Souvent pressés de conclure, acheteur et vendeur s'imaginent parfois que la signature de l'avant-contrat n'engage pas à grand-chose. C'est faux : malgré son nom, cet accord préliminaire constitue un véritable "contrat", qui entraîne des obligations pour les deux parties. Il leur permet de préciser les conditions de la future vente.

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Dans le compromis de vente (ou "promesse synallagmatique
de vente"), vendeur et acheteur s'engagent l'un comme l'autre à conclure la vente à un prix déterminé encommun. Juridiquement, le compromis vaut donc vente. Si l'une des parties renonce à la transaction, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice (hors le délai légalde rétractation de 10 jours ou la non-réalisation d’une condition suspensive, telle la non-obtention de son crédit par l’acquéreur voir infra).

La signature du compromis s'accompagne du versement par l'acquéreur d'une somme d'environ entre 5 % et 10 % du prix de vente. Appelée dépôt de garantie , elles'imputera sur le prix lors de la signature de l'acte notarié.

Contrairement à la promesse de vente, le compromis n'a pas besoin d'être enregistré auprès des services fiscaux. Cette absence de frais peut apparaître comme un atout.Toutefois, en cas de litige quant à la réalisation des conditions suspensives, les parties demeureront liées par le compromis de vente, sauf accord amiable ou décision dejustice, alors que dans l’hypothèse d’une promesse unilatérale de vente, les parties reprennent leur liberté si l’option n’est pas levée par l’acquéreur.

Faites rédiger votre avant-contrat par un professionnel
Acheteur et vendeur sont libres de le rédiger eux-mêmes sur une feuille de papier, ou à l'aide de contrats-types.Toutefois, les clauses y figurant sont d'une telleimportance, le contrat définitif ne faisant en principe que les reprendre, qu’il est recommandé d'en confier la rédaction à un professionnel (votre notaire, un agent immobilier
), qui a le devoir d'informer les deux parties. De plus, un certains nombre de documents doivent y être annexés.
Rapprochez-vous du professionnel choisi, pour connaître le coût de cet avant-contrat.

Les documents à annexer à l’avant-contrat

Le Dossier de diagnostic technique contenant notamment le constat de risque d'exposition au plomb, l'état mentionnant la présence ou l'absence d’amiante, le diagnosticde performance énergétique… (liste prévue à l’art. L271-4 du Code de la construction et de l’habitation).
Ainsi qu’un certain nombre d’informations et de documents lorsque le bien vendu fait partie d’une copropriété, notamment le règlement de copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années (liste prévue à l’article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation).

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Qu'il s'agisse d'une promesse de vente ou d'un compromis, acheteur et vendeur peuvent décider d'un commun accord d'y insérer des clauses suspensives. Celles-cipermettent de prévoir la caducité de l'avant-contrat si certains événements surviennent avant la vente définitive (chacune des parties reprenant alors sa liberté).

Il peut s'agir, par exemple, d'un refus de prêt de la part de la banque de l'acquéreur, de l'exercice du droit de préemption par la commune, de la découverte d'uneservitude d'urbanisme grave. Dans ce cas, les sommes qui avaient été versées par l'acquéreur lui sont restituées.
Par ailleurs, un compromis de vente peut également contenir une clause, appelée "clause de dédit ", permettant au vendeur et/ou à l'acquéreur de renoncer sansmotif à la vente en laissant à l'autre partie une somme convenue à l'avance. Mais, en pratique, celle-ci n'est pas fréquente.

Elle ne doit pas être confondue avec la clause pénale, présente dans la plupart des compromis, selon laquelle l'acquéreur s'engage à verser au vendeur une somme àtitre de dommages et intérêts forfaitaires dès lors qu'il refuse de signer la vente.

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L’acquéreur d'un logement qui signe un avant-contrat, dispose d'un délai de dix jours (incompressible) pour revenir sur son engagement (par lettre recommandée avecavis de réception).

Peu importe le motif, les sommes versées lui sont alors intégralement restituées dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cetterétractation.

Le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise en main propre de l’acte conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêterson concours à la vente ou de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception contenant l'avant-contrat.

À titre d'exemple, si celle-ci est expédiée le 10 du mois et que sa première présentation intervient le 12, le délai courra à compter du 13 et expirera le 22 à minuit.

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Appelé indifféremment offre d'achat, promesse unilatérale d'achat, voire simplement offre de prix, ce document engage uniquement l'acheteur, mais pas le vendeur.
S’il accepte l’offre au prix proposé par le potentiel acquéreur, la vente est réputée conclue et un avant-contrat sera alors signé.

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• Taux nominal : C'est le taux de base du prêt, exprimé en pourcentage annuel.
• TAEG (Taux Annuel Effectif Global) : Il inclut tous les frais liés au crédit (frais de dossier, assurance, garanties, etc.) et permet de comparer les offres de manière plus précise.

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• Elles doivent être adaptées à votre capacité de remboursement, en tenant compte de vos revenus et de vos charges.
• Le taux d'endettement (part des mensualités par rapport aux revenus) est un indicateur clé pour évaluer votre capacité de remboursement.

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• Plus la durée est longue, plus les mensualités sont faibles, mais le coût total du crédit est plus élevé.
• Il est important de trouver un équilibre entre des mensualités abordables et un coût total raisonnable.

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• Frais de dossier : Ils sont facturés par la banque pour l'étude de votre demande de prêt.
• Frais de garantie : Ils couvrent le risque de non-remboursement du prêt (hypothèque, caution, etc.).
• Frais d'assurance emprunteur : Elle garantit le remboursement du prêt en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail.

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• Il représente la part du financement que vous apportez vous-même.
• Un apport personnel important peut permettre de négocier un taux d'intérêt plus avantageux et de réduire le coût total du crédit.

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Il est important de vérifier les conditions et les éventuelles pénalités en cas de remboursement anticipé partiel ou total du prêt.

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Il existe des dispositifs d'aide à l'accession à la propriété (prêt à taux zéro, prêt action logement, etc.) qui peuvent réduire le coût du crédit.

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• Le TAEG représente le coût total d'un crédit exprimé en pourcentage annuel du montant total du prêt.
• Il inclut non seulement le taux d'intérêt nominal, mais aussi tous les frais obligatoires liés au crédit.
• Il permet de comparer les offres de différents établissements de crédit de manière précise et objective.

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• Les intérêts du prêt.
• Les frais de dossier.
• Les frais d'assurance emprunteur (lorsqu'elle est obligatoire).
• Les frais de garantie (hypothèque, caution).
• Les frais d'évaluation du bien immobilier (dans le cadre d'un crédit immobilier).

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• Il offre une vision globale du coût réel du crédit.
• Il facilite la comparaison des offres de prêt.
• Il permet de s'assurer que le prêt ne dépasse pas le taux d'usure, qui est le taux maximal légal.

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• Le coût total du crédit correspond à la somme de tous les montants que l'emprunteur devra rembourser en plus du capital emprunté.
• Il s'exprime en euros et représente le coût financier global de l'emprunt.

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• Les intérêts payés tout au long du remboursement.
• Les frais de dossier.
• Les primes d'assurance emprunteur.
• Les frais de garantie.

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• Il permet de connaître le montant total que l'emprunteur devra débourser pour son crédit.
• Il aide à évaluer l'impact financier du crédit sur le budget de l'emprunteur.
• Il permet de comparer le coût global de différents prêts.

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• Le TAEG est un pourcentage annuel qui permet de comparer les offres de crédit, tandis que le coût total du crédit est un montant en euros qui représente le coût financier global de l'emprunt.
• Le TAEG influence directement le coût total du crédit : plus le TAEG est élevé, plus le coût total du crédit sera important.
• Il est essentiel de considérer ces deux indicateurs conjointement pour évaluer le coût réel d'un crédit et choisir l'offre la plus avantageuse.

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• Définition : La durée du crédit immobilier correspond à la période pendant laquelle l'emprunteur rembourse le prêt, exprimée en années ou en mois.
• Importance :
  • Elle détermine le montant des mensualités : une durée plus longue réduit les mensualités, mais augmente le coût total du crédit.
  • Elle impacte le coût total du crédit : plus la durée est longue, plus les intérêts s'accumulent.
  • Elle influence la capacité d'endettement de l'emprunteur.

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• Capacité de remboursement : Les banques évaluent la capacité de l'emprunteur à rembourser le prêt en fonction de ses revenus et de ses charges.
• Taux d'intérêt : Les taux d'intérêt peuvent varier en fonction de la durée du prêt.
• Apport personnel : Un apport personnel important peut permettre de réduire la durée du prêt.
• Réglementations : Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) encadre les durées de crédit pour limiter le risque de surendettement.

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• Durées courantes : Les durées de crédit immobilier varient généralement de 10 à 25 ans.
• Durée maximale : Le HCSF recommande de ne pas dépasser 25 ans, avec des exceptions possibles dans certains cas.
• Durée moyenne : En France, la durée moyenne d'un crédit immobilier se situe autour de 20 ans.

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• Crédit court :
  • Mensualités élevées.
  • Coût total du crédit réduit.
  • Recommandé pour les emprunteurs avec une capacité de remboursement élevée.
• Crédit long :
  • Mensualités faibles.
  • Coût total du crédit élevé.
  • Permet d'emprunter des montants plus importants.

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• Évaluer sa capacité de remboursement : Déterminer le montant des mensualités que l'on peut supporter.
• Comparer les offres : Analyser l'impact de la durée sur le coût total du crédit.
• Anticiper les évolutions futures : Prévoir les éventuels changements de situation financière.
• Utiliser des outils de simulation : Estimer l'impact de différentes durées sur les mensualités et le coût total.

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• Définition :
  • Le taux d'intérêt reste constant pendant toute la durée du crédit.
  • Les mensualités sont fixes, ce qui permet de connaître à l'avance le coût total du crédit.
• Avantages :
  • Sécurité et stabilité : l'emprunteur est protégé contre les fluctuations des taux d'intérêt.
  • Prévisibilité : le budget est plus facile à gérer grâce à des mensualités constantes.
• Inconvénients :
  • En cas de baisse des taux, l'emprunteur ne bénéficie pas de cette réduction.
  • Le taux initial est souvent plus élevé que celui d'un taux variable.

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• Définition :
  • Le taux d'intérêt évolue en fonction d'un indice de référence (généralement l'Euribor).
  • Les mensualités peuvent augmenter ou diminuer en fonction des fluctuations de l'indice.
• Avantages :
  • Le taux initial est souvent plus bas que celui d'un taux fixe.
  • En cas de baisse des taux, l'emprunteur bénéficie d'une réduction des mensualités.
• Inconvénients :
  • Risque de hausse des mensualités en cas d'augmentation des taux.
  • Incertitude quant au coût total du crédit.

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• Définition :
  • C'est un taux variable dont les fluctuations sont limitées par un plafond (le "cap").
  • Le taux peut évoluer, mais il ne dépassera pas un certain seuil.
• Avantages :
  • Il offre un compromis entre le taux fixe et le taux variable.
  • Il permet de bénéficier d'éventuelles baisses de taux tout en limitant le risque de hausse.
• Inconvénients :
  • Le coût total du crédit est moins prévisible qu'avec un taux fixe.
  • Les offres de taux capés sont devenues très rares depuis 2021.

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1. Le capital emprunté

• Il s'agit de la somme d'argent que l'emprunteur a effectivement reçue de la banque ou de l'organisme de crédit.

2. Les intérêts

• Ils correspondent à la rémunération de l'organisme prêteur pour le prêt d'argent. Le montant des intérêts dépend du taux d'intérêt appliqué et de la durée du crédit.

3. Les frais annexes

• Ce sont les frais liés à la mise en place du crédit, tels que :
  • Les frais de dossier : ils couvrent les coûts administratifs de traitement de la demande de prêt.
  • Les frais de garantie : ils sont liés aux garanties exigées par l'organisme prêteur (hypothèque, caution, etc.).
  • Les frais d'assurance emprunteur : ils concernent l'assurance souscrite pour garantir le remboursement du prêt en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail.

Importance du montant total dû

• Il permet à l'emprunteur de connaître le coût réel de son crédit.
• Il facilite la comparaison des offres de différents organismes prêteurs.
• Il aide à évaluer l'impact financier du crédit sur le budget de l'emprunteur.

Comment le calculer ?

Le montant total dû est généralement indiqué dans le contrat de prêt. Il peut également être calculé à l'aide d'outils de simulation de crédit disponibles en ligne.

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• Le nombre d'échéances est directement lié à la durée du crédit. Par exemple, un crédit de 20 ans (240 mois) impliquera 240 échéances mensuelles.
• Ce nombre est fixe dans le cas d'un prêt à taux fixe, mais peut varier en cas de modulation des échéances ou de remboursement anticipé.

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Chaque échéance comprend généralement les éléments suivants :

• Part du capital remboursé : c'est la fraction du montant emprunté qui est remboursée à chaque échéance.
• Intérêts : ils représentent la rémunération de la banque pour le prêt d'argent. Leur montant diminue progressivement au fil du remboursement, car ils sont calculés sur le capital restant dû.
• Assurance emprunteur (le cas échéant) : si l'emprunteur a souscrit une assurance, la prime est généralement incluse dans chaque échéance.
• Frais éventuels : dans certains cas, des frais supplémentaires peuvent être inclus dans les échéances (par exemple, des frais de gestion).

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• Le tableau d'amortissement est un document essentiel qui détaille le contenu de chaque échéance.
• Il indique, pour chaque échéance, la part du capital remboursé, le montant des intérêts, le montant de l'assurance et le capital restant dû.
• Ce tableau permet à l'emprunteur de suivre l'évolution de son remboursement et de connaître le coût total du crédit.

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• Mensualités constantes : c'est la formule la plus courante. Le montant des échéances reste fixe pendant toute la durée du crédit.
• Mensualités variables : elles évoluent en fonction des fluctuations du taux d'intérêt (dans le cas d'un prêt à taux variable).
• Mensualités modulables : certains contrats permettent de modifier le montant des échéances en fonction de la situation financière de l'emprunteur.
• Report d'échéances: possibilité de suspendre temporairement le paiement des mensualités.

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• Les échéances ont un impact direct sur le budget de l'emprunteur.
• Il est essentiel de bien évaluer sa capacité de remboursement avant de s'engager.
• Le tableau d'amortissement permet de visualiser l'évolution du remboursement et de planifier son budget.

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• C'est un échéancier qui indique, pour chaque échéance de remboursement, la répartition entre le capital remboursé et les intérêts payés.
• Il permet à l'emprunteur de visualiser l'évolution du capital restant dû et le coût total du crédit.

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Un tableau d'amortissement typique comprend les informations suivantes :

• Le numéro ou la date de chaque échéance.
• Le montant total de chaque mensualité.
• La part du capital remboursé à chaque échéance.
• Le montant des intérêts payés à chaque échéance.
• Le capital restant dû après chaque échéance.
• Le montant de l'assurance.

Pourquoi est-il important ?

• Clarté et transparence : Il offre une vision claire de la manière dont le prêt est remboursé.
• Suivi du remboursement : Il permet à l'emprunteur de suivre l'évolution de son remboursement et de son capital restant dû.
• Planification financière : Il aide à anticiper les dépenses liées au remboursement du crédit.
• Aide à la décision : Il peut être utile en cas de volonté de remboursement anticipé.

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• En début de prêt, la part des intérêts dans les mensualités est plus importante que la part du capital remboursé.
• Au fil du temps, la part du capital remboursé augmente, tandis que la part des intérêts diminue.
• Le capital restant dû diminue progressivement jusqu'à la dernière échéance, où il est égal à zéro.

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• Il est généralement fourni par l'organisme prêteur lors de la signature du contrat de prêt.
• Il peut également être obtenu sur demande auprès de la banque ou de l'organisme de crédit.
• Des outils de simulation en ligne peuvent aussi générer des tableaux d'amortissement.

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• C'est la technique la plus courante.
• Il permet de financer l'acquisition d'un bien immobilier (résidence principale, secondaire, investissement locatif).
• Il peut être à taux fixe, variable ou capé.

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• Prêt à taux zéro (PTZ) :
  • Nature et caractéristiques : Prêt sans intérêt, réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources.
  • Besoins de financement : Acquisition d'une résidence principale neuve ou ancienne avec travaux.
  • Emprunteurs éligibles : Primo-accédants sous plafonds de revenus.

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• Nature et caractéristiques : Prêt à taux préférentiel, accordé aux titulaires d'un PEL ayant atteint la phase d'épargne.
• Besoins de financement : Acquisition ou construction d'une résidence principale.
• Emprunteurs éligibles : Titulaires d'un PEL.

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• Nature et caractéristiques : Prêt à taux préférentiel, accordé aux salariés d'entreprises cotisant au dispositif Action Logement.
• Besoins de financement : Acquisition, construction ou travaux dans une résidence principale.
• Emprunteurs éligibles : Salariés d'entreprises cotisant à Action Logement.

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• Il s'agit d'une location avec option d'achat du bien immobilier.
• Il permet de devenir propriétaire à l'issue de la période de location.

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• Il s'agit de l'injection de fonds propres par les associés ou actionnaires.
• Il renforce les fonds propres de l'entreprise et sa crédibilité auprès des partenaires financiers.

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• • C'est un financement classique accordé par une banque.
  • Il peut être à court, moyen ou long terme, selon les besoins de l'entreprise.

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• Il permet de financer l'acquisition de biens d'équipement (véhicules, matériel informatique, etc.) sans immobiliser de capital.
• Il offre une flexibilité en termes de gestion de la trésorerie.

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• Il permet de financer le poste clients en cédant les créances à une société d'affacturage.
• Il améliore la trésorerie et réduit les risques d'impayés.

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• Il permet de collecter des fonds auprès d'un grand nombre de particuliers via une plateforme en ligne.
• Il peut prendre la forme de dons, de prêts ou de prises de participation au capital.

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• Il existe de nombreuses aides (subventions, prêts à taux préférentiels, etc.) accordées par l'État, les régions ou les collectivités locales.
• Elles visent à soutenir la création, le développement ou l'innovation des entreprises.

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• Il s'agit d'un investissement en fonds propres dans des entreprises à fort potentiel de croissance.
• Il permet de financer les phases de développement et d'accélérer la croissance.

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• Prêt amortissable :
  • Le capital emprunté est remboursé progressivement, par mensualités constantes ou variables.
  • Chaque mensualité comprend une part de capital et une part d'intérêts.
  • La part des intérêts diminue au fil du remboursement, tandis que la part du capital augmente.
• Taux d'intérêt :
  • Les prêts classiques peuvent être à taux fixe, variable ou mixte.
  • Le taux fixe offre une stabilité des mensualités, tandis que le taux variable expose aux fluctuations du marché.
• Durée :
  • La durée des prêts classiques varie généralement de 10 à 25 ans, mais peut être plus courte ou plus longue selon les banques et les profils des emprunteurs.
• Garanties :
  • Les banques exigent généralement des garanties, telles que l'hypothèque ou la caution, pour se prémunir contre les risques de non-remboursement.
• Assurance emprunteur :
  • L'assurance emprunteur est souvent exigée par les banques pour couvrir les risques de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail de l'emprunteur.

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• Les banques évaluent la solvabilité des emprunteurs en fonction de leurs revenus, de leur taux d'endettement, de leur apport personnel et de leur historique de crédit.
• Chaque banque a ses propres critères, ce qui peut entraîner des différences dans les conditions d'octroi.

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• Les conditions des prêts classiques peuvent être négociées, notamment en fonction de l'apport personnel et du profil de l'emprunteur.
• Votre courtiers PARIS PRÊTS vous facilite la négociation.

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• Les banques peuvent accorder des conditions plus favorables aux clients ayant une relation bancaire de longue date.
• Il est donc avantageux de se renseigner auprès de sa banque habituelle.

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Fonctionnement

• Avance financière : La banque accorde une avance correspondant à une partie de la valeur du bien à vendre (généralement 50 à 80 %).
• Durée limitée : Le prêt relais est un prêt à court terme, d'une durée maximale de 2 ans.
• Remboursement : Le capital est remboursé en une seule fois lors de la vente de l'ancien bien. Pendant la durée du prêt, l'emprunteur rembourse uniquement les intérêts et l'assurance.

Types de prêt relais

• Prêt relais sec : L'avance couvre l'intégralité du prix du nouveau bien.
• Prêt relais associé : L'avance couvre une partie du prix, complétée par un prêt immobilier classique.

Avantages

• Permet d'acheter un nouveau bien sans attendre la vente de l'ancien.
• Offre une certaine flexibilité dans la gestion du calendrier des transactions.
• Évite d'avoir à louer un logement temporaire.

Inconvénients

• Taux d'intérêt généralement plus élevé qu'un prêt immobilier classique.
• Risque de ne pas vendre l'ancien bien dans les délais, entraînant des difficultés financières.
• Nécessite une bonne estimation de la valeur du bien à vendre.

Conditions d'obtention

• La banque évalue la valeur du bien à vendre et la capacité de remboursement de l'emprunteur.
• L'emprunteur doit fournir des justificatifs de propriété et de revenus.
• La signature d'un compromis de vente peut être exigée.

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• Nature et caractéristiques :
  • C'est le prêt le plus répandu.
  • Le remboursement se fait par mensualités constantes (capital + intérêts) sur une durée déterminée.
  • Il peut être à taux fixe, variable ou mixte.
• Besoins de financement :
  • Acquisition d'une résidence principale, secondaire ou locative.
  • Construction d'une maison individuelle.
  • Achat d'un terrain.
  • Travaux importants.
• Emprunteurs éligibles :
  • Toute personne majeure ayant une capacité de remboursement suffisante.

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• Nature et caractéristiques : Prêts aidés par l'État, ouvrant droit à l'Aide Personnalisée au Logement (APL).
• Besoins de financement : Acquisition ou amélioration d'une résidence principale.
• Emprunteurs éligibles : Sous conditions de ressources.

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• Nature et caractéristiques : Le capital est remboursé en une seule fois à la fin du prêt, seuls les intérêts sont payés pendant la durée du prêt.
• Besoins de financement : Investissement locatif, optimisation fiscale.
• Emprunteurs éligibles : Investisseurs ayant une capacité d'épargne importante.

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• Définition : Il s'agit du remboursement partiel ou total du capital restant dû avant la date d'échéance prévue.
• Conditions :
  • Le contrat de prêt doit prévoir cette possibilité.
  • Des indemnités de remboursement anticipé (IRA) peuvent être exigées par la banque, dans la limite d'un plafond légal.
  • Les conditions et le montant des IRA sont généralement précisés dans le contrat de prêt.
• Conséquences :
  • Réduction du coût total du crédit.
  • Diminution des mensualités ou de la durée du prêt.
  • Possibilité de renégocier les conditions du prêt.

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• Définition : Il s'agit de la possibilité de modifier le montant des mensualités, à la hausse ou à la baisse, en fonction de l'évolution de la situation financière de l'emprunteur.
• Conditions :
  • Cette option doit être prévue dans le contrat de prêt.
  • Les banques fixent généralement des limites à la modulation (montant maximal de variation, fréquence).
• Conséquences :
  • Adaptation des mensualités aux revenus de l'emprunteur.
  • Allongement ou raccourcissement de la durée du prêt.

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• Définition : Il s'agit de la possibilité de suspendre temporairement le paiement des mensualités, en cas de difficultés financières.
• Conditions :
  • Cette option doit être prévue dans le contrat de prêt.
  • Les banques fixent généralement des conditions strictes (durée maximale du report, motifs valables).
• Conséquences :
  • Augmentation du coût total du crédit, car les intérêts continuent de courir.
  • Allongement de la durée du prêt.

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• Définition : Il s'agit de la modification des conditions du prêt, notamment le taux d'intérêt, en accord avec la banque.
• Motifs :
  • Baisse des taux d'intérêt sur le marché.
  • Amélioration de la situation financière de l'emprunteur.
• Conséquences :
  • Réduction du coût total du crédit.
  • Diminution des mensualités.

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• Définition : Il s'agit du transfert du prêt à un autre établissement financier.
• Conséquences :
  • Changement de créancier pour l'emprunteur.
  • Possibilité de nouvelles conditions de prêt.

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• Définition : En cas de non-paiement des mensualités, la banque peut engager une procédure de saisie du bien immobilier.
• Conséquences :
  • Vente forcée du bien pour rembourser la dette.
  • Risque de perte du bien pour l'emprunteur.

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• Nature :
  • L'hypothèque est une garantie réelle qui porte sur le bien immobilier financé.
  • Elle confère à la banque un droit de saisie et de vente du bien en cas de non-remboursement du prêt.
• Conditions de fonctionnement :
  • L'hypothèque doit être constituée par acte notarié et inscrite au service de la publicité foncière.
  • En cas de défaut de paiement, la banque peut engager une procédure de saisie immobilière.
  • Le coût de l'hypothèque comprend les frais de notaire et les frais d'inscription.

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• Nature :
  • Le cautionnement est une garantie personnelle apportée par un organisme de caution (société de caution mutuelle, compagnie d'assurance, etc.).
  • L'organisme de caution s'engage à rembourser le prêt en cas de défaillance de l'emprunteur.
• Conditions de fonctionnement :
  • L'organisme de caution évalue la solvabilité de l'emprunteur avant d'accorder sa garantie.
  • En cas de défaut de paiement, l'organisme de caution rembourse le prêt à la banque et se retourne ensuite contre l'emprunteur.
  • Le coût du cautionnement est généralement moins élevé que celui de l'hypothèque.

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• Nature :
  • Le PPD est une garantie légale qui confère à la banque un droit de priorité sur le prix de vente du bien en cas de revente.
  • Il est réservé aux acquisitions de biens anciens.
• Conditions de fonctionnement :
  • Le PPD doit être inscrit dans les deux mois suivant la signature de l'acte de vente.
  • Son coût est généralement moins élevé que celui de l'hypothèque.

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• Caution solidaire : Une ou plusieurs personnes se portent caution pour l'emprunteur. En cas de défaut de paiement, la banque peut se retourner indifféremment contre l'emprunteur ou les cautions.
• Nantissement : Il s'agit d'une garantie qui porte sur des actifs financiers (assurance-vie, compte-titres, etc.).

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Garanties principales

• Décès (DC) : En cas de décès de l'emprunteur, l'assurance rembourse le capital restant dû à la banque.
• Perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA) : Elle couvre les situations d'invalidité extrême où l'emprunteur est dans l'incapacité totale et définitive d'exercer une activité professionnelle et nécessite l'assistance d'une tierce personne.
• Incapacité temporaire totale de travail (ITT) : Elle prend en charge les mensualités du prêt en cas d'arrêt de travail temporaire de l'emprunteur.
• Invalidité permanente totale (IPT) et invalidité permanente partielle (IPP) : Elles couvrent les situations d'invalidité permanente, totale ou partielle, qui empêchent l'emprunteur d'exercer son activité professionnelle.
• Garantie perte d'emploi (facultative) : Elle peut être souscrite en option et prend en charge les mensualités en cas de perte d'emploi de l'emprunteur.

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Droit à la résiliation annuelle : Depuis la loi Lagarde de 2010, puis les lois Hamon et Bourquin, les emprunteurs ont la possibilité de changer d'assurance emprunteur chaque année, à la date d'anniversaire du contrat.

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Loi Lemoine : Cette loi, entrée en vigueur en 2022, facilite encore davantage le changement d'assurance emprunteur, en permettant la résiliation à tout moment. Elle supprime également le questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000 euros et dont le remboursement intervient avant le 60e anniversaire de l'emprunteur.

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• Définition:
  • Ce principe permet à l'emprunteur de souscrire une assurance emprunteur auprès de l'assureur de son choix, autre que celui proposé par la banque prêteuse.
  • Il s'agit d'une alternative à l'assurance groupe, qui est l'assurance proposée par défaut par les banques.
• Historique et législation:
  • La loi Lagarde de 2010 a ouvert la voie à la délégation d'assurance.
  • Les lois Hamon et Bourquin ont renforcé ce droit, en permettant la résiliation annuelle du contrat d'assurance.
  • La loi Lemoine de 2022 a accéléré la procédure en autorisant la résiliation à tout moment.
• Avantages:
  • La délégation d'assurance permet souvent de réaliser des économies significatives, car les assurances individuelles sont généralement moins chères que les assurances groupe.
  • Elle offre une plus grande personnalisation des garanties, en fonction des besoins et du profil de l'emprunteur.

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• Définition:
  • La banque prêteuse ne peut refuser une assurance individuelle que si les garanties proposées sont inférieures à celles de son assurance groupe.
  • Elle doit justifier son refus par écrit, en précisant les garanties manquantes.
• Critères d'équivalence:
  • Les critères d'équivalence sont définis par le Comité consultatif du secteur financier (CCSF).
  • Ils portent sur les garanties de base (décès, invalidité, incapacité) et les garanties complémentaires (perte d'emploi, etc.).
  • Il est donc important de bien comparer les offres en s'assurant que les garanties sont au moins équivalentes à celles demandées par la banque.
• Importance:
  • Cette notion protège les emprunteurs contre les refus abusifs des banques.
  • Elle permet de garantir une concurrence saine entre les assureurs.

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La Fiche Standardisée d'Information (FSI) est un document crucial dans le cadre d'un prêt immobilier, particulièrement en ce qui concerne l'assurance emprunteur. Voici les points essentiels à connaître :

Rôle et objectifs

• Information et transparence: La FSI a été mise en place pour informer clairement l'emprunteur sur ses droits en matière d'assurance de prêt et pour lui permettre de comparer les offres.
• Facilitation de la comparaison: Elle standardise les informations relatives aux garanties et aux coûts de l'assurance, ce qui facilite la comparaison des offres entre les différents assureurs.
• Défense des droits de l'emprunteur: Elle rappelle le droit de l'emprunteur de choisir son assurance, autre que celle proposée par la banque (délégation d'assurance).

Contenu obligatoire

La FSI doit comporter les informations suivantes :

• Les garanties exigées par la banque: Elle détaille les garanties minimales requises (décès, invalidité, incapacité) et les éventuelles garanties complémentaires.
• Les critères de garanties: Elle précise les conditions de couverture pour chaque garantie (franchises, délais de carence, exclusions).
• La quotité d'assurance: Elle indique la part du capital emprunté qui doit être assurée.
• Le coût de l'assurance proposée par la banque: Elle mentionne le montant des cotisations, le coût total de l'assurance sur la durée du prêt et le Taux Annuel Effectif Assurance (TAEA).
• Le droit à la délégation d'assurance: Elle rappelle le droit de l'emprunteur de choisir une assurance individuelle.
• Les informations sur le questionnaire de santé: Suite à la loi Lemoine, elle doit informer de la suppression du questionnaire médical sous certaines conditions.

Importance pour l'emprunteur

• Comparaison éclairée: La FSI permet de comparer objectivement les offres d'assurance et de choisir la plus avantageuse.
• Négociation: Elle sert de base pour négocier avec la banque ou d'autres assureurs.
• Connaissance des droits: Elle informe l'emprunteur sur ses droits en matière d'assurance de prêt.

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Le dispositif AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) est une convention qui vise à faciliter l'accès à l'assurance emprunteur pour les personnes ayant des problèmes de santé ou un handicap. Voici les points essentiels à connaître :

Objectifs

• Faciliter l'accès à l'assurance emprunteur pour les personnes présentant un risque aggravé de santé.
• Permettre à ces personnes d'accéder aux prêts immobiliers, professionnels et à la consommation.
• Éviter les discriminations et les surprimes excessives liées à l'état de santé.

Principes clés

• Droit à l'oubli :
  • Il permet aux personnes ayant eu un cancer ou une hépatite C de ne pas déclarer ces pathologies après un certain délai (5 ans depuis la loi Lemoine).
  • Ce droit s'applique sous certaines conditions, notamment l'absence de rechute.
• Grille de référence AERAS :
  • Elle fixe des délais et des plafonds de surprimes pour certaines pathologies, permettant ainsi d'encadrer les décisions des assureurs.
• Examen des demandes en trois niveaux :
  • Niveau 1 : examen standard du questionnaire de santé.
  • Niveau 2 : examen approfondi par un service médical spécialisé.
  • Niveau 3 : examen par un « pool des risques très aggravés » pour les cas les plus complexes.

Qui est concerné ?

• Toute personne souhaitant souscrire un crédit et ayant un risque aggravé de santé.
• Les prêts concernés incluent les crédits immobiliers, professionnels et à la consommation.

Informations importantes

• La loi Lemoine a renforcé le dispositif AERAS en réduisant le délai du droit à l'oubli et en supprimant le questionnaire médical pour certains prêts.
• Le dispositif AERAS ne garantit pas l'obtention d'une assurance, mais il encadre les conditions dans lesquelles elle peut être accordée.

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Les professionnels du crédit immobilier sont soumis à des obligations strictes visant à protéger les emprunteurs, garantissant ainsi des pratiques commerciales équitables et transparentes. Ces obligations couvrent plusieurs aspects, de l'information précontractuelle à la gestion du contrat de prêt.

1. Obligation d'information précontractuelle

• Information claire et compréhensible : Le professionnel doit fournir à l'emprunteur toutes les informations nécessaires pour qu'il puisse prendre une décision éclairée. Cela inclut le taux d'intérêt, le TAEG, les frais annexes, les garanties, l'assurance emprunteur, etc.
• Fiche standardisée d'information (FSI) : Cette fiche détaille les caractéristiques du prêt et de l'assurance emprunteur, permettant à l'emprunteur de comparer les offres.
• Délai de réflexion : L'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours à compter de la réception de l'offre de prêt pour l'accepter.

2. Obligation de conseil

• Évaluation de la capacité de remboursement : Le professionnel doit s'assurer que l'emprunteur est en mesure de rembourser le prêt, en tenant compte de ses revenus, de ses charges et de son taux d'endettement.
• Conseil adapté : Le professionnel doit proposer un prêt adapté à la situation et aux besoins de l'emprunteur.
• Mise en garde : Le professionnel doit informer l'emprunteur des risques liés au prêt, notamment en cas de taux variable ou de remboursement anticipé.

3. Obligation de transparence

• Taux annuel effectif global (TAEG) : Le professionnel doit indiquer le TAEG, qui inclut tous les frais du prêt, permettant ainsi à l'emprunteur de comparer les offres.
• Tableau d'amortissement : Le professionnel doit fournir un tableau d'amortissement détaillant le remboursement du capital et des intérêts.
• Clauses du contrat : Le professionnel doit expliquer clairement les clauses du contrat, notamment les conditions de remboursement anticipé, de modulation des échéances et de report d'échéances.

4. Obligation de gestion du contrat

• Information en cas de difficultés : Le professionnel doit informer l'emprunteur de ses droits en cas de difficultés de remboursement et lui proposer des solutions adaptées.
• Remboursement anticipé : Le professionnel doit informer l'emprunteur des conditions et des éventuelles indemnités de remboursement anticipé.
• Modification du contrat : Toute modification du contrat doit faire l'objet d'un avenant signé par l'emprunteur.

5. Obligations spécifiques liées à l'assurance emprunteur

• Délégation d'assurance : Le professionnel doit informer l'emprunteur de son droit de choisir une assurance emprunteur autre que celle proposée par la banque.
• Niveau de garantie équivalent : Le professionnel ne peut refuser une assurance individuelle que si les garanties sont inférieures à celles de son assurance groupe.
• Information sur le dispositif AERAS : Le professionnel doit informer l'emprunteur de l'existence du dispositif AERAS en cas de risque aggravé de santé.

Textes législatifs de référence

• Loi Scrivener : Elle encadre les prêts immobiliers et protège les emprunteurs.
• Loi Lagarde : Elle permet à l'emprunteur de choisir son assurance emprunteur.
• Loi Hamon : Elle facilite la résiliation annuelle de l'assurance emprunteur.
• Loi Lemoine : Elle accélère la résiliation de l'assurance emprunteur et supprime le questionnaire médical pour certains prêts.

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L'exigence de connaissance approfondie de la situation financière et des besoins de l'emprunteur est une obligation fondamentale pour les professionnels du crédit immobilier. Elle vise à garantir que les crédits proposés sont adaptés et responsables, évitant ainsi le surendettement et les difficultés financières.

Pourquoi cette exigence est-elle cruciale ?

• Protection de l'emprunteur :
  • Elle permet d'évaluer la capacité de remboursement de l'emprunteur et de s'assurer que le crédit est compatible avec son budget.
  • Elle prévient les risques de surendettement, qui peuvent avoir des conséquences graves sur la vie de l'emprunteur.
• Responsabilité du professionnel :
  • Elle engage la responsabilité du professionnel, qui doit agir dans l'intérêt de l'emprunteur.
  • Elle contribue à la confiance des consommateurs envers le secteur du crédit.
• Conformité légale :
  • Elle est imposée par la loi, notamment le Code de la consommation, qui encadre les pratiques commerciales en matière de crédit.

Comment cette exigence se traduit-elle en pratique ?

• Collecte d'informations détaillées :
  • Le professionnel doit recueillir des informations précises sur les revenus, les charges, le patrimoine et les projets de l'emprunteur.
  • Il peut demander des justificatifs (bulletins de salaire, relevés bancaires, etc.) pour vérifier ces informations.
• Analyse de la situation financière :
  • Le professionnel doit analyser la capacité de remboursement de l'emprunteur, en calculant notamment son taux d'endettement.
  • Il doit évaluer les risques liés au crédit, en tenant compte de la situation professionnelle et familiale de l'emprunteur.
• Identification des besoins :
  • Le professionnel doit comprendre les besoins de l'emprunteur en matière de financement immobilier (montant, durée, type de prêt, etc.).
  • Il doit proposer des solutions adaptées à ces besoins, en tenant compte de la situation financière de l'emprunteur.
• Conseil personnalisé :
  • Le professionnel doit fournir des conseils clairs et objectifs sur les différentes options de crédit.
  • Il doit informer l'emprunteur des risques liés au crédit et des conséquences en cas de difficultés de remboursement.

Les outils et les méthodes utilisés

• Les entretiens personnalisés : Ils permettent de recueillir des informations détaillées et de comprendre les besoins de l'emprunteur.
• Les simulations de crédit : Elles permettent de visualiser l'impact du crédit sur le budget de l'emprunteur.
• Les outils d'analyse financière : Ils permettent d'évaluer la capacité de remboursement et les risques liés au crédit.

Les conséquences en cas de non-respect de cette exigence

• Le professionnel peut être sanctionné par les autorités de contrôle.
• L'emprunteur peut engager une action en justice pour obtenir des dommages et intérêts.
• La réputation du professionnel peut être gravement atteinte.

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L'exigence de loyauté est un principe fondamental qui régit les relations entre les professionnels du crédit immobilier et leurs clients. Elle implique une obligation d'agir de manière honnête, équitable, transparente et professionnelle, en plaçant les droits et les intérêts des consommateurs au cœur de leurs préoccupations.

Principes clés de l'exigence de loyauté

• Honnêteté : Les professionnels doivent fournir des informations véridiques et complètes, sans dissimuler d'éléments importants ou induire les consommateurs en erreur.
• Équité : Les professionnels doivent traiter tous les consommateurs de manière égale, sans discrimination ni favoritisme.
• Transparence : Les professionnels doivent communiquer clairement et de manière compréhensible toutes les informations relatives aux crédits proposés, y compris les taux d'intérêt, les frais, les garanties et les assurances.
• Professionnalisme : Les professionnels doivent agir avec compétence et diligence, en respectant les règles et les normes de leur profession.
• Intérêt du consommateur : Les professionnels doivent placer les intérêts du consommateur au-dessus de leurs propres intérêts, en leur proposant des solutions de crédit adaptées à leur situation et à leurs besoins.

Obligations concrètes pour les professionnels

• Fournir des informations précontractuelles claires et complètes, notamment la Fiche Standardisée d'Information (FSI).
• Évaluer la capacité de remboursement de l'emprunteur de manière rigoureuse.
• Proposer des crédits adaptés à la situation financière et aux besoins de l'emprunteur.
• Informer l'emprunteur des risques liés au crédit, notamment en cas de taux variable ou de remboursement anticipé.
• Expliquer clairement les clauses du contrat de prêt.
• Informer l'emprunteur de ses droits en matière d'assurance emprunteur, notamment le droit à la délégation d'assurance.
• Informer l'emprunteur de l'existence du dispositif AERAS en cas de risque aggravé de santé.
• Gérer le contrat de prêt de manière transparente et équitable.

Enjeux et conséquences

• Le non-respect de l'exigence de loyauté peut entraîner des sanctions pour les professionnels, notamment des sanctions administratives ou judiciaires.
• Il peut également nuire à la réputation des professionnels et à la confiance des consommateurs envers le secteur du crédit immobilier.
• Le respect de l'exigence de loyauté est essentiel pour garantir des pratiques commerciales équitables et responsables, et pour protéger les consommateurs contre les abus.

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Les règles de rémunération dans le secteur du crédit immobilier sont encadrées de manière stricte afin de prévenir les conflits d'intérêts et de garantir une gestion saine des risques. Voici les principaux aspects à considérer :

1. Prévention des conflits d'intérêts

• Séparation des intérêts : Les professionnels du crédit doivent veiller à ce que leurs intérêts personnels ou ceux de leur employeur ne compromettent pas les intérêts des emprunteurs.
• Transparence : Les règles de rémunération doivent être transparentes et communiquées clairement aux emprunteurs.
• Rémunération non incitative à la vente de produits inadaptés : Les systèmes de rémunération ne doivent pas inciter les professionnels à vendre des produits de crédit qui ne correspondent pas aux besoins ou à la situation financière des emprunteurs.
• Information objective : Les professionnels doivent fournir des informations objectives et impartiales sur les différents types de crédits et leurs caractéristiques.

2. Gestion des risques

• Évaluation de la solvabilité : Les règles de rémunération doivent encourager une évaluation rigoureuse de la solvabilité des emprunteurs afin de limiter les risques de défaut de paiement.
• Respect des normes prudentielles : Les professionnels doivent respecter les normes prudentielles en matière de gestion des risques, notamment en ce qui concerne le taux d'endettement maximal et les garanties exigées.
• Diversification des produits : Les règles de rémunération ne doivent pas inciter les professionnels à se concentrer sur un seul type de produit de crédit, ce qui pourrait augmenter les risques en cas de crise sectorielle.
• Formation continue : Les professionnels doivent bénéficier d'une formation continue sur les risques liés aux différents types de crédits et sur les meilleures pratiques en matière de gestion des risques.

3. Textes législatifs de référence

• Code de la consommation : Il encadre les pratiques commerciales en matière de crédit et impose des obligations d'information et de conseil aux professionnels.
• Réglementation bancaire et financière : Elle fixe des normes prudentielles en matière de gestion des risques et de prévention des conflits d'intérêts.
• Recommandations des autorités de contrôle : Les autorités de contrôle (ACPR, AMF) publient régulièrement des recommandations sur les bonnes pratiques en matière de rémunération et de gestion des risques.

Enjeux et conséquences

• Le non-respect des règles de rémunération peut entraîner des sanctions pour les professionnels, notamment des sanctions administratives ou judiciaires.
• Il peut également nuire à la réputation des professionnels et à la confiance des consommateurs envers le secteur du crédit immobilier.
• Le respect de ces règles est essentiel pour garantir des pratiques commerciales équitables et responsables, et pour protéger les consommateurs contre les abus.

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Le surendettement est une situation financière difficile où une personne se trouve dans l'incapacité de faire face à ses dettes non professionnelles. Il s'agit d'un problème complexe aux multiples facettes, qui peut avoir des conséquences graves sur la vie des personnes concernées.

Caractéristiques du surendettement

• Incapacité de paiement : Le surendetté ne peut plus honorer ses échéances de remboursement, ses factures courantes ou ses charges fixes.
• Dettes non professionnelles : Le surendettement concerne les dettes contractées pour des besoins personnels ou familiaux (crédits à la consommation, prêts immobiliers, découverts bancaires, etc.).
• Déséquilibre budgétaire durable : Les charges dépassent durablement les revenus, ce qui rend impossible le retour à l'équilibre financier sans intervention extérieure.
• Accumulation de dettes : Le surendetté a souvent contracté plusieurs crédits ou dettes, ce qui aggrave sa situation financière.

Causes du surendettement

Le surendettement peut être causé par divers facteurs, tels que :

• Perte d'emploi ou baisse de revenus : Un licenciement, une maladie ou un divorce peuvent entraîner une diminution des ressources et rendre le remboursement des dettes difficile.
• Accidents de la vie : Un décès, une maladie ou un accident peuvent entraîner des dépenses imprévues et aggraver la situation financière.
• Mauvaise gestion budgétaire : Des dépenses excessives, des achats impulsifs ou un manque de planification peuvent conduire à l'endettement.
• Crédits à la consommation abusifs : L'accumulation de crédits à la consommation, souvent contractés à des taux élevés, peut entraîner un endettement excessif.
• Problèmes de santé : Les problèmes de santé peuvent entraîner des dépenses imprévues et une baisse de revenus.

Conséquences du surendettement

Le surendettement peut avoir des conséquences graves sur la vie des personnes concernées, telles que :

• Problèmes financiers : Saisies sur salaire, interdictions bancaires, difficultés d'accès au crédit.
• Problèmes de santé : Stress, anxiété, dépression, troubles du sommeil.
• Problèmes familiaux : Tensions, disputes, séparations.
• Exclusion sociale : Isolement, difficultés d'accès au logement, à l'emploi.

Solutions au surendettement

Il existe des solutions pour aider les personnes en situation de surendettement, telles que :

• Commission de surendettement : Cette commission, présente dans chaque département, peut aider à trouver des solutions pour rétablir l'équilibre financier.
• Plans de redressement : La commission peut proposer un plan de remboursement adapté aux capacités financières du surendetté.
• Procédure de rétablissement personnel : Dans les cas les plus graves, la commission peut effacer tout ou partie des dettes.
• Accompagnement social : Des travailleurs sociaux peuvent aider les surendettés à gérer leur budget et à retrouver une situation financière stable.

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Le Code de la consommation, et plus particulièrement son titre I, établit un cadre juridique strict visant à protéger les consommateurs. Le non-respect de ces règles peut entraîner des sanctions civiles et pénales significatives.

Infractions et manquements courants

• Pratiques commerciales trompeuses :
  • Publicité mensongère, fausses promotions, informations trompeuses sur les produits ou services.
• Défaut d'information précontractuelle :
  • Omission d'informations essentielles sur les caractéristiques, le prix ou les conditions de vente.
• Clauses abusives :
  • Insertion de clauses déséquilibrées dans les contrats, qui désavantagent le consommateur.
• Non-respect des règles relatives au crédit à la consommation :
  • Défaut d'information sur le TAEG, non-respect des délais de rétractation, pratiques de crédit abusives.
• Non-respect des règles relatives aux contrats à distance et hors établissement :
  • Défaut d'information sur le droit de rétractation, non-remboursement dans les délais.

Sanctions civiles

• Nullité des clauses abusives : Les clauses jugées abusives sont réputées non écrites.
• Dommages et intérêts : Le consommateur peut obtenir une indemnisation pour le préjudice subi.
• Injonction de faire ou de ne pas faire : Le juge peut ordonner au professionnel de se conformer à la loi.
• Action de groupe : Permet à un groupe de consommateurs de demander réparation collectivement.

Sanctions pénales

• Amendes : Le montant varie en fonction de la gravité de l'infraction et du type de professionnel (personne physique ou morale).
• Emprisonnement : Dans les cas les plus graves, notamment pour les pratiques commerciales trompeuses ou les abus de faiblesse.
• Peines complémentaires : Interdiction d'exercer certaines activités, affichage de la condamnation, etc.

Exemples de sanctions spécifiques

• Défaut d'affichage des prix : Amende administrative.
• Pratiques commerciales trompeuses : Amende pénale et/ou emprisonnement.
• Non-respect des délais de paiement entre professionnels : Amende administrative.

Rôle de la DGCCRF

La Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) est chargée de contrôler le respect des règles ¹ du Code de la consommation. Elle peut mener des enquêtes, constater les infractions et engager des poursuites.  

• Les sanctions visent à dissuader les professionnels de violer les droits des consommateurs.
• Les consommateurs disposent de recours pour faire valoir leurs droits.
• La DGCCRF joue un rôle essentiel dans la protection des consommateurs

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L'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) est une institution importante dans le paysage financier français. Voici un aperçu de ses compétences, de ses activités de contrôle et de ses pouvoirs de sanction :

Compétences de l'ACPR

• Supervision des secteurs bancaire et assurantiel : L'ACPR est chargée de superviser les banques, les compagnies d'assurance, les mutuelles et les institutions de prévoyance en France.
• Protection de la clientèle : Elle veille à la protection des clients des établissements qu'elle supervise, en s'assurant notamment du respect des règles en matière d'information et de conseil.
• Stabilité financière : Elle contribue à la stabilité du système financier en surveillant les risques et en prenant des mesures pour prévenir les crises.
• Lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme (LCB-FT) : Elle contrôle le respect des obligations en matière de LCB-FT par les établissements financiers.

Activités de contrôle de l'ACPR

• Surveillance prudentielle : L'ACPR analyse la situation financière des établissements qu'elle supervise et évalue leur capacité à faire face aux risques.
• Contrôles sur place et sur pièces : Elle effectue des contrôles sur place dans les établissements et analyse les documents qui lui sont transmis.
• Examen des réclamations des clients : Elle peut examiner les réclamations des clients en cas de litige avec un établissement supervisé.

Pouvoirs de sanction de l'ACPR

• Sanctions administratives : L'ACPR peut prononcer des sanctions administratives, telles que des avertissements, des blâmes, des interdictions d'exercice ou des sanctions pécuniaires.
• Sanctions disciplinaires : Elle peut prononcer des sanctions disciplinaires à l'encontre des dirigeants ou des employés des établissements supervisés.
• Publication des sanctions : Elle peut rendre publiques les sanctions qu'elle prononce.

Points importants

• L'ACPR est une autorité administrative indépendante adossée à la Banque de France.
• Ses actions visent à garantir la stabilité du système financier et à protéger les consommateurs.
• Elle dispose de pouvoirs de contrôle et de sanction importants.

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Lors de la souscription d'un crédit immobilier, l'emprunteur doit recevoir une information précontractuelle claire et complète. Cette obligation, qui incombe au professionnel du crédit, vise à protéger l'emprunteur et à lui permettre de prendre une décision éclairée.

La Fiche d'Information Standardisée Européenne (FISE)

La FISE est un document essentiel qui récapitule les principales caractéristiques du crédit immobilier. Elle doit être remise à l'emprunteur avant la signature du contrat de prêt. Elle comprend notamment :

• L'identité du prêteur et de l'intermédiaire de crédit (le cas échéant)
• Les caractéristiques principales du crédit (montant, durée, taux d'intérêt, mensualités)
• Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui permet de comparer le coût total du crédit entre différentes offres
• Les garanties exigées (hypothèque, caution)
• L'assurance emprunteur (coût, garanties)
• Les modalités de remboursement anticipé
• Les conséquences en cas de défaut de paiement

Explications adéquates à fournir à l'emprunteur

En complément de la FISE, le professionnel du crédit doit fournir à l'emprunteur des explications claires et personnalisées sur :

• Le fonctionnement du crédit, notamment les différentes options de taux (fixe, variable, mixte)
• Les risques liés au crédit, en particulier en cas de taux variable ou de remboursement anticipé
• Les conséquences d'un éventuel défaut de paiement
• Les différentes garanties et assurances proposées
• Les modalités de remboursement anticipé et les éventuelles indemnités
• Les frais annexes (frais de dossier, frais de garantie, frais d'assurance)

Mise en garde de l'emprunteur

Le professionnel du crédit doit également mettre en garde l'emprunteur sur les risques liés au crédit, en particulier :

• Le risque de surendettement, en évaluant sa capacité de remboursement
• Le risque de variation des taux d'intérêt, en cas de prêt à taux variable
• Le risque de perte du bien immobilier, en cas de défaut de paiement
• L'importance de souscrire une assurance emprunteur adaptée

Textes législatifs de référence

• Le Code de la consommation, qui encadre les pratiques commerciales en matière de crédit immobilier
• La loi Scrivener, qui renforce la protection des emprunteurs
• Les recommandations de l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR)

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L'évaluation de la solvabilité de l'emprunteur est une étape cruciale dans le processus d'octroi d'un crédit immobilier. Elle permet à l'établissement prêteur de s'assurer que l'emprunteur est en mesure de rembourser le prêt, réduisant ainsi les risques de défaut de paiement.

Objectifs de l'évaluation de la solvabilité

• Protection de l'établissement prêteur : Évaluer la capacité de l'emprunteur à rembourser le prêt.
• Protection de l'emprunteur : Éviter le surendettement en s'assurant que les mensualités sont adaptées à ses revenus.
• Respect de la réglementation : Se conformer aux obligations légales en matière de crédit.

Critères d'évaluation de la solvabilité

Les établissements prêteurs prennent en compte de nombreux critères pour évaluer la solvabilité d'un emprunteur :

• Revenus :
  • Stabilité et régularité des revenus (salaires, revenus locatifs, etc.).
  • Niveau des revenus par rapport aux charges.
• Charges :
  • Charges fixes (loyer, crédits en cours, pensions alimentaires, etc.).
  • Charges variables (alimentation, transport, loisirs, etc.).
• Taux d'endettement :
  • Rapport entre les charges et les revenus.
  • En général, il ne doit pas dépasser 33 % des revenus.
• Apport personnel :
  • Montant de l'apport personnel par rapport au montant du prêt.
  • Un apport personnel important rassure l'établissement prêteur.
• Situation professionnelle :
  • Type de contrat de travail (CDI, CDD, indépendant, etc.).
  • Ancienneté dans l'emploi.
• Historique de crédit :
  • Consultation des fichiers de la Banque de France (FICP, FCC).
  • Absence d'incidents de paiement.
• Patrimoine :
  • Biens immobiliers, placements financiers, etc.
  • Le patrimoine peut servir de garantie.

Documents justificatifs

L'emprunteur doit fournir divers documents justificatifs pour étayer sa demande de crédit :

• Pièce d'identité.
• Justificatifs de revenus (bulletins de salaire, avis d'imposition, etc.).
• Justificatifs de charges (quittances de loyer, relevés de crédits, etc.).
• Relevés de comptes bancaires.
• Justificatifs d'apport personnel.

Outils d'évaluation

Les établissements prêteurs utilisent des outils d'évaluation de la solvabilité, tels que :

• Scoring : évaluation du risque de défaut de paiement à partir de données statistiques.
• Analyse financière : étude approfondie des revenus et des charges de l'emprunteur.

Conséquences de l'évaluation

L'évaluation de la solvabilité peut avoir plusieurs conséquences :

• Octroi du crédit aux conditions demandées.
• Octroi du crédit avec des conditions modifiées (taux d'intérêt plus élevé, garanties supplémentaires, etc.).
• Refus du crédit.

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Le cadre normatif de la conclusion d'un contrat de crédit immobilier est rigoureux et vise à protéger l'emprunteur. Voici les principaux éléments à connaître :

1. Information précontractuelle

• La Fiche d'Information Standardisée Européenne (FISE) :
  • Ce document, obligatoire, récapitule les caractéristiques essentielles du prêt : taux, durée, coût total, garanties, assurance, etc.
  • Il permet à l'emprunteur de comparer les offres.
• Les explications adéquates :
  • Le professionnel du crédit doit fournir des explications claires et personnalisées sur le fonctionnement du prêt, les risques, les garanties, les assurances, etc.
  • Il doit répondre aux questions de l'emprunteur et l'aider à comprendre les implications du crédit.
• La mise en garde :
  • Le professionnel doit informer l'emprunteur des risques liés au crédit, notamment le surendettement, la variation des taux, la perte du bien, etc.
  • Il doit insister sur l'importance de souscrire une assurance adaptée.

2. L'offre de prêt

• L'offre écrite :
  • L'établissement prêteur doit adresser une offre écrite à l'emprunteur et aux éventuelles cautions.
  • L'offre doit mentionner toutes les caractéristiques du prêt : identité des parties, nature du prêt, objet, montant, durée, taux, garanties, assurances, etc.
• Le délai de réflexion :
  • L'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours à compter de la réception de l'offre pour l'accepter.
  • Pendant ce délai, il ne peut pas signer le contrat de prêt.

3. Les garanties

• Hypothèque ou caution :
  • L'établissement prêteur exige généralement une garantie pour se prémunir contre les risques de non-remboursement.
  • L'hypothèque porte sur le bien immobilier, tandis que la caution est apportée par un organisme spécialisé.

4. L'assurance emprunteur

• Libre choix de l'assurance :
  • L'emprunteur a le droit de choisir son assurance emprunteur, autre que celle proposée par la banque.
  • L'assurance choisie doit présenter un niveau de garantie équivalent à celui exigé par la banque.
• Information sur le dispositif AERAS :
  • En cas de risque aggravé de santé, l'emprunteur doit être informé de l'existence du dispositif AERAS.

5. Les obligations du professionnel

• Évaluation de la solvabilité :
  • Le professionnel doit évaluer la capacité de remboursement de l'emprunteur.
  • Il doit s'assurer que le crédit est adapté à sa situation financière.
• Devoir de conseil :
  • Le professionnel doit conseiller l'emprunteur et l'orienter vers les solutions de crédit les plus adaptées.
  • il doit agir de manière honnête, équitable, transparente et professionnelle.

Textes législatifs de référence

• Code de la consommation
• Loi Scrivener
• Loi Lagarde
• Loi Hamon
• Loi Lemoine

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L'émission de l'offre de crédit immobilier est une étape cruciale du processus d'obtention d'un prêt. Elle formalise l'engagement de l'établissement prêteur et définit les conditions du crédit. Voici les aspects essentiels à connaître :

1. Contenu de l'offre de crédit

L'offre de crédit, envoyée par courrier ou remise en main propre, doit obligatoirement mentionner :

• L'identité des parties (emprunteur, prêteur, éventuelles cautions).
• La nature du prêt (immobilier, travaux, etc.).
• L'objet du financement (acquisition, construction, etc.).
• Le montant du prêt.
• La durée du prêt.
• Le taux d'intérêt (fixe, variable, mixte).
• Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui inclut tous les frais du prêt.
• Le tableau d'amortissement, détaillant le remboursement du capital et des intérêts.
• Les garanties exigées (hypothèque, caution).
• L'assurance emprunteur (coût, garanties).
• Les modalités de remboursement anticipé.
• Les conséquences en cas de défaut de paiement.
• Les frais annexes (frais de dossier, frais de garantie, etc.).
• Les conditions suspensives (obtention du prêt, vente du bien, etc.).

2. Délai de réflexion

• L'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours à compter de la réception de l'offre pour l'accepter.
• Pendant ce délai, il ne peut pas signer le contrat de prêt.
• Ce délai permet à l'emprunteur de prendre connaissance des conditions du prêt et de les comparer avec d'autres offres.

3. Acceptation de l'offre

• L'acceptation de l'offre doit être faite par écrit, à la fin du délai de réflexion.
• L'emprunteur doit renvoyer l'offre signée à l'établissement prêteur.
• L'acceptation de l'offre engage l'emprunteur à respecter les conditions du prêt.

4. Rôle du professionnel du crédit

• Le professionnel du crédit doit fournir à l'emprunteur toutes les informations nécessaires pour comprendre l'offre de crédit.
• Il doit répondre aux questions de l'emprunteur et l'aider à prendre une décision éclairée.
• Il doit s'assurer que l'emprunteur a bien compris les risques liés au crédit.

5. Textes législatifs de référence

• Code de la consommation.
• Loi Scrivener.

Conseils importants

• Lire attentivement l'offre de crédit et poser des questions en cas de doute.
• Comparer les offres de plusieurs établissements prêteurs.
• Ne pas hésiter à négocier les conditions du prêt.
• Se faire accompagner par un professionnel (courtier, conseiller) si nécessaire.

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La conclusion d'un contrat de crédit immobilier et du contrat principal (l'acte de vente ou le contrat de construction) est une étape cruciale qui nécessite une attention particulière. Voici les éléments clés à comprendre :

1. Conclusion du contrat de crédit immobilier

• Offre de prêt:
  • L'établissement prêteur émet une offre de prêt écrite, détaillant les conditions du crédit (montant, taux, durée, garanties, assurances, etc.).
  • L'emprunteur reçoit cette offre et dispose d'un délai de réflexion de 10 jours calendaires pour l'accepter.
• Acceptation de l'offre:
  • L'emprunteur doit accepter l'offre par écrit à la fin du délai de réflexion.
  • L'acceptation engage l'emprunteur à respecter les conditions du prêt.
• Signature du contrat:
  • Après l'acceptation de l'offre, l'emprunteur signe le contrat de crédit immobilier.
  • Le contrat précise les droits et obligations de chaque partie.
• Déblocage des fonds:
  • Les fonds sont débloqués par l'établissement prêteur, généralement au moment de la signature de l'acte de vente ou du début des travaux.

2. Conclusion du contrat principal (acte de vente ou contrat de construction)

• Acte de vente (pour l'achat d'un bien existant):
  • L'acte de vente est signé chez le notaire, en présence de l'acheteur et du vendeur.
  • L'acte officialise le transfert de propriété du bien.
  • Le paiement du prix de vente a lieu à ce moment-là.
• Contrat de construction (pour la construction d'une maison):
  • Le contrat de construction est signé entre le maître d'ouvrage (l'emprunteur) et le constructeur.
  • Le contrat précise les caractéristiques de la construction, le prix, les délais, les garanties, etc.
  • Le paiement se fait par étapes, en fonction de l'avancement des travaux.

3. Liens entre le contrat de crédit et le contrat principal

• Condition suspensive:
  • Le contrat de crédit peut être soumis à la condition suspensive de la conclusion du contrat principal.
  • Si le contrat principal n'est pas conclu, le contrat de crédit est annulé.
• Crédit affecté:
  • Dans certains cas, le crédit est spécifiquement affecté au financement du contrat principal.
  • Si le contrat principal est annulé, le contrat de crédit est également annulé.

4. Points importants

• Il est essentiel de lire attentivement tous les documents avant de les signer.
• Il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel (notaire, courtier) pour s'assurer de la conformité des contrats.
• Il faut bien comprendre les implications de chaque contrat avant de s'engager.

5. Textes législatifs de référence

• Code civil
• Code de la consommation
• Loi Scrivener

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Le remboursement anticipé est une option offerte aux emprunteurs de crédit immobilier, leur permettant de rembourser une partie ou la totalité de leur prêt avant la date d'échéance initialement prévue. Voici les aspects essentiels à connaître :

1. Définition et types de remboursement anticipé

• Remboursement anticipé total: L'emprunteur rembourse l'intégralité du capital restant dû en une seule fois.
• Remboursement anticipé partiel: L'emprunteur rembourse une partie du capital restant dû, ce qui peut entraîner une réduction des mensualités ou de la durée du prêt.

2. Modalités et conditions

• Le remboursement anticipé est un droit pour l'emprunteur, conformément au Code de la consommation.
• Le contrat de prêt peut prévoir des conditions spécifiques, telles qu'un montant minimum pour les remboursements partiels.
• Les banques peuvent exiger des indemnités de remboursement anticipé (IRA) pour compenser la perte d'intérêts.

3. Indemnités de remboursement anticipé (IRA)

• Les IRA sont plafonnées par la loi :
  • Elles ne peuvent pas dépasser 3 % du capital restant dû.
  • Elles ne peuvent pas dépasser 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt.
• Dans certains cas, l'emprunteur peut être exonéré d'IRA :
  • Vente du bien immobilier suite à un changement de lieu d'activité professionnelle.
  • Décès de l'emprunteur ou de son conjoint.
  • Cessation forcée de l'activité professionnelle.

4. Avantages et inconvénients

• Avantages:
  • Réduction du coût total du crédit (intérêts).
  • Diminution des mensualités ou de la durée du prêt.
  • Possibilité de se désendetter plus rapidement.
• Inconvénients:
  • Paiement éventuel d'IRA.
  • Impact sur la rentabilité de certains placements financiers.

5. Démarches à suivre

• Informer l'établissement prêteur de son intention de procéder à un remboursement anticipé.
• Demander un décompte de remboursement anticipé, indiquant le montant à rembourser et les éventuelles IRA.
• Comparer le coût du remboursement anticipé avec les avantages potentiels.

6. Conseils importants

• Lire attentivement les clauses du contrat de prêt relatives au remboursement anticipé.
• Calculer le coût total du remboursement anticipé, en tenant compte des IRA.
• Évaluer l'impact du remboursement anticipé sur sa situation financière.
• Ne pas hésiter à négocier les conditions du remboursement anticipé avec l'établissement prêteur.

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Le défaut de paiement dans le cadre d'un crédit immobilier est une situation grave qui peut avoir des conséquences importantes pour l'emprunteur. Il est donc crucial de comprendre les implications et les démarches à entreprendre en cas de difficultés de remboursement.

Qu'est-ce qu'un défaut de paiement ?

Un défaut de paiement se produit lorsque l'emprunteur ne respecte pas les échéances de remboursement prévues dans le contrat de crédit. Cela peut concerner :

• Le non-paiement d'une ou plusieurs mensualités.
• Le non-respect des conditions de remboursement anticipé.

Conséquences du défaut de paiement

Les conséquences d'un défaut de paiement peuvent être multiples :

• Inscription au FICP (Fichier des Incidents de Remboursement des Crédits aux Particuliers) : Cette inscription rendra difficile l'obtention de nouveaux crédits.
• Pénalités de retard : L'établissement prêteur peut exiger des pénalités de retard, augmentant ainsi le coût du crédit.
• Exigibilité immédiate du capital restant dû : La banque peut exiger le remboursement immédiat de la totalité du capital restant dû.
• Saisie du bien immobilier : En cas de non-remboursement prolongé, la banque peut engager une procédure de saisie du bien immobilier.
• Procédure judiciaire : La banque peut engager une action en justice pour recouvrer sa créance.

Que faire en cas de difficultés de remboursement ?

Il est essentiel d'agir rapidement en cas de difficultés de remboursement. Voici les démarches à entreprendre :

• Contacter l'établissement prêteur : Informer la banque des difficultés rencontrées et tenter de trouver une solution amiable (report d'échéances, réaménagement du prêt).
• Faire appel à l'assurance emprunteur : Si les difficultés sont liées à un événement couvert par l'assurance (perte d'emploi, maladie, etc.), faire une déclaration auprès de l'assureur.
• Demander un délai de grâce au tribunal : Dans certains cas, il est possible de demander un délai de grâce au tribunal pour suspendre temporairement les remboursements.
• Déposer un dossier de surendettement : En dernier recours, il est possible de déposer un dossier de surendettement auprès de la commission de surendettement de la Banque de France.

Prévention du défaut de paiement

Il est important de prendre des mesures pour éviter le défaut de paiement :

• Évaluer sa capacité de remboursement avant de s'engager.
• Constituer une épargne de précaution.
• Souscrire une assurance emprunteur adaptée.
• Gérer son budget de manière rigoureuse.

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La renégociation de crédit immobilier est une opération qui permet à un emprunteur de revoir les conditions de son prêt en cours, généralement pour bénéficier d'un taux d'intérêt plus avantageux. Voici les aspects essentiels à connaître :

1. Quand renégocier son crédit ?

La renégociation est généralement intéressante dans les situations suivantes :

• Baisse significative des taux d'intérêt : Si les taux actuels sont nettement inférieurs à ceux de votre prêt initial.
• Durée restante du prêt importante : Plus la durée restante est longue, plus les économies potentielles sont importantes.
• Capital restant dû élevé : Un capital restant dû important permet de maximiser les économies.
• Situation financière stable : Les banques privilégient les emprunteurs avec une situation financière solide.

2. Les démarches à suivre

• Analyser la rentabilité de l'opération : Calculer les économies potentielles en tenant compte des frais de renégociation.
• Préparer son dossier : Rassembler les documents nécessaires (tableau d'amortissement, justificatifs de revenus, etc.).
• Contacter sa banque : Négocier les nouvelles conditions du prêt (taux, durée, mensualités).
• Comparer les offres : Ne pas hésiter à solliciter d'autres établissements bancaires.
• Signer l'avenant au contrat : Une fois les nouvelles conditions acceptées, signer l'avenant au contrat de prêt.

3. Les points à négocier

• Le taux d'intérêt : C'est l'élément principal de la négociation.
• La durée du prêt : Il est possible de réduire ou d'allonger la durée du prêt.
• Les mensualités : Adapter les mensualités à sa capacité de remboursement.
• L'assurance emprunteur : Profiter de la renégociation pour revoir son contrat d'assurance.

4. Les frais de renégociation

• Frais de dossier : Ils sont facturés par la banque pour l'étude du dossier.
• Indemnités de remboursement anticipé (IRA) : Elles peuvent être dues en cas de remboursement anticipé partiel ou total.
• Frais de garantie : Si la garantie doit être modifiée, des frais peuvent s'appliquer.

5. Les avantages de la renégociation

• Réduction du coût total du crédit : Les économies peuvent être importantes, surtout sur les prêts de longue durée.
• Diminution des mensualités : Alléger les charges mensuelles.
• Raccourcissement de la durée du prêt : Se désendetter plus rapidement.

6. Les inconvénients de la renégociation

• Frais de renégociation : Ils peuvent réduire les économies réalisées.
• Procédure administrative : La renégociation demande du temps et de l'énergie.
• Refus de la banque : La banque emetrice du pret  n'est pas obligée d'accepter la renégociation .

7. Conseils importants

• Bien préparer son dossier et argumenter sa demande.
• Comparer les offres de plusieurs établissements bancaires.
• Ne pas hésiter à se faire accompagner par un courtier.
• Lire attentivement l'avenant au contrat avant de le signer.

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